Áp lực chi phí, giá căn hộ khó giảm sâu

“Ồ ạt” giảm giá

Sau hàng loạt các tác động các chính sách của Chính Phủ, giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp cũng giảm đáng kể so với trước đây.

Có thể nói, đỉnh điểm trong việc giảm giá bán căn hộ là dự án PetroVietnam Landmark (phường An Phú, quận 2, Tp.Hồ Chí Minh) từ 21,36 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 15,5 triệu đồng/m2.

Tiếp đó, Công ty Sài Gòn Mekong cũng gây sốc khi xác nhận giảm giá 500 căn hộ dự án An Tiến từ 18 triệu/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Theo nguồn dữ liệu về thị trường bất động sản khu vực Tp.HCM của CafeLand, giá căn hộ cao cấp trung bình từ 34 – 36 triệu đồng/m2, trung cấp trung bình khoảng 15 – 17 triệu đồng/m2 và bình dân tương ở mức 12 – 15 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá chào bán các căn hộ chung cư cũng có xu hướng giảm mạnh từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Mới đây, ngày 14/12, chủ đầu tư dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm công bố giá chính thức dự án này ở mức 25 triệu đồng/m2. Trong khi cách đây 7 tháng, dự án chung cư VP3 được chào bán với giá từ 31-32 triệu đồng/m2.

Hay dự án chung cư CT6 Xa La cũng vừa được chủ đầu tư chính thức quyết định giảm giá căn hộ với mức giảm từ 4 - 5 triệu đồng/m2 xuống còn 15 - 17 triệu đồng/m2 (tùy căn).

Giải trình về việc giảm giá bán căn hộ, hầu hết các chủ đầu tư cho rằng, trong bối cảnh hiện nay việc giảm giá là đều không thể làm khác được. Tuy nhiên, đây cũng là một cách chia sẻ khó khăn với người có nhu cầu nhà ở và nhà đầu tư.

Đại diện chủ đầu tư dự án chung cư VP3 cho biết, mặc dù 70% lượng căn hộ đã được bán nhưng do chính sách thắt chặt tín dụng, cộng với thực trạng giảm giá mạnh một số dự án đã khiến chủ đầu tư này quyết định giảm giá để khuyến khích khách hàng nộp tiền theo tiến độ và bán nốt 30% lượng căn hộ còn lại.

Mặc dù hàng loạt các dự án chung cư cao cấp giảm giá từ 15 - 30% nhưng vẫn trong tình trạng ế ẩm do người mua còn tin bất động sản sẽ còn giảm nữa.

Theo ghi nhận CafeLand, sau cơn “bão” giảm giá căn hộ thời gian qua, phần lớn tâm lý của người dân là chờ thời cơ mua nhà “siêu giảm giá” trong thời gian tới, là xu hướng chung của người mua bây giờ. Ngay như những nhà đầu tư nhỏ lẻ đến chuyên nghiệp cũng đang nghe ngóng để chờ cơ hội đến. Hay những người thực sự có nhu cầu về nhà ở cũng không móc túi tiền ra mua căn hộ vào lúc này. Thậm chí những người đã “trót” đặt cọc, hay mua và trả theo tiến độ cũng đề cập đến phương án đàm phán lại giá với chủ đầu tư.

Mặc dù giá bán căn hộ trên thị trường đã giảm nhưng tỷ lệ giao dịch vẫn ế ẩm. Ảnh nguồn internet

Giá khó thể giảm

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đã chạm đáy và khó có thể giảm hơn được nữa. Bởi hiện nay, ngoài chi phí vật liệu xây dựng tăng, doanh nghiệp địa ốc còn phải gánh thêm các khoản chi phí leo thang khác như giá đất, lãi suất vay,…

Mặc dù hiện nay, thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm giá nhưng điều đó không thể lý giải rằng các doanh nghiệp cũng sẽ giảm giá bán bởi đa số các dự án đều đang trong tình trạng bán hàng lở dỡ, nếu giảm giá sâu sẽ gây thiệt hại đối với khách hàng đã mua lúc trước.

Theo kết quả phân tích cơ cấu giá thành bất động sản căn hộ của StoxPlus, nếu chưa tính chi phí lobby (chi phí chìm) thì giá thành của căn hộ trung cấp vào khoảng 15,4 triệu đồng/m2. Hơn nữa, nếu tính việc phân bổ các chi phí theo thời giá, giá thành căn hộ sẽ còn gia tăng do giá đất, giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng cùng nhiều chi phí khác.

Ngoài ra, giá thành của một căn hộ sẽ được phân bổ thêm chí phí thiết bị, hạ tầng và tiện ích kèm theo. Do đó, giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm giá sâu hơn nữa.

Ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam (Vinaland) cho rằng, “ chúng ta không nên xem việc giảm giá bán là cơ hội của người mua bởi nó luôn đi kèm với rủi ro lớn. Một khi doanh nghiệp chịu áp lực tài chính phải bán tháo, bán lỗ thì chưa chắc chất lượng công trình được đảm bảo. Tôi không cho rằng hành động đó là lành mạnh”.

Bên cạnh đó, trong “luật” kinh doanh địa ốc tối kỵ đến việc giảm giá bán bởi bất kỳ nhà đầu tư nào cũng kỳ vọng vào món hàng mình mua giá sẽ tăng lên để tìm kiếm lợi nhuận. Chủ đầu tư cũng kỳ vọng vào giá trị gia tăng của dự án. Do vậy, việc giảm giá đồng nghĩa với việc giảm giá trị của dự án, từ đó người mua sẽ nghi ngờ vào dự án mà chủ đầu tư đang thực hiện.

Theo thống kê của các công ty nghiên cứu, trong thời gian qua, các doanh nghiệp địa ốc đã cố gắng xoay sở để hoạt động cầm chừng, giữ giá sản phẩm hoặc liên doanh, chuyển nhượng dự án, rất ít nhà đầu tư chịu giảm giá mặc dù có rất ít giao dịch thành công nào.