Bắc Kinh thay đổi chiến lược giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản

Trong giai đoạn đầu của cuộc khủng hoảng, ngành bất động sản Trung Quốc bị chi phối bởi sự vỡ nợ của nhà phát triển bất động sản China Evergrande và một loạt công ty cùng ngành, những kỳ vọng rộng rãi về sự hỗ trợ của chính phủ đã không thành hiện thực.

Các vấn đề về thanh khoản xuất hiện, một phần do chính những nỗ lực của Bắc Kinh nhằm ngăn cản việc vay mượn quá mức, đã chi phối hoạt động phát triển bất động sản. Nhiều công ty không thể vay thêm tiền khi thị trường đóng băng và hoạt động xây dựng cũng bị đình trệ.

Tháng 11, khi dữ liệu bi quan liên quan đến thị trường nhà ở tiếp tục xuất hiện, các nhà chức trách Trung Quốc dường như đã bắt đầu xem xét cuộc khủng hoảng này một cách nghiêm túc hơn.

Chính phủ đã công bố 16 biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản. Sau đó, các ngân hàng do nhà nước điều hành đã cam kết một khoản tiền đáng kinh ngạc - khoảng 256 tỷ USD, để hỗ trợ cho một số nhà phát triển cụ thể.

Hai trong số nhà phát triển bất động sản nhận được hỗ trợ gồm Vanke và Country Garden. Jens Presthus, phó giám đốc của nhóm cố vấn Global Counsel, lưu ý rằng việc Vanke thuộc sở hữu một phần của nhà nước đã cho phép công ty có thể vay với lãi suất thấp hơn so với các công ty cùng ngành.

Một trong những cách sử dụng nguồn vốn hỗ trợ khổng lồ đối với các nhà phát triển bất động sản chính là thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A), có khả năng giúp họ giành quyền sở hữu đất đai hoặc tài sản thuộc sở hữu của các công ty đang gặp khó.

Bất chấp làn sóng hỗ trợ mới của chính phủ, dữ liệu mới nhất trong tháng 11 vẫn vẽ nên một bức tranh ảm đạm về ngành bất động sản. Đầu tư bất động sản trong tháng 11 tại Trung Quốc giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh số bán bất động sản giảm 1/3 cả về số lượng và giá trị trong tháng 11.

Ting Lu, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại Nomura, chia sẻ rằng tỷ lệ sụt giảm doanh số đã được cải thiện tại 30 thành phố hàng đầu Trung Quốc trong nửa đầu tháng 12, nhưng ông tin rằng có thể phải mất thêm vài tháng nữa để lĩnh vực này bắt đầu phục hồi.

Cho đến nay, phản ứng chính thức của nhiều cơ quan chức năng là khuyến khích các nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án nhà ở, vì người mua nhà ở Trung Quốc thường trả tiền cho các căn hộ mới trước khi chúng được hoàn thành.

Điều này thường cần đến sự giúp đỡ của chính quyền địa phương, những người vốn đã chịu áp lực tài chính đáng kể do mất doanh thu từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản.

Cái gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ, được đưa ra vào mùa hè năm 2020, nhằm hạn chế các nhà phát triển vay nợ quá mức, cũng là một khía cạnh cần được nhắc tới.

Chính sách này đến vào đúng thời điểm khi các biện pháp kích thích và nới lỏng tiền tệ để tránh tác động kinh tế từ dịch Covid-19 được chính phủ Trung Quốc đưa ra, qua đó đã thúc đẩy sự bùng nổ của cả thị trường chứng khoán và bất động sản.

Các khoản tiền mới được cam kết bởi các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước tương đương với các hạn mức tín dụng có sẵn, thay vì cho vay một cách quá mức ngay lập tức. Chúng khác về quy ước pháp lý với các khoản nợ quốc tế mà một số nhà phát triển đã gánh chịu và sau đó đã trở thành trung tâm của cuộc khủng hoảng.

Nếu dòng tiền ồ ạt được giải phóng, nó sẽ phá vỡ quan điểm mới về hạn chế vay mượn. Tuy nhiên, cuối cùng thì việc cho vay mới sẽ không dễ dàng triển khai, trừ khi nhu cầu về nhà ở được phục hồi, điều mà chuyên gia Harry Hu tại S&P Ratings đã gọi là “sự mua vào từ khách hàng cuối”.

Chuyên gia Ting Lu tại Nomura lưu ý rằng các khoản vay hộ gia đình trong trung và dài hạn tại Trung Quốc đã đạt mức 210 tỷ nhân dân tệ (30 tỷ USD) vào tháng 11, thấp hơn một nửa so với cùng kỳ năm trước. Câu hỏi lớn được đặt ra lúc này là liệu người mua nhà Trung Quốc, chứ không phải chính phủ Trung Quốc, cũng đã thay đổi suy nghĩ về nợ và nhà ở hay chưa.