Bất động sản tiếp tục đoạn đường gập ghềnh

Tiếp tục trầm lắng

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản của thị trường bất động sản đã về đáy suốt nhiều tháng qua. Các chủ đầu tư dời lịch mở bán, còn 88,7% nhà đầu tư được khảo sát cho biết sẽ giữ tiền chờ thời điểm phù hợp. Trong khi đó, hàng nghìn dự án ở tình trạng “án binh bất động”, và một lượng lớn doanh nghiệp bất động sản tuyên bố cắt giảm nhân sự, giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động.

Nguồn cung bất động sản tung ra trong 3 tháng đầu năm chỉ khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái, căn hộ chung cư chiếm trên 70% lượng giao dịch thành công. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giai đoạn 2018 - 2022 buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50%.

Nguyên nhân sự trầm lắng này vẫn là do hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Các chuyên gia nhận định, mặc dù chính phủ đã nỗ lực “giải cứu” thị trường kể từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường sẽ chưa thể khởi sắc ngay, thậm chí sự trì trệ có thể dai dẳng đến hết năm nay.

Thị trường sẽ đi về đâu?

Tình trạng hiện tại có thể duy trì trong vòng 6 đến 9 tháng tới nếu không có thêm các chính sách hỗ trợ. Do lãi suất cao và nguy cơ suy thoái kinh tế, nhiều ngân hàng đang trở nên dè dặt hơn, khiến nhà đầu tư khó tiếp cận với các khoản vay bất động sản.

Mặt khác, thị trường bất động sản dao động như một con lắc; đôi khi nguồn cung dồi dào nhưng lại khan hiếm người mua, và ngược lại. Hiện tại, thị trường đơn giản là bị mắc kẹt do các vấn đề về nguồn vốn và pháp lý, đồng thời quá ít bất động sản vừa với túi tiền của người mua.

Tình trạng này kéo theo một bất cập và hệ lụy về mặt xã hội nữa. Đó là giá thuê nhà tăng cao khi người dân không thể mua được nhà. Tuy nhiên, chi phí vay tăng lên khiến mức giá thuê cao hơn chưa chắc đã đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần làm gì?

Ở thời điểm hiện tại, có hai điều rất quan trọng với nhà đầu tư. Thứ nhất, tiền mặt là vua, và thị trường hiện nay sẽ ưu ái những người có sẵn nguồn vốn rủng rỉnh. Thứ hai, các nhà đầu tư kiên nhẫn có thể được tưởng thưởng trong dài hạn.

Thời kỳ vay vốn ngân hàng với giá rẻ rồi mua một số bất động sản để bán lướt hoặc cho thuê lại và thu tiền đã đi qua. Do chi phí vay tăng lên, các nhà đầu tư nên nhớ rằng cần phải sử dụng nhiều tiền mặt hơn khi giao dịch. Càng có sẵn nguồn vốn, nhà đầu tư càng mất ít chi phí cho việc thanh toán thế chấp để tạo ra dòng tiền dương.

Khi giao dịch bất động sản chậm lại, định giá tài sản sẽ giảm. Đây là thông tin đáng mừng cho những nhà đầu tư bất động sản rủng rỉnh tiền đang tìm kiếm các tài sản có mức giá hấp dẫn trong vòng 6-12 tháng tới. Họ có thể mua bất động sản với giá thấp và giữ tài sản đó trong dài hạn, từ 1-5 năm. Nếu đủ kiên nhẫn để chờ đợi cơn bão đi qua, nhà đầu tư sẽ hạ cánh an toàn với một số khoản đầu tư có lãi cao.