Áp thuế chống đầu cơ bất động sản nhìn từ quốc gia "sư tử" Singapore

Singapore là nước áp dụng thuế bất động sản mạnh tay nhất với mức tăng cao nhất.

Chính phủ Singapore đánh thuế đối với người bán nhà theo thời gian nắm giữ. Nếu người mua bất động sản bán bất động sản đó ngay trong năm mua thì phải đóng thuế là 12% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 8%, năm thứ ba là 4%. Sau 3 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Đồng thời, quốc gia này cho phép áp hạn mức cho vay tối đa. Theo đó, mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng không được phép cho vay quá nhiều. Ví dụ, khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiều bất động sản, mức cho vay càng thấp đi.

Đối với người nước ngoài mua tài sản cá nhân, dù là bất cứ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó.

Thuế trước bạ bổ sung của người mua (từ ngày 27.4.2023) là 20% đối với công dân Singapore mua căn nhà thứ hai; 30% đối với công dân mua ngôi nhà thứ ba và các ngôi nhà tiếp theo của họ và đối với những người thường trú mua tài sản nhà ở thứ hai.

Thuế đối với bất động sản đầu tư và bất động sản có giá trị cao (từ năm 2023), trong đó thuế suất đối với chủ sở hữu là người sử dụng tài sản nhà ở với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore là 4%-23%. Thuế suất nhà ở không phải là chủ sở hữu - người cư trú với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore là 11%-27%

Trao đổi về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, sử dụng công cụ thuế để điều tiết thu nhập, nắn chỉnh nguồn tiền và chống đầu cơ bất động sản sẽ giúp thúc đẩy một thị trường bất động sản phát triển bền vững, hiệu quả.

Theo ông Đính, Việt Nam có thể nghiên cứu đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ với bất động sản thứ 2 trở lên và áp thuế đối với bất động sản đầu tư, giá trị cao.

Tuy nhiên, để tránh trùng lặp, thuế chồng thuế và rủi ro khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế thì mức thuế suất phải nộp cần được nghiên cứu kỹ.

Đồng thời, để đánh thuế bất động sản, trước hết phải định giá tài sản. Đây là hoạt động tốn kém hơn trong việc quản lý thuế định kỳ đối với bất động sản và cũng có xu hướng là hoạt động gây ra nhiều vấn đề hành chính hơn.

“Tài sản cần được định giá định kỳ để theo kịp những thay đổi của thị trường nhà ở, áp dụng các phương tiện ước tính cơ sở thuế khác, tránh sai lệch trong lâu dài. Bên cạnh đó, để giảm bớt tác động đột ngột của cải cách thuế, việc thực hiện cải cách thuế phải tiến hành dần dần. Những thay đổi đột ngột về nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến những thay đổi không mong muốn trong việc phân bổ nguồn lực và sự phản đối của cộng đồng. Việc áp dụng thuế nên được tiến hành dần dần, bắt đầu với mức thuế suất thấp và tăng dần theo thời gian”, Chủ tịch VARS kiến nghị.

Trước đó, Thành phố Hà Nội từng đề xuất Bộ Tài chính thực hiện phương án đánh thuế hoặc xử phạt đối với chủ sở hữu nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Theo đó, biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, sau một năm vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị bất động sản.

Về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, việc đánh thuế đối với chủ sở hữu bất động sản bỏ hoang, không sử dụng là điều cần phải nghiên cứu, xem xét để có mức thuế buộc chủ sở hữu phải đưa đất hoặc dự án vào sử dụng, tránh đầu cơ, thổi giá cũng như lãng phí tài nguyên xã hội.

Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng, mức thuế phải được xem xét, tính toán sao cho phù hợp. Đồng thời phải cân nhắc lý do bất động sản không đưa vào sử dụng có liên quan đến hệ thống hạ tầng kết nối hoặc nguồn nước hay không.

Bởi lẽ, theo ông Thịnh, trên thực tế vẫn có những khu đô thị xa trung tâm, nhà giá rẻ, mặc dù dự án đã đi vào hoạt động nhưng hạ tầng kết nối bị bỏ dở, thiếu điện, nước sinh hoạt, dẫn đến người mua muốn vào ở cũng khó.