Bất động sản Trung Quốc và 3 mối họa lớn nhất

Chuyên gia Andy Xie thuộc Morgan Stanley cho đến nay vẫn là chuyên gia nổi tiếng bi quan về Trung Quốc. Vài tuần trước, ông đưa ra dự báo rằng tại một số thị trường, giá bất động sản có thể giảm tới 90% và giá bất động sản hiện cao gấp đôi so với giá trị thật.

Cả ông Andy Xie và nhà đầu tư nổi tiếng Jim Chanos đều tin : "chúng ta đang có một bong bóng có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế lớn thứ 2 trên thế giới".

Luận điểm của chuyên gia Xie đúng đến mức nào? Ông đã đánh giá quá mức rủi ro của giá nhà đất cao và những căn hộ trống bởi ông hiểu nhầm vai trò của đòn bẩy trong việc hình thành bong bóng. Đòn bẩy, chứ không phải giá cao, đã gây ra rủi ro hệ thống.

Trung Quốc có chính sách buộc những người mua nhà ở tư nhân phải có đủ tiền: 30% đối với căn nhà thứ nhất và 50% đối với căn nhà thứ hai để hạn chế hành vi dùng đòn bẩy và rủi ro. Ông cũng đánh giá thấp tiềm năng tăng thu nhập tại Trung Quốc.

Nếu không tin, hãy thử hỏi các hãng nổi tiếng như Apple, Starbucks và Nike lý do tại sao họ có kế hoạch tăng trưởng ấn tượng dành cho Trung Quốc và đã có lợi nhuận cao tại đây.

Tuy nhiên, dù tôi không đồng ý với quan điểm của nhóm chuyên gia bi quan về một sự sụp đổ, không phải mọi yếu tố trên thị trường chứng khoán Trung Quốc đều tích cực. Hiện đang tồn tại một số nỗi lo mà chính phủ Trung Quốc thực sự cần phải giải quyết.

Mối họa thứ nhất: Hiện không có đủ nhà dành cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình bởi các công ty chú trọng xây căn hộ xa xỉ nơi lợi nhuận cao nhất. Chính phủ Trung Quốc đã hạn chế xây dựng đối với những villa có diện tích lớn (phần lớn nhà tại Trung Quốc là nhà chọc trời).

Trung Quốc cũng hạn chế cả số lượng căn hộ diện tích lớn trong các khu nhà này. Tuy nhiên, cá nhân giàu có thể mua nhiều căn và phá tung tường ngăn. Việc hạn chế các sản phẩm bất động sản xa xỉ đi ngược lại với nhu cầu của thị trường và vì thế không phát huy hiệu quả.

Chính phủ cần buộc nhóm công ty bất động sản chuyên xây dựng căn hộ xa xỉ xây căn hộ nhỏ hơn ở khu vực xa. Trong đó có thể bao gồm nhiều căn hộ cho thuê với mức giá thấp hơn giá thị trường dành cho người đến từ vùng khác. Điều này sẽ giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở tại một số khu vực, thành phố.

Trong thời kỳ tư hữu hóa nhà đất, các công ty nhà nước bán nhà cho nhân viên với giá thấp hơn giá thị trường. Kết quả là nếu một người đến từ Thượng Hải hay một khu vực đô thị khác, chắc chắn giờ đã có nhà.

Tuy nhiên, những người đến từ Thượng Hải hay thành phố khác không thể tìm được nhà phù hợp. Người tốt nghiệp từ các trường đại học hàng đầu thường phải ở từ 5 đến 6 người/căn hộ trong những chiếc giường tầng.

Mối họa thứ hai: Việc xây dựng những căn nhà chất lượng ở nơi không tiện giao thông cũng chẳng để làm gì. Trung Quốc thật sự cần đầu tư thêm vào cơ sở hạ tầng, trái với tính toán của nhiều chuyên gia.

Nhiều chuyên gia bi quan như giáo sư Michael Pettis của đại học Peking cho rằng Trung Quốc hiện phụ thuộc quá nhiều vào đầu tư cơ sở hạ tầng để tăng trưởng và sẽ đi theo con đường như Nhật thập niên 1990. Phân tích đó không tính đến khác biệt giữa chương trình chi tiêu của Nhật và Trung Quốc và sự thật rằng nhiều người Trung Quốc hiện vẫn còn rất nghèo khó trong khi chất lượng cuộc sống tại Nhật cao hơn Mỹ.

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Nhật chắc chắn có phần phí phạm. Trung Quốc, trong khi đó, đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng như hệ thống đường ngầm tại thành phố lớn như Thành Đô và vào hệ thống đường sắt giúp tăng năng suất, cũng giống như Nhật đã làm vào thập niên 1960 và vì thế giúp Nhật trở thành cường quốc kinh tế vào thập niên 1970 và 1980.

Trung Quốc còn nhiều điều kiện để tăng trưởng. Trung Quốc có hơn 100 thành phố có dân số hơn 1 triệu và phần lớn không có đường ngầm. Giao thông ở trong tình trạng kinh khủng. Cần tuyến đường sắt tốc độ cao hơn để kết nối các thành phố.

Năm ngoái, để đi tàu từ Thượng Hải đến Vũ Hán nơi khoảng hơn 30 triệu người đang sinh sống. Tuyến đường sắt mới giảm thời gian đi lại xuống còn 5 tiếng. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Trung Quốc giúp tăng năng suất, còn tại Nhật, mọi chuyện ngược lại.

Mối họa thứ ba: Cuối cùng, dù hiện không tồn tại bong bóng bất động sản, Trung Quốc chắc chắn không “miễn nhiễm” với bong bóng và những chu kỳ kinh tế. Ở thời điểm nào đó, tăng trưởng kinh tế Trung Quốc sẽ chững lại, có thể rất nhiều và thậm chí suy thoái.

Tuy nhiên hiện nay điều đó không xảy ra, Kinh tế Trung Quốc bắt đầu từ xuất phát điểm thấp và thị trường nhìn chung vẫn không hiệu quả. Khoảng hơn 400 triệu người chuyển từ khu vực nông thôn ra thành thị, họ sẽ cần nhà và thay đổi về cơ cấu kinh tế. Các công ty đang đầu tư đầy đủ vào các lĩnh vực.

Công ty nghiên cứu thị trường Trung Quốc đã tiến hành phỏng vấn nhiều giám đốc điều hành từ hàng trăm công ty đa quốc gia trong quý vừa qua và khoảng 80% cho biết có kế hoạch tăng đầu tư tại nội địa trong 3 năm tới và đều dự báo lợi nhuận tăng trong năm nay.

Trung Quốc hiện đương đầu với thách thức lớn về kinh tế. Tuy nhiên thách thức không tiềm ẩn khả năng gây sụp đổ hệ thống. Ngược lại, thách thức và cơ hội trong cung cấp đủ nhà ở và cơ sở hạ tầng cho nhóm dân số thành thị ngày một giàu có đồng nghĩa với Trung Quốc còn nhiều năm tăng trưởng còn lại, giống như Nhật thập niên 1960