Bất động sản đón sóng “ngoại binh”

Năm 2012: Khối nội ép sân

Năm 2012, Stoxplus ghi nhận tới 35 thương vụ chuyển nhượng bất động sản và chủ yếu là các dự án ở dạng hoàn tất thủ tục pháp lý, hoặc đang triển khai dở dang của phân khúc căn hộ, nhà liền kề và biệt thự. Trong đó, chỉ có 6 dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư nước ngoài. Như vậy, phần lớn 29 dự án được trao tay giữa các chủ đầu tư trong nước. Riêng Tập đoàn Đất Xanh có 4 thương vụ mua lại, với tổng giá trị hơn 34,6 triệu USD trong năm 2012.

“Mua bán, sáp nhập (M&A) giữa các doanh nghiệp trong nước năm 2012 chỉ bằng nửa quy mô năm 2011, do sự suy giảm việc chuyển nhượng các dự án bất động sản”, Stoxplus nhận xét.

M&A trong nước vẫn là câu chuyện hợp nhất ngành theo chiều dọc của các thương hiệu lớn như Tập đoàn Đất Xanh trong việc mua lại các dự án bất động sản căn hộ dở dang, Vạn Thịnh Phát trong việc mua lại các khu trung tâm thương mại đắc địa tại trung tâm thành phố.

Cũng trong năm 2012, các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia mua lại các dự án trong phân khúc trung tâm thương mại/bán lẻ, trong đó có Lotte của Hàn Quốc, AEON của Nhật Bản (liên doanh với Tập đoàn Him Lam). Các dự án căn hộ chưa được sự chú ý nhiều của các nhà đầu tư nước ngoài.

Hoạt động M&A trong phân khúc này chủ yếu là các giao dịch gia tăng sở hữu của phía nước ngoài, như đối tác Perdana Parkcity của Malaysia tăng sở hữu từ 75% lên 100% trong liên doanh với Vinaconex Hoàng Thành trước áp lực tài chính và trả nợ của Vinaconex.

Các giao dịch trong thời gian qua chủ yếu liên quan đến nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc. Riêng đối với Trung Quốc/Hồng Kông/Đài Loan, cũng ghi nhận một thương vụ hơn 3.000 m2 dự án khu thương mại phức hợp được VinaCapital chuyển nhượng phần vốn góp chi phối trong liên doanh cho nhà đầu tư Hồng Kông.

Ngoài ra, có một số dự án tòa nhà văn phòng và khu nghỉ dưỡng được chuyển nhượng cho ngân hàng qua hình thức khấu trừ khoản vay ngân hàng vốn đã quá hạn. Hầu hết các tài sản được cấu trúc nợ thành vốn cổ phần đều có đặc điểm chung là đã đi vào hoạt động và có dòng tiền ổn định.

Theo ông Lê Minh Dũng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu CBRE, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có thể hợp tác với nhau, để tận dụng lợi thế riêng biệt của đối tác. Các doanh nghiệp trong nước thông thường dễ tiếp cận các quỹ đất với chi phí thấp hơn, trong khi các doanh nghiệp nước ngoài có uy tín, công nghệ và trình độ quản lý cao hơn.

Năm 2013: ưu thế nghiêng về khối ngoại

Thuận lợi trong việc nhận quyền sở hữu và cấp phép các dự án, lô đất đẹp, nhưng tình hình tài chính khánh kiệt do phụ thuộc vốn vay (ngân hàng và khách hàng ứng theo tiến độ) cộng với năng lực triển khai yếu kém của phần lớn các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam sẽ tạo lên nguồn cung M&A trong ngành bất động sản rất lớn ở Việt Nam.

Đại diện Stoxplus nhận xét, cung cầu M&A trong ngành bất động sản là rất lớn, tuy nhiên các thương vụ thành công chỉ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý dự án và thoả thuận trong định giá. Tài chính bất động sản ở Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng cộng với năng lực triển khai của các chủ đầu tư trong nước kém sẽ là chất xúc tác lớn cho việc chuyển giao các dự án tại các vị trí đẹp.

Về phía cầu, các nhà đầu tư nước ngoài, sự quan tâm lớn hơn cả đang được hướng đến các khu đất trung tâm phục vụ việc phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại/phức hợp. Ví dụ, Lotte đã công khai kế hoạch phát triển 60 siêu thị/trung tâm thương mại tại các thành phố lớn của Việt Nam từ nay đến năm 2020, Mapletree (Singapore) cam kết đầu tư lên đến 1 tỷ USD tại Việt Nam.

Riêng đối với thị trường căn hộ, xu hướng chủ đạo sẽ là các giao dịch giữa các chủ đầu tư trong nước. Lý do là, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e dè do nguồn cung đã quá lớn, trong khi thu nhập của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam được dự báo chưa có sự khởi sắc trong ngắn hạn.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam cho biết, một tia sáng cho thị trường M&A bất động sản năm 2013 là những người có ý định mua dự án đang quay trở lại. Nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án tại Hà Nội đang trong giai đoạn đàm phán. Yếu tố nữa khiến thị trường M&A bất động năm 2013 khởi sắc là giá chào bán các dự án hiện giảm phổ biến 20% so với năm 2012.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức nhận định, năm 2013 là cơ hội của các nhà đầu tư nắm tiền mặt, vì sẽ có không ít doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp nước ngoài rút lui, hoặc chuyển nhượng dự án.

Nếu năm 2012, xu hướng các nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại trong thu gom các dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủ yếu hoạt động mua lại trên thị trường bất động sản.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh cho rằng, các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Malaysia sẽ đóng vai trò quan trọng trong các thương vụ mua bán dự án. Trong đó, nhà đầu tư Singapore chuộng dự án ở khu vực ngoại ô, Malaysia thì xây đô thị. Riêng nhà đầu tư Nhật Bản lại chọn khu vực trung tâm, những dự án có thể phát triển thành khu thương mại.