Bất động sản 2012: Tìm vốn ở đâu ?

Tuy nhiên, vay ngân hàng không phải là phương án duy nhất, vẫn còn nhiều cách “xoay” vốn khác để tạo đà cho sự hồi phục của BĐS trong năm 2012.

Suy thoái: Ai mất tiền nhiều nhất ?

Có thể nói rằng, thị trường BĐS đang đón nhận tin vui đầu tiên khi NHNN đã công bố tháo “van” cho 4 nhóm tín dụng. Nhưng, từ việc “tháo van” đến lúc dòng vốn thật sự gia nhập được vào thị trường vẫn là một câu chuyện dài khi tăng trưởng tín dụng của NH vẫn khống chế ở mức 17%/năm và lãi suất huy động của ngân hàng vẫn ở mức 13%/năm. Nói như Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì với mức huy động 13%, lãi suất cho vay sẽ ở mức 19% khá rủi ro. Cho nên, chỉ khi thực sự cần thiết nhà đầu tư mới nên tiếp cận vốn tín dụng. Như vậy, có thể thấy rằng, khó khăn trong BĐS vẫn chưa thể qua trong một sớm một chiều.

Nhưng, có thật sự tất cả các nhà đầu tư BĐS đều khó khăn? Điều này không hẳn đúng trong thời điểm hiện nay. Thực tế, các nhà đầu tư trực tiếp ở Hà Nội ít chịu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hơn ở phía Nam do họ ít chịu phụ thuộc từ vốn vay tín dụng hơn. Theo con số không chính thức, vốn vay ngân hàng cho các dự án BĐS ở Hà Nội chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại 60% huy động từ các nguồn khác như nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu dùng, góp vốn…. Trong khi đó, ở TP HCM con số này lần lượt là 80% và 20%. Có thể thấy rằng, trong thời gian qua, những nhà đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ đợt suy thoái chính là nhà đầu tư thứ cấp chứ không phải là nhà đầu tư trực tiếp. Vì vậy, mức giảm giá ở Hà Nội cũng không “căng” như ở TP HCM.

Cung - cầu chưa gặp nhau

Chính vì mức độ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng của nhà đầu tư Hà Nội và TP HCM khác nhau nên diễn biến của thị trường BĐS ở hai khu vực này trong thời gian tới cũng khác nhau.

Theo ông Võ, ở Hà Nội, vốn tiếp tục để triển khai dự án có thể gặp rất nhiều khó khăn do không có nguồn mới nhưng họ không chịu áp lực giải chấp nên khả năng nhà đầu tư trực tiếp chấp nhận tiếp tục giảm giá dự án không cao. Nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng, mức giá BĐS tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa chủ đầu tư chỉ còn hai lựa chọn: Chấp nhận lỗ hoặc giảm chất lượng xây dựng. Hai khả năng đều rất khó xảy ra khi mà tình cảnh của họ vẫn ở mức có thể chấp nhận được. Mặc khác, người tiêu dùng thật sự khi mua nhà, đất đặt nặng ưu tiên về hạ tầng, sự tiện lợi, phong thủy… hơn là giá cả. Do đó, khả năng giảm giá tiếp tục ở những dự án có điều kiện tốt, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng khó xảy ra. Đồng tình, ông Ulf Bieler – Trưởng bộ phận Dịch vụ quản lý BĐS, Cty CBRE VN cho rằng nhà đầu tư cần dựa trên yếu tố cơ bản cần thiết của sinh hoạt hàng ngày và lợi ích cá nhân để tìm thấy nhu cầu thực của những người tiêu dùng... mua để ở.

Trong khi đó ở TP HCM, tình hình không được khả quan như vậy. Cung BĐS cao gấp 3 lần so với Hà Nội trong khi nhu cầu ở mức tương đương, cùng với áp lực giải chấp ngân hàng đang tiếp tục kéo dài khiến diễn biến thị trường tiếp tục phức tạp trong thời gian tới.

Mặc dù giá BĐS đã giảm khá sâu và ở một số khu vực khó có khả năng giảm tiếp như ở Hà Nội nhưng thị trường vẫn chưa có nhiều tín hiệu “tan băng”, nguyên nhân vẫn do cung và cầu vẫn chưa thể gặp nhau. Theo ông Võ, tuy chủ đầu tư cho biết mức giá đã chạm vốn đầu tư ban đầu nhưng vẫn còn cao so với người tiêu dùng, và điều quan trọng nữa là họ chưa thực sự có niềm tin vào thị trường. Đây là hệ quả của một thời gian dài, đầu tư BĐS sinh lợi nhuận “khủng” khiến cho các chủ đầu tư không nghiên cứu nhiều về vật liệu, giá thành sản xuất… dẫn đến chi phí xây dựng tăng cao.

Nếu căn cứ trên những cơ sở này, có thể thấy, người tiêu dùng TP HCM “có quyền” hi vọng mức giá BĐS hợp lý hơn. Nhưng ở Hà Nội tình trạng lình xình này sẽ tiếp tục kéo dài một thời gian nữa trước khi cung và cầu thực sự tìm được tiếng nói chung.

Giải pháp tiếp cận vốn

Khi được hỏi về giải pháp vốn, với tư cách... “người của ngân hàng”, TS Nguyễn Thị Mùi – Giám đốc Trường Đào tạo nguồn nhân lực Vietinbank chia sẻ, “giải pháp vốn cho riêng thị trường BĐS cũng được coi là một ý kiến trực diện nhưng nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường này thì sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể từ chính DN BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì tôi cho là rất khó”.

Phân tích các nguồn vốn bổ sung cho thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay, ông Võ đưa ra 4 gợi ý tiếp cận vốn.

Mặc dù giữ vị trí quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển thị trường nhưng ông Võ không đánh giá cao tín dụng ngân hàng khi lãi suất vẫn ở mức cao và khả năng tiếp cận vẫn chưa thực sự được giải quyết. Thứ hai, nguồn vốn FDI cũng có thể là một lựa chọn khả thi cho các nhà đầu tư trong thời điểm này. Với lợi thế trường vốn, ổn định, các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm nhiều lợi thế trước nhà đầu tư nội. Thứ ba, có một hình thức mà nhà đầu tư Hà Nội đã làm rất tốt trong thời gian qua chính là việc huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, người tiêu dùng, người góp vốn đơn lẻ… Bởi thực tế, dòng tiền trong dân vẫn đang rất cao và được gửi vào các NHTM để hưởng lãi suất. Dòng tiền này sẵn sàng tham gia vào thị trường ngay khi nhà đầu tư thực sự có lòng tin vào sự hồi phục cũng như tính minh bạch của dự án. Cuối cùng, nguồn vốn được ông Võ đánh giá cao nhất chính là vay tín dụng từ ngân hàng ngoại thế chấp bằng tài sản ở trong nước. Tuy nhiên, hình thức này vẫn chỉ kỳ vọng được áp dụng trong tương lai gần khi mà các cơ chế giải chấp trong điều kiện người vay không thanh toán được khoản vay được xem xét và xây dựng hoàn thiện.

Chia sẻ thêm về các phương án tiếp cận vốn, bà Mùi cho biết, Chính phủ không cấm việc vay vốn ngân hàng có thế chấp tài sản ở VN nhưng khó khăn ở đây là chúng ta chưa có một cơ chế quản lý. Trong điều kiện, khoản vay được thanh toán đúng hạn sẽ không có vấn đề gì nhưng nếu khoản vay không thanh toán được sẽ rất khó khi giải quyết giải chấp tài sản. Lúc này, khi chuyến tài sản ra ngoại tệ sẽ vướng vào quy định quản lý ngoại hối. Bà Mùi giải thích, hiện nay, nguồn vốn tại ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn nhưng nhu cầu vay của DN BĐS lại là vốn trung và dài hạn như vậy sẽ rất rủi ro. Hiện nay, ngân hàng không hoàn toàn đóng cửa với BĐS mà họ phải chọn lọc dự án để cho vay. Dự án nào thật sự tốt, có khả năng thanh khoản cao vẫn có khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.

Các chủ đầu tư nên tiếp cận đến các nguồn vốn cá nhân trên cơ sở tăng niềm tin cho người mua. Hiện nguồn vốn này còn khá dồi dào, khi các tín hiệu thị trường hồi phục nó sẽ nhanh chóng quay lại. Theo bà Mùi, chủ đầu tư có thể chuyển đổi sang hình thức cho thuê căn hộ để kích cầu sau đó chuyển trở lại mua bán, chuyển nhượng.