Bất động sản Trung Quốc đứng trước vấn nạn rủi ro từ “thị trấn ma”

Cuối tháng 8/2021, 14 tòa nhà chung cư chưa hoàn thiện đã bị phá dỡ ở Côn Minh, tỉnh Vân Nam, Trung Quốc. Chủ đầu tư công trình gặp khó khăn về tài chính và bỏ dở việc xây dựng. Sau khi các tòa nhà không có người trông coi trong 7 năm, người ta đã quyết định phá bỏ chúng vì những lo ngại về an toàn. Chưa đầy 1 phút, công trình lớn đã đổ sụp.

Giá bất động sản ở Trung Quốc hiện cao hơn 2,6 lần so với ở Mỹ. Trang Asia Nikkei ước tính tổng giá trị thị trường nhà ở tại Trung Quốc vào năm 2020 là 95,6 nghìn tỷ USD.

Trung Quốc và Mỹ có quy mô tương đương nhau, nhưng ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước. Nếu Đảng Cộng sản Trung Quốc gom hết đất đai trong nước, họ sẽ có thể mua lại toàn bộ Mỹ mà vẫn còn dư tiền.

Tính toán của Nikkei dựa trên bài báo của các giáo sư Kenneth Rogoff thuộc Đại học Harvard và Yuanchen Yang của Đại học Thanh Hoa. Nhìn vào xu hướng thị trường bất động sản dựa trên diện tích nhà ở trên đầu người, dân số và giá nhà ở do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố, giá trị thị trường đã tăng hơn gấp ba lần trong 10 năm qua. Ngay cả Mỹ, quốc gia có quỹ thặng dư, cũng chỉ tăng trưởng 1,7 lần so với cùng kỳ, khiến sự mở rộng nhanh chóng của Trung Quốc thực sự đáng chú ý.

Theo Rogoff, lĩnh vực bất động sản chiếm 29% tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc. Con số này lớn hơn mức đỉnh của Tây Ban Nha và Ireland trong cuộc khủng hoảng tài chính vào những năm 2010. Nếu giá trị thị trường bất động sản giảm 20%, nền kinh tế nói chung có thể thu hẹp lại.

Người ta quá chú ý đến khoản nợ 300 tỷ của Evergrande, nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Ở các khu vực thành thị, người giàu sở hữu nhiều ngôi nhà và tỷ lệ sở hữu nhà rõ ràng là hơn 90%, cao hơn ở Singapore và cao nhất trong số các quốc gia lớn. Dù vậy, lệ trống tại Trung Quốc là trên 20%, cao hơn ở Nhật Bản hay Mỹ. Rõ ràng, tỷ lệ cung cầu tại Trung Quốc không cân đối.

Người dân Trung Quốc đặt niềm tin vào chính phủ

Từ khi giải ngân quyền sử dụng đất đầu tiên vào những năm 1990, thị trường nhà ở đã trở thành một ngành tăng trưởng biểu tượng ở Trung Quốc. Tuy nhiên, ngay cả khi GDP (trên danh nghĩa) của nước này chỉ bằng 70% Mỹ, giá đất tại đây vẫn đắt hơn gấp đôi.

“Số tiền mà chúng tôi vất vả kiếm được đã chảy về đâu”, tờ People’s Daily tổng hợp các bức xúc của người dân khi họ đặt cọc mua tài sản và chờ để nhận. Khi các bài đăng được thu thập và phân tích, số lượt tìm kiếm cụm từ "dự án chưa hoàn thành" đã tăng lên 4.982 trường hợp trong hai năm qua. Nikkei cho biết có hơn 80 “thị trấn ma” chỉ riêng ở tỉnh Vân Nam.

Hầu hết các khiếu nại là từ người dân địa phương, những người đã bỏ tiền của họ để mua nhà ở trong các dự án chưa được hoàn thiện. "Chính phủ sẽ cứu chúng tôi, trong mọi trường hợp", người dân đặt niềm tin vào nhà nước. Điều này cũng đúng với các nhà đầu tư nước ngoài, những người đã mua trái phiếu doanh nghiệp của Evergrande bất chấp mức xếp hạng tín nhiệm thấp của công ty. Nói cách khác, bong bóng bất động sản của Trung Quốc thực chất là một trò chơi khổng lồ. Khi nó vỡ, thế giới sẽ rơi vào những tình trạng không thể lường trước.

Nhiều người đã chuyển tới ở trong các khu chung cư chưa được hoàn thiện. Sau khi các hợp đồng được ký kết, chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính và việc bàn giao tài sản bị trì hoãn. Những người mua, không thể trả hết một khoản thế chấp và trả tiền thuê một tài sản khác, buộc phải sống trong căn hộ chưa hoàn thiện của họ. Một số tài sản bỏ hoang đang bị phá dỡ, dấu hiệu rõ ràng cho thấy những rủi ro có thể đi kèm với tốc độ tăng trưởng cao.

Tại một căn hộ trong một khu phức hợp ở Hoàng Thạch, tỉnh Hồ Bắc, những tấm đệm futon được đặt ngổn ngang trên sàn bê tông. Không có cửa sổ hoặc cửa ra vào trong phòng.

Các căn hộ được cho là sẽ được bàn giao trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng 9/2021, nhưng việc xây dựng đã bị trì hoãn rất nhiều do các vấn đề quản lý của chủ đầu tư. Hơn 800 hộ gia đình đang chờ đợi căn hộ của họ được giao. Orsun Holdings, công ty mẹ của chủ đầu tư thừa nhận tình hình khó khăn. Người đại diện công ty nói rằng: “Áp lực đang gia tăng từ tất cả các lĩnh vực do những thay đổi lớn trên thị trường”.

Người mua gây áp lực lên chủ đầu tư

"Li" là một trong những người mua tài sản ở dự án này. Ở Trung Quốc, sở hữu một ngôi nhà là một điều kiện quan trọng để sẵn sàng cho cuộc sống gia đình. Li quyết định mua căn hộ để con trai của cô, đang ở độ tuổi 20, có thể kết hôn.

Để mua căn hộ trị giá 700.000 nhân dân tệ (110.000 USD), cô đã vay 120.000 nhân dân tệ từ một công ty tài chính tiêu dùng để trả trước và trang trải các chi phí khác. Số tiền trả nợ hàng tháng của cô lên tới hơn 12.000 nhân dân tệ, và cô không đủ khả năng mua một căn hộ mới cho cả gia đình mình. Nhiều người khác cũng rơi vào cảnh tương tự.

Những người sống tại đây sử dụng đèn sạc năng lượng mặt trời vào ban đêm, và mang rác đổ trên ngọn núi phía sau dự án. Vào những ngày gió lạnh, họ ngủ trong lều bên trong phòng của họ. Thậm chí, họ nấu ăn trên bếp thương mại và sử dụng củi. Có những lý do khác ngoài lý do tài chính để sống theo cách này. “Điều này sẽ giúp gây áp lực lên chủ đầu tư”, Li nói.

Với sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương, việc xây dựng được tiếp tục vào tháng 11/2021. "Tôi chỉ có thể cảm ơn chính phủ. Họ là những người duy nhất tôi có thể tin tưởng”, Li cho biết.

Một trường hợp khác là "Lin", một công nhân nhà máy sống ở Trạm Giang, phía nam tỉnh Quảng Đông. Vào năm 2017, cô đã trả trước 260.000 nhân dân tệ, số tiền mà cô tiết kiệm được cùng chồng và cha mẹ để ký hợp đồng mua một căn hộ trị giá 700.000 nhân dân tệ. Họ mong muốn được chuyển đến sinh sống, trong khi vẫn thanh toán khoản vay 2.600 nhân dân tệ hàng tháng, nhưng sau đó việc xây dựng đã dừng lại và căn hộ vẫn chưa thể hoàn thành vào ngày bàn giao dự kiến, tức tháng 11/2019

Tuy nhiên, cô vẫn lạc quan rằng một công ty khác sẽ tiếp quản dự án và chính phủ sẽ làm việc để khắc phục tình hình. Dù vậy, nhiều tháng trôi qua và không có gì thay đổi. "Khi nào chúng ta có thể sống ở đó?", cha cô hỏi. Tuy nhiên, cho đến khi ông qua đời, việc chuyển đến sinh sống tại căn hộ đó vẫn chưa thể diễn ra.

Không có khả năng trả tiền thuê nhà và thế chấp, Lin cũng quyết định sống trong căn hộ chưa hoàn thiện của mình, nơi đã ngừng xây dựng vào tháng 10/2020. Cùng với khoảng 10 hộ gia đình khác, cô chuyển đến một "căn hộ mới" chỉ là một khung bê tông. Tuy nhiên, vào tháng 12, cô trở về sau một chuyến đi chơi và phát hiện ra tòa nhà bị niêm phong. Cảnh sát cũng được gọi đến, và cư dân được lệnh xóa ảnh và video quay trong căn hộ.

Lin và gia đình hiện sống một căn nhà thuê bên ngoài thành phố, xa trường học và nơi làm việc. Tiền thuê nhà của họ là 1.000 nhân dân tệ/tháng và họ vẫn phải trả hết khoản vay thế chấp.

Lin nói: “Tôi đã mua một ngôi nhà để chúng tôi có thể sống thoải mái hơn một chút. Bây giờ chúng tôi buộc phải sống trong bóng tối, giống như trước khi Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa được thành lập”.