Bất động sản Quảng Nam, Đà Nẵng: Bài 2: Nên “xuống tiền” ở đâu?

Những điều cần lưu ý

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng khi đầu tư bất động sản vùng ven cần xác định được nhiều tiêu chí.

Mua bất động sản vùng ven cần lưu ý vấn đề về pháp lý

Vấn đề quan trọng nhất là pháp lý. Bất động sản muốn mua phải có sổ đỏ mới nghĩ đến việc giao dịch. Tiếp đến, nhà đầu tư phải xem tính thanh khoản của sản phẩm bất động sản đó có dễ bán lại hay không, các tiện ích xung quanh và cả vấn đề mật độ dân cư. Nhà đầu tư phải quan tâm đến vấn đề quy hoạch và những điều chỉnh quy hoạch nếu có. Cuối cùng, nhà đầu tư không thể không cân nhắc khả năng tài chính của mình.

Từ kinh nghiệm của cá nhân, ông Chánh cho rằng đầu tư bất động sản vùng ven là khoảng đầu tư trung và dài hạn, do đó chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính dưới 50%. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế có nhiều sự xáo trộn thì mức độ đòn bẩy tài chính nên hạ xuống mức 30%.

Một vấn đề “kinh điển” được các nhà đầu tư quan tâm là mức giá như thế nào là phù hợp?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng việc xác định giá đất là đắt hay rẻ cần phải lấy giá một khu vực trung tâm làm điểm nhấn để từ đó tìm hiểu sang các vùng khác.

Chẳng hạn, tại TPHCM, ông Hiển lấy giá căn hộ làm trung tâm, bởi căn hộ là thị trường chuẩn nhất của thị trường nhà ở và có được giá ngay khi cần. Từ đó có thể so sánh với giá nhà đất các khu vực lân cận.

Trong khi đó, ông Chánh cho rằng cần xác định rõ cặp phạm trù giá trị và giá cả, bởi giá cả luôn đi trước giá trị. Người mua bao giờ cũng đặt vào sản phẩm bất động sản nhiều những kỳ vọng. Mua bất động sản là mua cái tương lai của sản phẩm chứ không phải cái hiện tại của sản phẩm.

Câu hỏi đặt ra là: Đâu là giá trị thật của bất động sản?

Theo ông Chánh, cần xác định chỉ số về tổng giá trị cho thuê trong một năm chia cho giá mua bất động sản. Hiện nay, tại các thành phố lớn, chỉ số này đang dao động ở mức 4-5%.

Nếu chỉ xác định theo cách này thì việc đầu tư bất động sản không hấp dẫn, bởi những khu vực vùng ven có giá cho thuê rất thấp. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của bất động sản vẫn còn ở sự tăng giá của bất động sản trong tương lai. Đây là yếu tố thu hút nhà đầu tư.

Nên mua ở đâu?

Từ những chia sẻ của các chuyên gia nêu trên, cùng với việc khảo sát thực tế khu vực phía nam giáp ranh thành phố Đà Nẵng (thị xã Điện Bàn) có thể thấy, đây sẽ là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Khu vực thị xã Điện Bàn, giáp ranh Đà Nẵng đang được đầu tư phát triển mạnh về hạ tầng

Khu vực này hiện có hàng trăm dự án bất động sản phân lô bán nền, dự án nhà ở đang đầu tư xây dựng. Đó là chưa kể một số lượng lớn đất trong khu dân cư hiện hữu của người dân cũng đang rao bán trên mạng xã hội.

Theo tìm hiểu, mức giá đất nền khu vực này đang dao động trong khoảng 10-30 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại các khu vực trung tâm và cả khu vực ven biển Đà Nẵng hiện đang dao động ở mức rất cao.

Ngoài ra, khu vực này có vị trí đắc địa, bên cạnh khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc, với hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện đến thành phố Đà Nẵng và đô thị cổ Hội An khoảng 10km.

Đặc biệt, khu vực này nằm bên cạnh dự án Làng đại học Đà Nẵng, khu vực sông Cổ Cò và một dự án đang được Tập đoàn Sun Group nghiên cứu lập quy hoạch quy mô hàng ngàn hécta.

Bên cạnh những điểm cộng trên, khu vực này cũng có nhiều điểm trừ. Đặc biệt là vấn đề về pháp lý và cả tình trạng đầu cơ bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư góp vốn mua đất nền ở những dự án bán “lúa non”, rồi chạy vạy khắp nơi cầu cứu mong sớm được giao đất và sổ đỏ. Điển hình là vụ việc hàng ngàn người dân góp vốn mua đất nền tại các dự án của Công ty Bách Đạt An đang phải kêu cứu khắp nơi mong chờ sớm được giao đất và sổ đỏ.

Ngoài khu vực nêu trên, hiện nay, một vùng đất mới nổi khác tại vùng ven phía tây bắc thành phố Đà Nẵng cũng đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản trong cả nước.

Ngày 3-11 vừa qua, tại hội thảo trực tuyến “Sự trỗi dậy của thị trường BĐS Đà Nẵng, Quảng Nam trong trại thái bình thường mới”, đại diện của một doanh nghiệp đầu tư bất động sản dự báo sẽ có sự dịch chuyển về xu hướng đầu tư và nhu cầu an cư của người dân trong thời gian tới.

Theo đó, từ nay đến năm 2025, khu vực tây bắc thành phố Đà Nẵng có thể sẽ đón nhận nhiều người đổ về đây sinh sống, trong đó có các chuyên gia, công nhân kỹ thuật cao, kỹ sư, sinh viên, các cấp quản lý.