Bất động sản dành cho người tiêu dùng vẫn khiêm tốn

Đây là nhận định của các chuyên gia phân tích của Colliers International Vietnam (chuyên tư vấn-môi giới bất động sản) về thị trường bất động sản Hà Nội quí III/2011 và những nhận định cho quí còn lại của năm nay. Theo đó, giá đất tại Hà Nội thay đổi rất lớn theo vị trí, tùy thuộc vào việc phát triển hạ tầng và trong nhiều trường hợp là vào yếu tố đầu cơ. Ngoài ra, các giao dịch cũng ít thông qua kênh chính thức và thông tin không rõ ràng. Vì vậy, theo các chuyên của Colliers khó có thể đưa ra các con số chính xác về giá trị, số lượng các giao dịch trên thị trường.

Nhà đất Hà Nội đắt ngang Tokyo và Paris

Phân tích của Colliers về bất động sản Hà Nội quí III/2011 đã chia nội thành Hà Nội thành 3 khu vực. Khu vực 1 bao gồm các quận ngoại vi Từ Liêm và Hà Đông ở phía Tây, Long Biên ở phía Đông và Hoàng Mai ở phía Nam. Khu vực này có giá đất dao động từ 968 USD đến 8.329 USD/m2. Biên độ dao động của các quận thứ cấp (khu vực 2) của Hà Nội, bao gồm Thanh Xuân, Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa và Tây Hồ, là từ 2.590 USD đến 18.940 USD/m2. Nhóm cuối cùng bao gồm hai quận trung tâm Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng có giá dao động từ 2.611 USD đến 27.200 USD/m2.

“Giá nhà đắt nhất là ở các căn góc mặt phố tại các phố xung quanh hồ Hoàn Kiếm, đôi khi đắt ngang với giá ở Tokyo hay Paris. Ví dụ, giá 1m2 nhà đất tại các phố như Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trưng có thể lên tới mức 21.000 – 27.000 USD/m2” – bà Anna Lomas – Giám đốc nghiên cứu, tư vấn và định giá của Colliers cho hay.

Theo khảo sát của Colliers, mức dao động giá đất tại các quận ngoại vi như Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai là ít nhất do khu vực này có lợi thế thương mại yếu hơn, thậm chí một số địa điểm của các quận này còn chưa có lợi thế thương mại rõ ràng vì nhiều lý do như chưa có giấy tờ đầy đủ, chưa được quy hoạch, hoặc thậm chí là đang tranh chấp. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, mức sống của dân cư, điều kiện văn hóa – xã hội của các quận này cũng chưa phát triển thuận lợi.

Đất tại các con đường trung tâm luôn đắt đỏ, như trong các ngõ của Phố Huế, (thuộc quận Hai Bà Trưng, là con đường tập trung các cửa hiệu thời trang) thậm chí bằng hoặc cao hơn cả giá đất mặt phố Tôn Đức Thắng, Cầu Giấy hay Trường Chinh. Đất mặt phố Hai Bà Trưng (thuộc quận Hoàn Kiếm) có giá trung bình lên tới 21.700U USD/m2, gấp 1,5 đến 2 lần tại các phố Kim Mã và Giải Phóng.

Cũng theo bà Anna Lomas, quy hoạch phát triển Hà Nội hiện đang mở rộng về phía Tây với đầu tư cơ sở hạ tầng tốt nên đất trong ngõ khu vực Mỹ Đình và Cầu Giấy không chênh nhau nhiều lắm. Hà Đông vốn là trung tâm tỉnh Hà Tây cũ với cơ sở hạ tầng khá tốt từ trước nên sau khi sáp nhập giá đất khu vực này không khác mấy so với khu vực Mỹ Đình.

Tô Ngọc Vân được xem là một trong những con đường đẹp nhất quận Tây Hồ với hàng dãy biệt thự đắt tiền với mục đích cho người nước ngoài thuê. Khảo sát của Colliers chỉ ra rằng, giá đất ở đây thậm chí còn đắt hơn một số điểm trong khu vực trung tâm. Khu vực phía Đông hiện chưa được chú trọng phát triển nhiều nên giá đất các phố như Đức Giang chỉ khoảng trên 2.100 USD/m2.

Trầm lắng thị trường căn hộ để bán

Ông Nguyễn Tiến Quốc – Nghiên cứu và tư vấn-quản lý cho biết: Thị trường căn hộ để bán quý 3/2011 khá trầm lắng với số lượng giao dịch thấp. Giá đất giảm đáng kể so với quý trước nhưng vẫn không thu hút được người mua. Đất nền ở một số khu vực phía Tây đặc biệt là các dự án dọc theo đường quốc lộ 32 đang gấp rút hoàn thiện đã giảm 15%-20% so với quý trước.

“Thị trường chung cư cũng trầm lắng với rất ít giao dịch và nguồn cung thấp hơn. Điều này được lý giải do ảnh hưởng của tháng Ngâu, cộng với yếu tố tâm lý của nhà đầu tư và chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Quy hoạch tổng thể Hà Nội cũng đã không tác động tích cực đến thị trường như đã được trông chờ”- ông Nguyễn Tiến Quốc phân tích.

Tính từ năm 2011 tới năm 2014 theo dữ liệu mà Colliers có, nguồn cung mới của quận Hà Đông chiếm tỷ trọng 28%, Từ Liêm chiếm 15%, Cầu Giấy 15%, Hai Bà Trưng – 10%, Long Biên – 6%, Thanh Xuân – 6%, Tây Hồ - 8%, Ba Đình – 1%, Hoàng Mai – 5%, Đống Đa - 6%.

Theo nhận định của Colliers, nguồn cung chung cư trong những năm tới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố. Ngoài ra, số lượng cung căn hộ chung cư trong 3 năm tới vẫn tập trung nhiều vào phân khúc trung đến cao cấp mặc dù gần đây những phân khúc giá rẻ trở nên hấp dẫn hơn. Đó là do chủ đầu tư thường mất vài năm để tiến hành dự án xây dựng và khó có thể phản ứng ngay với các thay đổi của thị trường.

Trong quý 3/2011, số căn hộ được chào bán mới vào khoảng gần 5.500 căn hộ đến từ 15 dự án được chào bán trên thị trường. Trong đó, căn hộ cao cấp khoảng 1.500 căn, trung cấp 3.400 căn và bình dân 600 căn đến từ các dự án như: Green Park Tower, Golden Land, Richland Southern, Nam Đô Complex. Các dự án khác chỉ đưa ra thị trường một số lượng nhỏ căn hộ để thăm dò thị trường. Số lượng căn hộ chào bán giảm so với quý 2 được lý giải do nguồn cung từ các dự án lớn đã được tung ra từ quý trước. Ngoài ra, có sự thay đổi trong tỷ lệ chào bán các phân khúc trung và cao cấp so với quý 2 – số căn hộ trung cấp nhiều hơn hẳn so với căn hộ cao cấp, trong khi tình hình ngược lại trong quý 2.

Trong thời điểm hiện tại, phần lớn những người mua tại Việt Nam là các nhà đầu tư (chiếm 60-70%). Tuy nhiên nhu cầu thực đến từ một lượng lớn những cặp vợ chồng trẻ và những người ở các tỉnh thành khác đang làm việc hoặc mong muốn cho con cái họ được học hành và làm việc ở thành phố là rất lớn. “Trong tình hình kinh tế hiện nay, nhu cầu thực đang dần hướng thị trường tới giá trị thực. Những căn hộ có mức giá dưới 150.000 USD với diện tích nhỏ và vừa đang nhận được sự quan tâm lớn của khách hang” – ông Nguyễn Tiến Quốc nhận xét.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành chính sách tín dụng nghiêm ngặt để kiểm soát các khoản tín dụng đổ vào cổ phiếu và bất động sản. Việc này khiến cả Ngân hàng lẫn nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn và trả các khoản nợ vay thế chấp.

Tổng quan thị trường giá căn hộ đều giảm giá ở các phân khúc, tuy nhiên mức giảm không đáng kể. So sánh với giá của quý 2 ở tất cả các phân khúc, mức giá giảm trung bình 2%.

Theo các chuyên gia, việc thắt chặt tín dụng, và sự hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng hay gửi tiết kiệm trong gian đoạn này đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn. Nhiều bất động sản được thế chấp đã bị rao bán, là một trong những nhân tố làm giá bất động sản giảm xuống.

Thị trường nhà ở trầm lắng trong quý 3 cho thấy sự mất ổn định của thị trường cùng với những tác động mạnh mẽ của thị trường tài chính lên thị trường bất động sản.

“Mặc dù giá bán ra thị trường đã giảm, thị trường nhà đất khó có thể sôi động trở lại trong quý tới do sản phẩm dành cho người tiêu dùng vẫn rất ít, số lượng lớn các căn hộ được chào bán là căn hộ trung cấp và cao cấp. Thị trường bất động sản quý 4 vẫn đang chờ đợi những tín hiệu tích cực của thị trường tài chính và chính sách tín dụng của các ngân hang” – ông Nguyễn Tiến Quốc nhận định./.