Bắt mạch thị trường BĐS

BĐS đóng vai trò chủ lực của kinh tế TPHCM

Theo nhận định của UBND TPHCM, thị trường BĐS ngày càng đóng vai trò chủ lực trong nền kinh tế, là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng xã hội thịnh vượng và là công cụ hữu hiệu để ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội.

Giá nhà ở trong thời gian qua liên tục tăng, trong vòng 5 năm hầu hết phân khúc tăng lên khoảng 100%. Cụ thể, năm 2006 phân khúc hạng sang có giá 38,8 triệu đồng/m², đến quý I-2011 tăng lên 83,48 triệu đồng/m²; cao cấp tăng từ 21,8 triệu đồng/m² lên 36,8 triệu đồng/m²; phân khúc bình dân tăng từ 7 triệu đồng/m² lên 13 triệu đồng/m²…

Thị trường BĐS TPHCM đang chờ cú hích. Ảnh: LÃ ANH

Năm 2007, tín dụng ngân hàng tăng mạnh (gấp 5 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư đã chuyển sang thị trường BĐS, đẩy giá trên thị trường này tăng lên.

2007 là năm Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong đó có thị trường BĐS, vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và gián tiếp) tăng tốc, trong đó có một tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Từ cuối năm 2007 tới đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tự tăng giá không kiểm soát được đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư.

Theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại TPHCM, giá nhà vào cuối năm 2008 cao gần gấp đôi so với đầu năm 2006 (đầu năm 2006 giá nhà ở bình quân 17,8 triệu đồng/m², cuối năm 2008 giá nhà ở bình quân 33,9 triệu đồng/m²).

Giá nhà, đất tăng nhanh trong khoảng 1 năm và đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát vào thời điểm đầu năm 2008. Sau khi hạn chế vốn vay, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ, BĐS nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm rất nhiều.

Đến cuối tháng 6-2008, nhà đất trở nên rất khó bán và giảm giá đáng kể. Sang năm 2009, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm.

Năm 2010, giá nhà ở tương đối bình ổn, khách mua đa phần là người có nhu cầu thực, không nhằm mục đích đầu cơ. Nhà ở bình dân tiếp tục là phân khúc chiếm ưu thế trên thị trường và thu hút được nhiều khách mua. Trong những tháng đầu năm 2011, giá BĐS tại nhiều dự án dần được trả lại đúng giá trị thực là xu hướng tất yếu của một thị trường đã từng bị đẩy giá lên quá cao.

Chính sách bất cập

Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên; còn nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân.

Các chính sách ưu đãi của Nhà nước chưa thật sự khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án an sinh xã hội. Do đó, hiện nay các doanh nghiệp chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân vì lâu thu hồi vốn, chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo quy định.

BĐS chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội. Hệ thống thuế liên quan đến thị trường BĐS chưa hợp lý, còn bất cập. Thuế trong sử dụng nhà đất chưa phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển kinh tế-xã hội của nước ta, chưa khuyến khích giao dịch BĐS công khai và hạn chế được đầu cơ.

Thuế giao dịch và lệ phí trước bạ còn quá cao chưa khuyến khích giao dịch BĐS công khai, giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế. Thị trường BĐS thiếu thông tin chính thống, khách quan, đặc biệt là các thông tin quy hoạch.

Chính sách tài chính - tín dụng cho thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân góp phần tạo nên những “cơn sốt” hoặc “đóng băng” của thị trường BĐS TPHCM trong thời gian qua. Nhu cầu đầu tư, kinh doanh BĐS hiện nay là rất lớn; tuy nhiên, tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia trên thị trường như: doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các nhà đầu tư, người mua… vẫn còn hạn chế.

Từ trước đến nay, việc huy động vốn cho thị trường BĐS vẫn chỉ dựa vào các nguồn vốn truyền thống: vốn tự có của doanh nghiệp, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, các nguồn này đang không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho các dự án.

Nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS của TP từ năm 2008-2010 là 189.130 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp chỉ có khả năng đáp ứng 12,72% (24.057 tỷ đồng). Hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước.

Theo báo cáo của UBND TPHCM, thị trường BĐS cần được cải thiện nhiều hơn để phát triển ổn định, vì hiện tại thị trường có độ hấp thụ cao đối với nhà đầu tư nhưng phần lớn dưới hình thức ngắn hạn và cơ hội.