“Bắt mạch” thị trường bất động sản 2019

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây Dựng: Không có nguy cơ bong bóng bất động sản

Thị trường bất động sản trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. Bong bóng chỉ xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố. Đó là kinh tế vĩ mô không ổn định, tăng trưởng nóng; các thị trường đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi không ổn định, kém hấp dẫn; nguồn cung các loại sản phẩm bất động sản bị hạn chế, quá thiếu so với nhu cầu; chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn; thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước vào thị trường.

Nhìn vào các yếu tố trên có thể thấy, năm 2019 kinh tế vĩ mô tiếp tục phát triển ổn định. Các thị trường đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng… dự báo không có biến động lớn.

Với thị trường bất động sản, nguồn cung hiện đang khá lớn so với nhu cầu, chưa có khả năng xảy ra tình trạng khan hiếm, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư trung cao cấp. Thị trường hiện nay chỉ thiếu nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc bình dân, giá thấp và nhà ở xã hội. Hiện nay, nhiều dự án đang được điều chỉnh để tăng nguồn cung phân khúc giá trung bình.

Dù thời gian vừa qua có xảy ra cơn sốt cục bộ đối với đất nền tại một số khu vực, riêng phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản là căn hộ chung cư vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá. Chính sách tín dụng bất động sản hiện đang được Ngân hang Nhà nước kiểm soát hiệu quả, dư nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Ở góc độ quản lý, vai trò chỉ đạo, quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày càng được chú trọng. Các công cụ kiểm soát thị trường như chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư các dự án... vẫn đang tiếp tục phát huy hiệu quả. Các thành phần kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng cũng đã có sự am hiểu, có nhiều kinh nghiệm hơn khi tham gia thị trường qua các đợt biến động vừa qua. Dù vậy, bước sang năm 2019 thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực được hưởng lợi từ chính sách. Thực tế này cũng sẽ diễn ra ở các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Ngoài ra, sẽ có sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng tốt, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM: Cơ hội đan xen với thách thức

Nhìn chung, năm 2019 khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản do yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đã thông minh hơn.

Song, thị trường sẽ đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Do năm 2018 thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019, nhất là phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt.

Việc tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ khó khăn hơn khi dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hang thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Nhưng để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt

Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: Cung tốt, giá ổn định

Chúng ta đã từng có lo ngại thị trường năm 2018 sẽ chậm lại, nhưng đến thời điểm hiện tại có thể khẳng định rằng thị trường năm 2018 vẫn diễn biến rất khả quan, số lượng dự án vẫn ở mức tương đương so với năm 2017. Cụ thể, tính đến hết tháng 11/2018, TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so với 2017. Tại thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017

Về triển vọng thị trường, năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận nguồn hang nhiều hơn. Các dự án đã trì hoãn mở bán trong năm 2018, sang năm 2019 sẽ được các chủ đầu tư chào bán khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Cũng trong năm 2019, những dự án mới được chào bán ở khu vực quận 1 sẽ nâng mặt bằng giá trên toàn thị trường lên cao. Đối với các phân khúc khác, với một lượng cung mới tốt, mức giá bán vẫn sẽ được ổn định.

Với các nhà đầu tư, cá nhân mua để cho thuê, đặc biệt ở phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều thách thức khi một lượng lớn căn hộ hoàn thiện và đưa vào khai thác. Từ năm 2018-2020, mỗi năm thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 40.000 căn (chỉ tính ở TP.HCM) được hoàn tất để bàn giao cho khách hàng, trong đó có đến 60-70% các dự án này nằm ở phân khúc trung và cao cấp và cũng từng

Về triển vọng thị trường, năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận nguồn hang nhiều hơn. Các dự án đã trì hoãn mở bán trong năm 2018, sang năm 2019 sẽ được các chủ đầu tư chào bán khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Cũng trong năm 2019, những dự án mới được chào bán ở khu vực quận 1 sẽ nâng mặt bằng giá trên toàn thị trường lên cao. Đối với các phân khúc khác, với một lượng cung mới tốt, mức giá bán vẫn sẽ được ổn định.

Với các nhà đầu tư, cá nhân mua để cho thuê, đặc biệt ở phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều thách thức khi một lượng lớn căn hộ hoàn thiện và đưa vào khai thác. Từ năm 2018-2020, mỗi năm thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 40.000 căn (chỉ tính ở TP.HCM) được hoàn tất để bàn giao cho khách hàng, trong đó có đến 60-70% các dự án này nằm ở phân khúc trung và cao cấp và cũng từng

Dự báo thị trường bất động sản 2019 sẽ có nhiều cơ hội xen lẫn khó khăn. Ảnh: Thuận Nguyễn

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: Thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu

Năm 2018, thị trường có độ chững hơn so với 2017 vì một số yếu tố khách quan liên quan đến chính sách cũng như tín dụng. Tuy nhiên, sang năm 2019 thị trường bất động sản sẽ không có quá nhiều biến động mà sẽ có sự gạn lọc, ổn định hơn. Thị trường sẽ không quá nóng, cũng không chững lại mà phát triển đi theo chiều sâu. Tức là khách hàng sẽ lựa chọn những chủ đầu tư lớn có thương hiệu, có uy tín và sản phẩm có những giá trị thật sự chứ không thuần túy đầu tư lướt sóng theo thị trường.

Về nguồn cung, do chính sách chung nên nguồn cung sẽ hạn chế vì việc cấp phép dự án mới đang khó khăn. Khi quỹ đất trong nội thành đã khan hiếm thì chắc chắn các chủ đầu tư lớn sẽ hướng ra những khu đô thị vệ tinh hoặc các vùng ven với bán kính cách trung tâm từ 10-20km để phát triển dự án.

Tuy nhiên, nguồn cầu về nhà ở thật sẽ vẫn ổn định. Về đầu tư sẽ hạn chế những dạng đầu tư lướt sóng, thay vào đó khách hàng sẽ nhắm đến những sản phẩm có giá trị gia tăng thật thay vì giá trị gia tăng từ yếu tố thị trường. Năm 2019, phân khúc trung cấp với giá cả vừa phải sẽ là phân khúc dẫn đầu. Tuy nhiên, trái với Hà Nội, TP.HCM có nguồn cung khá tốt ở phân khúc cao cấp. Chính vì vậy, bước sang năm 2019, nhu cầu về phân khúc cao cấp vẫn phát triển.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group: Thị trường sẽ cực kỳ khắc nghiệt

Thị trường bất động sản 2018 có 4 điểm nhấn đáng chú ý. Thứ nhất, nhiều vụ cháy chung cư từ Nam chí Bắc đã làm phân khúc này bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Thứ hai, cơn sốt đất nền cục bộ ở 3 khu vực có thông tin trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đã đẩy giá bất động sản ở tất cả các phân khúc lên một mức mới. Thứ ba, xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu trong phân khúc căn hộ. Thứ tư, xuất hiện xu hướng dịch chuyển về các tỉnh của doanh nghiệp địa ốc.

Năm 2019 trong góc nhìn của tôi, thị trường sẽ đi ngang trong quý I và quý II cho đến khi có các chính sách mới từ cơ quan quản lý nhà nước giúp cho thị trường hồi phục dần vào quý III và quý IV. Về xu hướng đầu tư trong năm 2019, tôi cho rằng, đất nền, nhà phố, căn hộ vừa túi tiền bao giờ cũng là 3 phân khúc nằm trong danh mục “phải có”. Năm 2019, nhà vườn vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng và nhà xưởng có thể là 3 phân khúc thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đất nền vùng ven sẽ là điểm sáng năm 2019. Tuy nhiên các nhà đầu tư cá nhân và những doanh nghiệp bất động sản càng lúc phải đi xa hơn để tìm kiếm cho mình những cơ hội mới.

Sang năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt quỹ đất đẹp để phát triển dự án. Việc thắt chặt chính sách, thắt chặt tín dụng vào bất động sản sẽ khiến cho tính sàng lọc của thị trường ngày một gắt gao hơn. Nhiều doanh nghiệp sẽ phải rời khỏi thị trường, chỉ những doanh nghiệp nào chuẩn bị bài bản mới có cơ hội để bứt phá vươn lên. Thị trường bất động sản 2019 sẽ là năm của 2 chữ “điều chỉnh”. Nguồn cung điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về tỷ lệ sản phẩm. Sản phẩm điều chỉnh theo hướng sát hơn với nhu cầu của người dùng. Người dung và cả những nhà đầu tư cá nhân sẽ điều chỉnh theo hướng ngày càng thông minh hơn, đòi hỏi hơn và thực dụng hơn. Môi giới sẽ phải điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hơn, bớt chiêu trò hơn và áp dụng công nghệ nhiều hơn. Chính sách về phân lô tách thửa, phát triển dự án, chính sách tín dụng, chính sách thuế tài sản nếu được ban hành sẽ tác động mạnh tới thị trường trong năm 2019.

Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sang lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc.

Ông Đặng Đức Giới, Tổng giám đốc Công Ty DK LAND: Nhà đầu tư trong tâm thế chờ đợi và hy vọng

Năm 2019 chưa phải là năm lên ngôi của phân khúc đất nền. Có thể thấy các năm qua thị trường đất nền phát triển rầm rộ, đặc biệt tại các vùng ven của các thành phố và khu đô thị lớn. Với số lượng lớn dự án và sản phẩm được tung ra thì đó trở thành một kênh đầu tư ngắn hạn, song nhu cầu ở thực rất hạn chế. Do vậy, năm 2019 phân khúc đất nền sẽ chững lại để “thị trường tiêu hóa” hết. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi, thị trường sẽ tốt dần lên theo các tín hiệu và chính sách lớn của nhà nước ban hành.

Ở những khu vực từng quay cuồng trong cơn sốt đất, sau hai lần Quốc hội hoãn thông qua dự luật Đặc khu kinh tế đặc biệt, tâm lý các nhà đầu tư đang giữ đất có phần lo lắng nhưng họ hoàn toàn không hoang mang. Họ có niềm tin sớm hay muộn Quốc hội sẽ thông qua, nên họ luôn trong tâm thế chờ đợi và hy vọng. Trong ba khu vực dự kiến lên đặc khu thì thị trường Phú Quốc và Vân Đồn là sáng nhất, sôi động hơn bởi hai địa phương này đã gần như hội đủ các yếu tố cơ bản điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, hạ tầng, bộ máy chính quyền, thương hiệu du lịch để sẵn sàng cho việc phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: Khan hiếm nguồn cung mới

Năm 2019, nguồn cung thị trường nhà cao cấp sẽ giảm đáng kể bởi vì những vị trí vàng đã đầu tư và bán hết từ lâu. Nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ không có vì thủ tục hiện quá rườm rà, lợi tức từ làm nhà thu nhập thấp không đáng kể nên không có mấy doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này nữa. Chỉ còn lại phân khúc trung cấp sẽ chiếm lĩnh thị trường.

Về số lượng dự án, tôi cho rằng nguy cơ đóng bang các dự án là rất lớn. Chúng ta biết rằng, các dự án có giá trị cao cấp và trung bình đều xuất phát từ đất công mà ra. Trong khi đó, TP.HCM hiện có cả trăm dự án có nguồn gốc đất công đang bị thanh tra, đương nhiên những dự án này không thể nào được xét duyệt đầu tư.

Đối với các dự án dù hoàn toàn của tư nhân nhưng phải được cấp giấy công nhận đất ở thì mới được phép đầu tư còn nếu đất ruộng, đất nhà xưởng tư nhân chưa làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, chưa được xét là đất ở thì chưa được xét duyệt đầu tư. Khi đó, sẽ không có dự án mới nào xuất hiện vào năm 2019, thị trường rơi vào tình trạng khan hiếm. Thị trường xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, tập trung vào phân khúc đất nền. Đó là quy luật tất yếu khi nhà đầu tư không còn khả năng khai thác ở trung tâm vì quỹ đất cạn kiệt. Khi đó, thị trường các tỉnh lân cận TP.HCM có khả năng sôi động rất cao.

ÔNG NGUYỄN VĂN ĐÍNH, PHÓ CHỦ TỊCH HỘI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (VARS): Bong bóng bất động sản sẽ không xảy ra

Thị trường bất động sản về dài hạn vẫn rất tiềm năng, nhưng trong ngắn hạn chắc chắn sẽ chịu sự ảnh hưởng bởi Thông tư 36.

Cùng với đó, hàng loạt chính sách sắp được ban hành hoặc điều chỉnh, đóng vai trò quan trọng giúp minh bạch hóa và tháo gỡ vướng mắc cho các hoạt động của thị trường bất động sản. Bước sang năm 2019 khi van tín dụng siết lại, việc tiếp cận nguồn vốn của cả chủ đầu tư và khách hàng đều khó khăn sẽ làm giảm giao dịch. Điều này cộng với nhiều yếu tố khác (giá đất, đầu vào tăng...) sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư và cho cả thị trường.

Một điều chắc chắn là bong bóng bất động sản sẽ không xảy ra bởi kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng ổn định. Thị trường bất động sản có thể theo một chu kỳ tăng trưởng đến đỉnh và suy thoái. Trước đây, chu kỳ đó ngắn và có độ lõm sâu, nhưng bây giờ do các yếu tố của thị trường tốt hơn nên chu kỳ ấy dài hơn thời gian trước rất nhiều và độ lõm cũng không còn sâu như trước.

Hiện tại, thị trường bất động sản ở các tỉnh ven các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang phát triển khá tốt, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền.

Ở phân khúc chung cư, mặc dù cũng đã xuất hiện các dự án quy mô song do thói quen, văn hóa sử dụng, đặc biệt là do quỹ đất tại các tỉnh vẫn còn tương đối lớn nên phân khúc này chưa thực sự sôi động. Người dân và giới đầu tư vẫn chuộng sản phẩm đất nền hơn. Đây cũng sẽ là phân khúc giữ vai trò chủ đạo trong năm 2019.

TS. Võ Trí Thành, Viện Trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu Cạnh tranh: Còn rủi ro, tránh hứng khởi quá

Nhìn bức tranh bất động sản từ giai đoạn phục hồi tới nay, nhất là 2017-2018 thấy rõ bước phát triển mới từ nhà cung cấp cho tới thông tin, kết nối cho tới người mua. Bên cạnh sự tăng lên về số lượng, chất lượng cũng cao hơn.

Diễn biến thị trường có những cơn sốt nhưng những cơn sốt này chỉ mang tính cục bộ như ở phân khúc đất nền, ở một số vị trí do phát triển kết cấu hạ tầng, quy hoạch, cộng với đầu cơ đất ở một số nơi dự định làm đặc khu. Tuy nhiên, đi cùng với đó, lại cũng có những phân khúc trầm lắng hơn như bất động sản nghỉ dưỡng do liên quan tới vấn đề pháp lý chưa được rõ ràng, đi kèm với đó là kỳ vọng của nhà đầu tư bị giảm sút. Nhu cầu mua nhà để ở, sử dụng, đầu tư dài hạn có xu hướng rõ nét hơn và dần dẫn dắt.

Đầu cơ có tăng lên trong giai đoạn cuối năm 2017, đầu 2018 nhưng cũng có điểm mới là sự lựa chọn của nhà đầu tư đã khôn ngoan hơn.

Có 2 vấn đề được đặt ra cho năm 2019. Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng không có nhiều đột phá hoặc đi ngang, bài toán là làm sao để thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu rủi ro.

Nhưng cùng với đó là sự chuẩn bị cho kịch bản bầu trời u ám thì rủi ro bất định sẽ tăng lên, từ đó cần có những chính sách linh hoạt hơn, từ chính sách vĩ mô, tiền tệ, pháp lý để hạn chế rủi ro hết mức có thể.

Cần chú ý sự hứng khởi quá đà, từ một vài khu vực, cơn sốt có thể lan ra toàn thị trường. Ví dụ như từ nguồn cung tín dụng nói chung, đến nguồn cung tín dụng bất động sản, chúng ta cần có thống kê, giám sát tốt hơn trong cho vay tiêu dùng, cộng với tính toán mức độ rủi ro để nhìn thực chất hơn về cho vay bất động sản theo hướng kiểm soát chặt chẽ.

Cùng với đó, cũng cần nhận định rằng, xu hướng chững lại có thể dẫn tới suy giảm lớn của nền kinh tế, vì thế lại phải có phương án uyển chuyển hơn. Như vậy, chúng ta cần chống hứng khởi quá, nhưng cũng phải lo ngại việc chững lại sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường bất động sản, xa hơn là tăng trưởng kinh tế. Đó có thể coi là thách thức khi trong điểm sáng có rủi ro và việc phòng ngừa rủi ro là không thừa.