Bất cập trong quản lý và sử dụng nhà chung cư

Tòa nhà Keangnam

Dịch vụ kém, phí “trên trời”

Thời gian gần đây, hàng trăm hộ dân đã sinh sống tại một số tòa nhà chung cư được coi là “cao cấp” như Keangnam, The Manor, Sky City... đã gửi đơn kêu cứu tới các cơ quan chức năng phản ánh chất lượng dịch vụ kém và các khoản thu phí quá cao so với quy định.

Sau “sự cố thang máy” gây chết người tại toà nhà CT3 (Yên Hoà - Cầu Giấy, Hà Nội), những người dân sở hữu nhà chung cư thực sự lo lắng hơn trước sự xuống cấp, mất an toàn tại các khu chung cư, nơi họ phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua căn hộ nhưng phải sử dụng hạ tầng và dịch vụ thấp kém.

Bên cạnh đó là những thắc mắc, khiếu kiện của người dân về sự mập mờ trong các khoản thu phí, với những mức giá “trên trời” mang tính áp đặt và cách hành xử thiếu văn hóa, thậm chí côn đồ của chủ đầu tư, nhân viên quản lý toà nhà.

Điển hình như giữa tháng 10 vừa qua, các hộ dân tại tòa nhà Chelsea Park (thuộc khu đô thị Yên Hòa, Cầu Giấy), đã có đơn phản ánh tình trạng dự án đã chậm tiến độ bàn giao lên tới... 40 tháng. Bên cạnh đó, khá nhiều các hạng mục thiết yếu của dự án đều nằm im bất động, chủ đầu tư không tiến hành hoàn thiện.

Sau khi bị các hộ dân phản đối vì áp phí bảo trì, phí trông giữ xe quá cao so với quy định, chủ đầu tư đã yêu cầu đóng cửa tầng hầm, không cho các hộ dân để xe ôtô, xe máy, không bố trí bảo vệ trông giữ... với lý do chưa đảm bảo an toàn... Thậm chí, khách hàng còn thường xuyên bị dọa nạt nếu có ý định muốn khiếu nại như: không cho lên xem nhà, bắt ký cam kết không khiếu kiện mới giao nhà, bắt khách hàng phải rút tên khỏi ủy quyền luật sư thì mới thu tiền 10% đợt cuối.

Quy định có nhưng khó thực hiện

Theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản. Việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Tuy nhiên, mặc dù quy định đã có nhưng cũng đã bộc lộ những bất cập.

Theo quy định, phần “sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật… "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng... Nhiều hộ dân cho rằng, khi họ bỏ tiền mua nhà thì ngoài phần sở hữu riêng là căn hộ thì họ cũng có quyền đối với phần sở hữu chung của chung cư, chứ không thể để chủ đầu tư “muốn làm gì thì làm”. Chủ đầu tư hay đơn vị quản lý, vận hành chỉ là người cung cấp dịch vụ, nói cách khác là “người làm thuê” cho chủ sử hữu chung cư. Vì thế họ không có quyền áp đặt mức giá dịch vụ theo ý mình mà phải có sự thoả thuận, thống nhất với các hộ dân về giá theo quy định của luật dân sự.

Bên cạnh đó, quy định về người quản lý chung cư cũng khá phức tạp. Ngoài “chủ đầu tư” (là người thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư và trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua) còn có “doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” và “đơn vị đang quản lý nhà chung cư” (là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó).

Thực tế, mức trần giá dịch vụ này đã được UBND Tp. Hà Nội quy định nhưng cũng bị hầu hết các chủ đầu tư chung cư phớt lờ, bởi ngay trong quy định lại “thòng” thêm một điều là “chủ đầu tư có thể áp dụng mức phí riêng trên cơ sở thỏa thuận với các hộ dân”. Quy định này bị coi là mang tính “nửa vời” và thiếu quyết đoán, thiếu chế tài khiến cho hầu hết các chủ đầu tư có lý do để áp đặt với khách hàng.

Nhiều khách hàng đã ký vào hợp đồng mua căn hộ từ 3-5 năm trước, khi mà nguồn cung khan hiếm và “thượng đế” không phải là khách hàng mà chính là chủ đầu tư. Để mua được nhà, họ phải “nhắm mắt” ký vào hợp đồng với những điều khoản bất lợi. Hơn nữa, tại thời điểm đó, các quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh căn hộ chung cư chưa được ban hành hoặc hoàn thiện nên càng có cơ hội cho chủ đầu tư áp đặt. Nhiều khách hàng bị “hớ” khi ký vào hợp đồng mà không xem xét kỹ.

Theo các chuyên gia, các thỏa thuận trong hợp đồng là mang tính chất dân sự, luật pháp tôn trọng thỏa thuận này. Một khi người dân đã ký hợp đồng, chấp nhận phí dịch vụ chủ đầu tư đưa ra nhưng sau đó phản đối thì khi ra tòa, khả năng thắng kiện cũng không nhiều. Bài học đơn giản là phải nghiên cứu kỹ điều khoản trong hợp đồng mua nhà trước khi đặt bút ký.

Với tình hình tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng có xu hướng ngày càng tăng, cần một giải pháp theo hướng đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên. Hơn nữa, cũng cần có hình thức xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư dùng các biện pháp gây mất an toàn cho người dân khi xảy ra tranh chấp, (khóa thang máy, thang thoát hiểm…) như đã xảy ra vừa qua.