Bất động sản toàn cầu ngập trong nợ, bán tháo “chỉ còn là vấn đề thời gian”

Các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc, Đức và Thụy Điển đặc biệt phải gánh chịu hậu quả từ chi phí vay tăng mạnh trong những năm gần đây. Trong đó, một số dự án được tài trợ ở mức lãi suất thấp nhất đang gần ở ngưỡng hoặc đã vi phạm các điều kiện cho vay chính.

Jose Pellicer, người đứng đầu mảng chiến lược đầu tư tại công ty quản lý đầu tư bất động sản M&G Real Estate, một nhánh thuộc tập đoàn bảo hiểm Prudential, cho biết: “Thị trường bất động sản thực sự tốt trong 25 năm qua, nhưng hiện tại chi phí tài chính cao hơn và lợi nhuận dường như sẽ chỉ đến từ tăng trưởng giá thuê hoặc phải bổ sung thêm các yếu tố để làm tăng giá trị cho bất động sản”.

Ông cho biết nói thêm: “Chúng ta đang ở trong một giai đoạn mà đầu tư bất động sản đòi hỏi một tư duy mới”.

Ông Pellicer nói thị trường Trung Quốc cần thời gian để phục hồi, mặc dù những rắc rối tại đây mang tính chu kỳ chứ không phải về cơ cấu và các động lực tăng trưởng chính như đô thị hóa vẫn còn nguyên vẹn.

Pellicer dự đoán, tại châu Âu, Đức có thể sẽ chứng kiến khối lượng bán bất động sản buộc phải bán ra ở mức lớn nhất. Đức sẽ gặp nhiều thách thức hơn các thị trường khác do chi phí nợ bất động sản cao hơn và việc tái định giá tài sản mạnh mẽ.

Báo cáo trích dẫn dữ liệu từ Trường Kinh doanh Bayes cho biết, gần 40% dư nợ cho vay bất động sản thương mại của Anh sẽ đáo hạn vào năm 2024 và 2025, khi giá trị bất động sản trung bình đã giảm hơn 20% kể từ giữa năm 2022.

Một số người đi vay sẽ không thể “đáp ứng các điều khoản về thanh toán lãi suất khi gia hạn khoản vay” và có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các phương án tái cấp vốn mới.

M&G cho biết điều này có thể tạo cơ hội cho những người cho vay thay thế tham gia vào thị trường.

Ông Pellicer nhấn mạnh: “Nợ bất động sản đang trở thành một mảng đầu tư ngày càng hấp dẫn”.

Trong khi đó, thị trường văn phòng toàn cầu đã bị xáo trộn bởi sự phá sản của WeWork, làm u ám triển vọng của các trung tâm kinh doanh lớn nhất, nơi tỷ lệ văn phòng trống ngày càng tăn đã ảnh hưởng đến các nhà đầu tư.

Nhưng không phải tất cả các thị trường văn phòng đều có vị thế và bị tác động giống nhau.

Báo cáo của M&G cho thấy, văn phòng chất lượng thấp là một khoản đầu tư rủi ro trên toàn cầu, vì nhân viên vẫn chậm rời bỏ công việc tại nhà sau đại dịch COVID-19 và các tòa nhà phải đối mặt với việc nâng cấp tốn kém để đáp ứng các mục tiêu bền vững.

Pellicer cho biết, Hoa Kỳ đang ở vị thế kém hơn nhiều so với châu Á hoặc châu Âu, với tỷ lệ văn phòng trống ở khu trung tâm của các thành phố trọng điểm thường ở ngưỡng 25-30% so với các khu vực tương đương tại châu Âu.

Theo công ty bất động sản JLL, tỷ lệ nhân viên làm việc tại văn phòng ở Hoa Kỳ chỉ ở mức 50% so với trước đại dịch, trong khi con số này ở châu Âu đã phục hồi lên mức 75%.

M&G cho biết việc tập trung vào các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) cũng như ưu tiên các khu vực ở vị trí trung tâm đang phân hóa thị trường văn phòng thành siêu cao cấp, cao cấp và không cao cấp. Trong đó, các văn phòng không cao cấp phải đối mặt với “rủi ro cho thuê đáng kể và triển vọng cho thuê yếu kém”.