Bất động sản Hà Nội đã thực sự chạm đáy?

Qua số liệu thống kê ta dễ dàng nhận thấy thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang ở mức giá cao một cách bất hợp lý. Ảnh: NK

Hãy phân tích dựa trên một thị trường bất động sản lớn nhất và nóng nhất: thị trường bất động sản tại những quận nội thành trung tâm thủ đô Hà Nội.

Người mua là ai ?

1 - Những nhà đầu tư chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc đơn giản để giữ tiền vì sợ mất giá.

2 - Những người dân ở các tỉnh mua nhà tại Hà Nội cho con cái học hành.

3 - Và cuối cùng là những người có nhu cầu thực mua nhà để ở hoặc phát triển kinh doanh.

Vì sao ?

- Do nhu cầu an cư lạc nghiệp, mong muốn được ổn định để yên tâm làm việc, con cái được học hành tại khu trung tâm.

- Một số nhà đầu tư sợ lạm phát nên gửi vốn vào kênh giữ tiền truyền thống là thị trường nhà đất.

Mức giá hiện tại :

- Mặt đường các phố trung tâm: 250 - 500 triệu đồng/m2.

- Mặt đường các phố nhỏ hơn hoặc xa trung tâm: 150 - 250 triệu đồng/m2.

- Nhà trong hẻm ô tô: 100 -150 triệu đồng/m2.

- Nhà trong ngõ ô tô không vào được : 50 - 100 triệu đồng/m2.

- Chung cư thương mại mới: 25 - 45 triệu đồng/m2.

- Chung cư hay nhà tập thể cũ: 20 - 30 triệu đồng/m2 sử dụng (bao gồm cả phần diện tích cơi nới).

Như vậy để sở hữu một căn nhà người mua phải bỏ ra ít nhất :

- 1 tỷ đồng đối với 1 căn nhà tập thể cũ (thường có thời gian xây dựng ít nhất đã 20 năm).

- 2 tỷ đồng đối với một căn nhà trong ngõ ngách hoặc một căn chung cư thương mại mới xây.

- 3 đến 5 tỷ đồng cho một căn nhà thuộc hẻm ô tô hoặc một chung cư cao cấp.

Và nhiều tỷ để sở hữu một căn nhà mặt phố kinh doanh được.

Lợi ích người kinh doanh bất động sản nhận được khi cho thuê/bán tài sản của mình :

- Không quá 3 triệu đồng một tháng đối với một căn nhà giá trên dưới 1 tỷ đồng.

- Tối đa là 8 triệu đồng một tháng đối với một căn nhà giá 2 tỷ đồng.

- Không quá 15 triệu một tháng đối với căn nhà giá dưới năm tỉ đồng.

Và theo cấp số nhân đối với những căn nhà giá trị cao hơn nhưng mức thông thường không quá 5%/ năm tính trên giá trị mua bán. Tức là tỉ suất sinh lợi nhỏ hơn cách dễ làm nhất là gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Đó là với trường hợp cho thuê lại, còn nếu mua nhà để đầu tư chờ tăng giá bán kiếm lời thì trong thời kỳ bất động sản đóng băng như hiện nay sự mong chờ đó là không tưởng.

Qua số liệu thống kê ta dễ dàng nhận thấy thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang ở mức giá cao một cách bất hợp lý. Đó là do nhiều yếu tố tâm lý đẩy giá lên cao, hoàn toàn không phải là một mảng đầu tư sinh lời đúng nghĩa. Cũng như thị trường bất động sản tại thủ đô các nước khác, mức giá cao hơn so với thị trường toàn quốc là có thể chấp nhận được. Nhưng không thể đẩy cao đến mức quá vô lý so với thu nhập trung bình của người dân và khả năng sinh lời kém hiệu quả như vậy.

Dù khủng hoảng đang diễn ra nhưng bất động sản Hà Nội chưa hề chạm đáy thậm chí còn rất lâu mới chạm đáy. Cũng như tiếng hát của Phương Mỹ Chi dù không đoạt giải quán quân nhưng đã chạm đến trái tim của khán giả nên thực sự đã trở thành ngôi sao của nhiều tầng lớp. Khi giá trị thực của bất động sản thực sự chạm đến nhu cầu thực của những người cần nhà ở và kinh doanh thì tin rằng chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phục hồi và khởi sắc.

* Bài viết thể hiện quan điểm của bạn đọc