Bất động sản ách tắc không chỉ do tín dụng

Ảnh minh hoạ

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, vướng mắc pháp lý ở đây không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, bất động sản mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng. Tổng thể là các cơ quan đều phải xắn tay.

“Chẳng hạn có 10 dự án, trong đó có 2 dự án đủ pháp lý, 8 dự án chưa đủ pháp lý. Nhưng tại sao ngân hàng thương mại lại cho vay cả 10? Đâu phải 8 cái này xin vay thêm mà không được vay”, ông Châu đặt vấn đề.

Theo vị này, thực ra chúng ta thực hiện chưa đầy đủ những quy định pháp luật. Chẳng hạn, Luật Tổ chức tín dụng quy định rất rõ trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi xét duyệt đủ điều kiện cho vay. Còn lộ trình của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là để hạn chế dành tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và chứng khoán.

“Chúng ta xác định tháng 10 năm nay, giảm xuống còn sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động trung hạn và ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Như vậy, phải nói rằng lộ trình đó NHNN đã rất linh động. Rõ ràng, nền kinh tế của chúng ta có những khiếm khuyết nên NHNN đã có điều chỉnh”, ông Châu nói.

Từ tháng 7.2022, đơn vị này đã đề nghị xem xét nới room, nếu nới room sớm một chút, chẳng hạn cuối quý 3, đầu quý 4.2022 thì đưa vào nền kinh tế tốt hơn. Tháng 12 mới có quy định nới room mà khối lượng là 240 nghìn tỉ đồng thì nền kinh tế không hấp thụ nổi.

“Bơm không hết nên đến hôm nay trong toàn bộ dư nợ tín dụng, Thống đốc nói rằng khả năng chỉ đạt được 14,5%. Như vậy còn 1,5-2% chưa bơm vào nền kinh tế”, lãnh đạo HoREA phân tích.

Luật không đồng bộ

Đối với nguồn vốn cho nhà ở xã hội, chuyên gia này cho biết, từ năm 2015 cho tới nay, thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, hầu như không bố trí được nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội nên chúng ta thấy vướng, vì các quy định không đồng bộ. Ngay cả Luật Nhà ở quy định là nhà ở xã hội nhưng ngay khi ban hành Nghị định 100 năm 2015, Chính phủ lại quy định Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay ưu đãi để đầu tư nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020. Có nghĩa là Luật thì cho, Nghị định thì không, nên chúng ta vướng.

Tiếp đó, việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xen kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Mãi tới năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn, chưa xong.

Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa rồi công tác tính tiền sử dụng đất tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng.

Hay Luật Nhà ở năm 2014, trong suất thời gian từ ngày 1.7.2015 là ngày Luật có hiệu lực cho đến ngày 31.12.2020, Khoản 4 Điều 23 chỉ cho phép doanh nghiệp nào có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó trên thực tiễn 99% dự án nhà ở là đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chứ không có 100% đất ở. Đất ở 100% ở TP.HCM cao nhất là 5.000m2, không có hơn.

“Như vậy, những dự án nhà ở lớn vài chục, vài trăm hecta là đất hỗn hợp. Chúng ta không xử lý vấn đề này, khiến nguồn cung dự án bị tắc. Tắc nguồn cung dự án dẫn đến tắc nguồn cung nhà ở”, ông Châu nói.

Một vấn đề khác, là Luật Nhà ở đã quy định rất chi tiết diện tích riêng chung, quản lý vận hành, bảo trì,… đối với chung cư. Nhưng có một loại công trình xây dựng có chức năng lưu trú tương tự như căn hộ, chẳng hạn như căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn, văn phòng cho thuê, condotel… bị thả nổi. Nghị quyết 08 nói du lịch trở thành ngành công nghiệp mũi nhọn nhưng cơ sở hạ tầng của du lịch trước hết là cơ sở lưu trú. Tất cả những vấn đề đó chúng ta không điều chỉnh kịp thời.

Đối với Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, ông Châu đặt về ngược lại, khi bán nhà, có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, vậy tại bán hòa vốn, bán lỗ mà phải chịu thuế TNCN?

Theo ông Châu, Luật Thuế của chúng ta lại định danh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản tính bằng 2% giá trị hợp đồng, có nghĩa là bất kể bán lời, bán hòa vốn hay bán lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này làm thị trường bất động sản không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Sẽ xảy ra tình trạng khai thấp giá giao dịch, để 2 bên bán mua đều có lợi. “Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế, dứt khoát phải sửa quy định này. Tất nhiên nếu sửa một cách máy móc như trước đây là quy định lấy giá bán trừ giá mua rồi tính 20% của thuế thì cũng chết. Ví dụ đối với một người mua căn hộ năm 2020, lúc trước mua 1 tỷ đồng, bây giờ căn hộ đó 20 tỷ rồi bảo lấy 20 tỷ trừ 1 tỷ, 19 tỷ kia tính 20% thuế thì không được. Những câu chuyện này chúng tôi đã kiến nghị rồi, tới đây phải xử lý”, ông Châu cho biết.

Ngoài những bất cập kể trên, theo ông Châu hiện nay chúng ta còn vướng tâm lý sợ sai của cán bộ công chức. Thiếu quy trình thủ tục, thậm chí chưa ban hành, nên cán bộ công chức sợ sai, sợ rủi ro pháp luật.

“Chúng tôi đề nghị sắp tới xây dựng pháp luật không định tính như trước đây. Trước đây, nói là giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, rồi lại giải thích giá thị trường trong điều kiện bình thường là giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Vậy tần suất nhiều nhất là bao nhiêu? Chúng tôi đề nghị phải định lượng để giảm rủi ro cho cán bộ công chức”, ông Châu kiến nghị.