Bất động sản không đến nỗi đổ vỡ

Giữa lúc thị trường đang trong giai đoạn trượt dốc, khó khăn đổ dồn về các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, phóng viên Diễn đàn Kinh tế Việt Nam (VEF.VN) - báo VietNamNet, đã có cuộc trao đổi và ghi nhận các ý kiến đánh giá về diễn biến thị trường khu vực Hà Nội và TP.HCM nửa cuối năm từ lãnh đạo một số doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, bên lề Đại hội nhiệm kỳ III (2011-2016) của Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Bắt đầu xuất hiện giảm phát nợ
(Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, TP.HCM)

Thị trường cuối năm chắc chắn còn rất khó khăn. Cơn khó này sẽ còn kéo dài qua năm 2012. Chỉ khi nào kinh tế vĩ mô sáng sủa hơn, Nhà nước giải được bài toán vĩ mô tốt thì thị trường chứng khoán, BĐS sẽ dần từng bước phục hồi, đi qua khó khăn, chứ không thể có đột phá được.

Với doanh nghiệp xây dựng, thiếu vốn và khả năng thanh toán của người dân yếu đi, sức mua của thị trường giảm hẳn xuống là những quan ngại chính. Do bị sức ép về lãi suất, chi phí tài chính quá lớn, một số doanh nghiệp tồn đọng nhiều hàng chắc chắn sẽ phải bán sản phẩm ra ở mức giá như bán tháo, để trả nợ ngân hàng.

Điều này ảnh hưởng xấu đến thị trường nhưng mặt khác, đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp khác mua lại dự án và người dân có thể mua sản phẩm với giá rẻ hơn. Thị trường nói chung không đến nỗi đổ vỡ, mà chỉ là cái bong bóng giá xì hơi; giờ là lúc bắt đầu quay lại mức giá trung bình và giá sẽ nhích dần lên những năm về sau. Các giai đoạn trầm bổng này có tính quy luật nhưng nó kéo dài bao lâu hiện vẫn là một ẩn số.

Thật ra hiện nay đã có tình trạng giảm phát nợ, tức là mặc dầu đang lạm phát về chi phí nhưng cũng đã xuất hiện tín hiệu các khoản tài sản bị mất giá trị do các ngân hàng dùng biện pháp kỹ thuật siết nợ vay. Họ phải tìm chủ đầu tư khác để chuyển nhượng lại dự án với giá rẻ hơn giá trị thực và giá thị trường hiện tại để đảm thiểu rủi ro.

Như vậy nói đây có phải là đáy của thị trường hay không thì xin trả lời rằng, diễn biến, mức độ của các thị trường, khu vực, doanh nghiệp và dự án là không đồng nhất. Có những chỗ giá còn rất cao, có chỗ giá đã thấp và mặt khác còn tùy sức khỏe và chuyện vay tín dụng nhiều hay ít của mỗi doanh nghiệp.

Bà Đỗ Thị Loan

Hết đất đầu tư, lướt sóng ngắn hạn
(Bà Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM)

Theo ý kiến cá nhân tôi, tình hình BĐS Việt Nam không khả quan lắm trong cuối năm bởi Ngân hàng Nhà nước kiên quyết siết chặt tín dụng, giảm tỷ lệ tín dụng cho khu vực phi sản xuất từ 22% hiện tại xuống còn 16% vào cuối tháng 12/2011. Vì thế, nguồn tiền trên thị trường sẽ không trụ được. Dự báo thị trường từ nay đến cuối năm khởi sắc điều này rất là khó.

Mặc dù ở trong giai đoạn hết sức trầm lắng nhưng ai đó nói thị trường đóng băng thì hoàn toàn là không đúng, vì thực tế ở đây đó vẫn có giao dịch diễn ra, vấn đề nhiều hay ít là tùy theo từng địa phương. Nếu những chủ dự án đưa ra thị trường những dự án tốt, có vị trí đắc địa, đáp ứng nhu cầu ở thực sự của người dân mà giá cạnh tranh thì chắc chắn những người có khả năng về tài chính sẽ mua để ở.

Ngoài các điều kiện trên, khả năng hoàn thành dự án đúng tiến độ của chủ đầu tư cũng thu hút rất tốt những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Bởi lẽ, những dự án mà chủ đầu tư không có tiền để giải ngân, xây dựng tiếp thì thời gian dự án sẽ kéo dài. Ai mua phải những dự án này sẽ bị ảnh hưởng, không biết đến bao giờ mới nhận được căn hộ.

Ông Nguyễn Trọng Ký

Do vậy, tôi lưu ý rằng, người dân nên cân nhắc xem xét kỹ khi quyết định đầu tư/mua một căn hộ hay nền đất dự án trong mọi phân khúc từ giá thấp đến trung bình và cao cấp.

Còn những người mua đầu tư lướt sóng chờ đợi thời cơ bán đi kiếm lời, nhất là những ai dùng vốn vay ngân hàng thời gian qua và tới đây, tỷ lệ này sẽ giảm đi. Thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM sẽ khả quan hơn khi nào chính sách tín dụng được nới lỏng, chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Kỳ vọng của nhà giá thấp
(Ông Nguyễn Trọng Ký, Phó TGĐ Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Kỹ nghệ và Xây dựng Việt Nam - Techcovina, Hà Nội)

Từ nay đến cuối năm, nếu chính sách tín dụng linh hoạt hơn, Chính phủ xem xét điều chỉnh cho vay từng dự án thiết yếu cụ thể thì các phân đoạn nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ là động lực đẩy thị trường lên.

Rõ ràng phân khúc này là đang nhận được sự quan tâm của rất nhiều người. Hiện nay, một số chủ đầu nhà giá trung bình vẫn chọn thời điểm thị trường trầm lắng hiện tại để khởi công dự án, tôi cho rằng do họ xác định nhắm vào người tiêu dùng thực, nhu cầu mua nhà ở giá vừa phải là rất lớn.

Song song với đó, chủ đầu tư hy vọng từ giờ đến cuối năm, nếu ngân hàng chọn lọc dự án hiệu quả, phù hợp nhu cầu thị trường, việc cho vay vốn sẽ được nới hơn. Đồng thời, vay tiêu dùng của người dân ở phân khúc nhà giá trung bình cũng kỳ vọng được vay tiền.

Có thể qua 6 tháng nữa thị trường sẽ tốt lên. Chúng ta có thể hoàn toàn tin tưởng với chính sách hỗ trợ, thị trường sẽ sôi động trở lại.

Ông Đặng Quốc Hùng - Chủ tịch kiêm Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư phát triển nhà và hạ tầng (Vinacomin), thuộc TKV:

Do đi vào phân khúc nhà giá trung bình, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên của Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam (TKV) và không phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, chúng tôi đang gấp rút hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư dự án, thường chiếm tỷ trọng thời gian rất lớn. Nói cách khác, chúng tôi vẫn đang tiếp tục đầu tư, triển khai các dự án BĐS của mình một cách bình thường.

Tuy nhiên nếu phải đi vay vốn thời điểm hiện nay để triển khai dự án là cực kỳ khó khăn. Từ nay đến cuối năm tình hình siết chặt tiền tệ, tín dụng vẫn chưa khả quan nên doanh nghiệp nói chung không mấy kỳ vọng.

Nhưng để phục vụ nhu cầu và an sinh xã hội, giúp thị trường nhà phát triển ổn định và bền vững như chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng, tôi rất mong mỏi và đặt niềm tin vào việc phân khúc nhà giá thấp và trung bình sẽ được tháo gỡ khó khăn về vốn và lãi suất.