Bất động sản toàn cầu sắp "nổ" như khủng hoảng năm 2008?

88 người tranh nhau mua một căn hộ ở Hồng Kông

Tại dự án The Upper South của Henderson Land Development, 45 căn hộ được bán ra chỉ trong vài giờ, với tổng trị giá lên đến 248 triệu HKD (32 triệu USD). Dự án The Pavilia Farm III của New World Development cũng nổi tiếng đến mức 88 người tranh nhau mua một căn hộ, trở thành dự án có nhu cầu cao nhất kể từ năm 1997, Bloomberg đưa tin.

Hiện tại, giá bất động sản ở thành phố này loanh quanh gần mức cao nhất mọi thời đại được ghi nhận vào giữa năm 2019. Theo Centaline Property Agency, khối lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp tại 10 khu nhà ở lớn nhất sẽ vượt mức 20 tỷ HKD trong nửa đầu năm 2021, mức cao nhất trong 23 năm qua.

Hồng Kông đứng đầu danh sách các thị trường bất động sản đắt nhất thế giới suốt 11 năm qua. Theo CBRE, giá bất động sản trung bình của Hồng Kông là 1,25 triệu USD tính đến tháng 6/2020, mức cao nhất thế giới.

Người mua nhà xếp hàng tại văn phòng bán hàng của New World Developments ở Tsuen Wan để nhận căn hộ mới của nhà phát triển tại The Pavilia Farm III vào tháng 11/2020 (Ảnh: South China Morning Post).

Nelson Wong - trưởng nhóm nghiên cứu tại Jones Lang LaSalle Trung Quốc - cho biết: "Tỷ lệ di cư tăng lên có thể là điều không thuận lợi đối với giá nhà ở. Tuy nhiên, tác động tiêu cực dường như là rất nhỏ, không đủ để xoay chuyển tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu nghiêm trọng hiện nay." Nhiều người dân Hồng Kông ồ ạt di cư đến Anh thông qua chương trình Hộ chiếu Hải ngoại Anh trong bối cảnh diễn ra cuộc biểu tình chống chính quyền quy mô lớn vào năm 2019 và chính quyền ban hành luật an ninh quốc gia vào năm 2020.

Nguồn cung nhà ở của Hồng Kông luôn ở mức thấp được cho là do cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997. Khi đó, chính quyền thành phố đã đóng băng nguồn cung đất để hỗ trợ thị trường bất động sản. Sau đó, thành phố cũng không tiếp tục nới lỏng nguồn cung một cách quyết liệt cho đến khoảng năm 2008, Ling Kar-kan - cựu quan chức quy hoạch của Hồng Kông - cho biết. Kết quả, thị trường nhà ở tại đây rơi vào bế tắc.

Chưa kể, việc người mua đến từ Trung Quốc đại lục gia tăng cũng đẩy giá nhà lên cao. Theo Midland Realty, nhóm người này chiếm 11,2% lượng mua nhà trong 4 tháng đầu năm nay, tăng từ 10,5% trong cùng kỳ năm ngoái.

Tất cả yếu tố trên đều khiến nhà ở tại Hồng Kông tiếp tục đắt đỏ. Cushman & Wakefield dự đoán giá nhà ở tại đây sẽ tăng 5% lên mức kỷ lục vào nửa cuối năm nay.

Bùng nổ mọi nơi

Dựa theo các chỉ số chính được sử dụng trong bảng theo dõi của Bloomberg Economics, New Zealand, Canada và Thụy Điển là 3 thị trường bất động sản có nguy cơ "bong bóng" nhất thế giới. Anh và Mỹ cũng ở trong nhóm 10 nước đứng đầu về rủi ro.

"Một loạt yếu tố đang đẩy giá nhà lên cao chưa từng thấy trên toàn thế giới. Lãi suất thấp kỷ lục, các gói kích thích tài khóa quy mô chưa từng có, tiền tiết kiệm sẵn có được mang đi gửi ngân hàng, tồn kho nhà ở hạn chế và kỳ vọng về sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế toàn cầu, tất cả đều gây ra tình trạng này", nhà kinh tế học Niraj Shah viết.

Phân tích của Bloomberg Economics tập trung chính vào các quốc gia thành viên Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Người lao động làm việc tại nhà cần thêm không gian và ưu đãi thuế từ một số chính phủ với người mua nhà cũng kích thích lực cầu.

Bảng theo dõi các thị trường bất động sản của Bloomberg Economics (Ảnh: Bloomberg).

Bảng chỉ số của Bloomberg Economics đưa ra 5 chỉ số để xếp hạng "bong bóng". Chỉ số càng cao đồng nghĩa nguy cơ điều chỉnh càng lớn. Trong số các chỉ số, tỷ lệ giá/giá thuê và giá/thu nhập là hai yếu tố dùng để đánh giá tính bền vững của đà tăng.

Với nhiều quốc gia thuộc OECD, hai tỷ lệ về giá đang cao hơn so với thời điểm ngay trước khi khủng hoảng tài chính năm 2008 xảy ra, theo phân tích của Bloomberg Economics.

Ngay cả khi các thước đo rủi ro tăng thì nguy cơ vỡ "bong bóng" vẫn chưa rõ ràng. Bởi lãi suất duy trì ở mức thấp, các tiêu chuẩn cho vay bị siết chặt hơn trước đây và các chính sách vĩ mô an toàn đã được triển khai. Theo ông Shah, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ "hạ nhiệt" hơn là sụp đổ.

Tuy nhiên, nguy cơ sẽ gia tăng khi giá nhà đồng loạt bùng nổ như trong chu kỳ hiện tại. "Khi chi phí đi vay bắt đầu tăng và các biện pháp được triển khai để bảo vệ ổn định tài chính, thị trường bất động sản, sẽ đối mặt với bài kiểm tra quan trọng", ông Shah cho biết.

Hơn 100 chuyên gia bất động sản tham gia khảo sát của Reuters từ ngày 11-24/5 dự đoán, giá nhà tại Mỹ, Anh, Canada, Australia, Dubai sẽ tăng so với 3 tháng trước đó với tốc độ vượt xa mức tăng trưởng GDP dự kiến và lạm phát giá tiêu dùng.

Giá bán nhà trung bình ở một số quốc gia đã tăng đến mức đáng kinh ngạc trong đầu năm 2021. Theo giới chuyên gia, niềm tin của khách hàng tăng mạnh nhờ các chương trình tiêm chủng vắc xin Covid-19 được triển khai thành công và nhu cầu chuyển nhà tăng do đại dịch. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản nhà ở hạn chế cũng là cơ sở để họ tin rằng giá nhà sẽ tăng trong ngắn hạn.

Xu hướng này dự kiến sẽ kéo dài trong tương lai nhờ lãi suất cho vay thấp, tốc độ tiêm vắc xin nhanh chóng và các biện pháp hạn chế được nới lỏng.

Những điểm nóng

Mức giá trung bình của một ngôi nhà ở Toronto, Canada đã vượt mốc 1 triệu đô la Canada (830.000 USD) vào đầu năm nay. Nhà tại những khu vực từng được coi là có giá phải chăng đã trở nên "không thể với tới" đối với nhiều người dân ở nước này.

Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC) vừa tăng dự báo về giá nhà ở. Cơ quan này cho rằng, giá nhà sẽ tăng 13% trong năm 2021 vì các nhà hoạch định chính sách hành động rất "nhẹ tay" trong việc hạ nhiệt thị trường. Cụ thể, điều kiện để vay thế chấp được thắt chặt hơn một chút vào tháng 6 và có nhiều ngôi nhà được rao bán hơn, nhưng cả hai đều không đủ sức ngăn cản người mua đấu giá cao trong bối cảnh quỹ nhà ở đặc biệt thấp, theo giới chuyên gia.

Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, lãi suất vay thế chấp ở Canada luôn ở mức thấp trong khi nhu cầu đối với nhà đơn lập ngày càng gia tăng, khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Các thành phố nhỏ và khu vực nông thôn chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh nhất, có nơi giá nhà tăng tới 50% trong một năm.

Ví dụ, một ngôi nhà đơn lập ở Guelph và Kitchener-Waterloo, tỉnh Ontario và ở Chilliwack, tỉnh British Columbia, hiện có giá hơn 800.000 đôla Canada (660.000 USD), theo chỉ số giá nhà của Hiệp hội bất động sản Canada. Con số này cao hơn khoảng 200.000 đô la Canada so với một năm trước.

Rõ ràng, sở hữu nhà đang trở thành một giấc mơ ngày một xa vời hơn đối với nhiều người Canada.

Tuy nhiên, có dấu hiệu cho thấy, thị trường nguy cơ "bong bóng" cao thứ hai thế giới, đang hạ nhiệt.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada được công bố vào đầu tuần này, doanh số bán nhà tại quốc gia này giảm 7,4% trong tháng 5, sau khi giảm 11% trong tháng trước đó. Giá nhà vẫn tăng khoảng 1%, ghi nhận mức tăng chậm nhất kể từ tháng 6 năm ngoái.

Nguyên nhân là cả người mua và người bán trở nên thận trọng hơn sau cơn sốt đất biến Canada thành một trong những nước có thị trường nhà "nóng" nhất thế giới. Trên bảng theo dõi của Bloomberg Economics, Canada đứng thứ hai trong bảng xếp hạng nguy cơ bong bóng bất động sản toàn cầu, chỉ sau New Zealand.