Bất động sản du lịch: Bỏ tiền tấn, thu tiền hào

Trở ngại pháp lý vẫn khiến nhà đầu tư bất động sản du lịch chùn bước.

Pháp lý không đuổi kịp

Sau giai đoạn phát triển ồ ạt từ 2016-2018, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rơi vào cảnh trầm lắng.

Nguyên nhân xuất phát từ cơ sở pháp lý chưa hoàn chỉnh, cộng thêm đó là cú sốc về cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư.

Tiếp đó, thị trường này một lần nữa gánh chịu hậu quả nghiêm trọng bởi đại dịch Covid-19 do chính sách đóng cửa, hạn chế đi lại.

TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết thêm, các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết.

Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường bất động sản du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta.

Riêng trong Luật Kinh doanh Bất động sản, bất động sản du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất.

Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về bất động sản du lịch.

“Dường như khi xây dựng đạo luật này, các nhà làm luật chưa sẵn sàng cho việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch”, ông Tuyến nhận xét.

Theo ông Tuyến, chúng ta chưa có một văn bản dưới luật ở hình thức nghị định hoặc thông tư quy định trực tiếp về kinh doanh bất động sản du lịch như điều kiện cụ thể, đặc thù về kinh doanh bất động sản du lịch; yêu cầu đối với hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch; các điều khoản riêng, đặc thù trong nội dung hợp đồng mẫu về thuê lại condotel của khách hàng để kinh doanh.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng nhìn nhận hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có condotel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, điều này dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, dễ phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này.

Trên thực tế cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình bất động sản du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn, dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.

Các sản phẩm bất động sản du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý.

“Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.

Nếu chần chừ sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết từ năm 2018, chúng ta có 18 triệu lao động từ nông thôn ra thành thị.

Bên cạnh đó, vốn của ngân hàng, tổng tín dụng riêng vào du lịch chiếm hơn 60%. Giá trị bình quân lao động không tăng nhưng du lịch lại tăng. Điều đó cho thấy ngành du lịch, bất động sản có nhiều tiềm năng và thế mạnh.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ hơn nữa, tương xứng với tiềm năng, chúng ta cần có pháp lý, tài chính vững mạnh để có thể phát triển ngành bền vững.

“Chúng ta đang ở trong giai đoạn khủng hoảng bởi Covid-19. Đây là khủng hoảng tai họa chứ không phải khủng hoảng do kinh tế”, ông Nghĩa nhận định.

Theo ông Nghĩa, đây không phải là khủng hoảng cấu trúc, do đó khi khắc phục xong tất cả sẽ bật trở lại “đường đua”. Người nào đi trước người đó sẽ thắng.

“Nhưng chúng ta vẫn đang ở giai đoạn sửa đổi luật, vẫn đang chậm trễ về thủ tục tháo gỡ. Nếu chần chừ, chúng ta sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội”, ông Nghĩa phát biểu.

Theo ông Nghĩa, phục hồi lại kinh tế, trong đó có phục hồi bất động sản du lịch là chiến lược quan trọng. Trong đó, nên hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch, tạo điều kiện cho loại hình này phát triển.

Ông Tuyến cho rằng, thực trạng gia tăng các giao dịch về kinh doanh bất động sản du lịch khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc thị trường này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ.

Điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc kinh doanh bất động sản nói riêng vận hành thông suốt, đồng bộ, nhịp nhàng.

Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể về hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch để nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu sót, bất cập đưa ra giải pháp có tính thuyết phục để khắc phục.

Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Khách sạn - Tổng cục Du lịch, cho biết hiện nay các doanh nghiệp bỏ tiền tấn, tiền tỉ đầu tư vào bất động sản du lịch nhưng thu lại chỉ tiền hào.

Chỗ nào nhanh nhất cũng phải 10-20 năm mới thu hồi lại vốn nên lãi thu của du lịch đang rất thấp. Vì vậy, chúng ta cần có những chính sách giảm chi phí đầu vào, chính sách thuế... mới thu hút nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.

Theo bà Bình, cần xác định về quyền sở hữu của bất động sản du lịch để có sự rõ ràng cho nhà đầu tư.