Vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản

Ảnh minh hoạ

Có tình trạng đùn đẩy hồ sơ, né tránh trách nhiệm

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2022 có sự tăng trưởng vào các tháng đầu năm nhưng có xu hướng giảm dần và trầm lắng vào nửa cuối năm do gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Bên cạnh đó, thị trường gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn, trong khi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bắt đầu bộc lộ các rủi ro. Thị trường bất động sản trầm lắng đang kéo theo sự đình trệ của nhiều thị trường khác. Số lượng dự án bất động sản hoàn thành và cấp mới năm 2022 hạn chế ở đa số các tỉnh thành trong cả nước, ước đến hết năm chỉ bằng 40-45% năm 2021.

Tổng lượng giao dịch bất động sản năm 2022 tương đương năm 2021 nhưng chủ yếu là do lượng giao dịch trong quý 1 và 2 và biến động giảm dần về cuối năm. Trong đó, quý 1 tăng nóng, quý 2 chững lại, quý 3 bắt đầu giảm mạnh và hầu như rất hạn chế trong quý 4.

Tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ tín dụng cả nước và tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm dần theo các quý và hầu như không còn phát hành mới trong giai đoạn cuối năm.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng tồn tại một số vấn đề khác. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, trong đó phổ biến là bất động sả ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Đáng chú ý, có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (nhà ở xã hội mới đạt 7,8 trên 12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Theo Bộ Xây dựng, đối với tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản, qua khảo sát, kiểm tra cho thấy có nhiều vướng mắc chính gây đình trệ, trong đó các vướng mắc về mặt pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở hiện nay.

“Có vướng mắc liên quan khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng do Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản và hạn mức tín dụng của các ngân hàng, tổ chức tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản cạn dần. Nhưng cũng có vướng mắc do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số đơn vị, cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, tránh né trách nhiệm không dám đề xuất, không dám quyết định”, Bộ Xây dựng cho hay.

Bên cạnh đó, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới chưa được kiểm soát tốt.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản tại các địa phương có tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Thị trường bị buộc rơi vào thế khó

Nhìn nhận về thị trường bất động sản 2022, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), cho rằng thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”.

Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỉ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,... sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh”, ông Hà đánh giá.

Để khắc phục những tồn tại của thị trường hiện nay, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ sớm phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Đối với các địa phương, cần trách nhiệm, quyết liệt, chủ động hơn nữa trong việc tháo gỡ, khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn.

Tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.