3 “cú sốc” của thị trường bất động sản 2021

“Sóng đất” ở Bình Phước

Những ngày cuối tháng 2/2021, trên nhiều tuyến đường thuộc các xã An Khương, Tân Lợi (huyện Hớn Quản) người dân địa phương được chứng kiến cảnh tượng chưa bao giờ có trong đời họ. Những nẻo đường quê vốn yên bình, quanh co qua những vườn điều, rừng cao su xanh bạt ngàn thì khoảng bốn ngày gần đây trở nên ồn ào bởi dòng người, xe cộ tấp nập từ nhiều nơi đổ về mua đất đông như đi lễ hội.

Nguyên nhân là do mới đây, lãnh đạo tỉnh Bình Phước xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ về việc giao lại Sân bay quân sự Téc-ních tại huyện Hớn Quản để nghiên cứu lập quy hoạch Sân bay lưỡng dụng với quy mô 500ha và đã được Thủ tướng chấp thuận. Ngày 19/2, đoàn lãnh đạo tỉnh Bình Phước đã có đợt khảo sát thực tế để có cơ sở làm việc với các bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.

Dù chỉ đang là ý kiến đề xuất nghiên cứu nhưng thông tin này đã làm bùng lên cơn sốt đất ở Hớn Quản. Chỉ trong vài ngày giá đất ở khu vực được cho là sẽ xây dựng sân bay tăng chóng mặt. Cụ thể, giá tăng mạnh nhất là các lô đất mặt tiền đường nhựa đã tăng từ 100 triệu đồng một mét ngang lên 300 – 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 triệu đồng chỉ sau 3 ngày.

Cơn sốt đất kéo hàng nghìn người ở khắp nơi đổ về, làm xáo trộn cuộc sống của người dân địa phương. Những vườn điều, cao su bị đốn hạ để phân lô bán. Người dân bỏ bê công việc chạy đi làm cò đất. Chính quyền địa phương phải nhiều lần phát thông báo cảnh giác người dân cùng với đó là loạt biện pháp kiểm soát đất sốt ảo.

Cũng như nhiều cơn sốt đất ảo khác, cơn sốt đất ở Bình Phước cũng chỉ kéo dài chưa được một tuần rồi nguội lạnh.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho biết, cơn sốt đất hiện nay ở Bình Phước là “mô típ” quen thuộc từng diễn ra ở nhiều nơi. Đầu năm 2020 tại các khu vực Bình Ba thuộc huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng từng xảy ra cơn sốt đất tương tự ngay sau khi có đề xuất xây dựng khu đô thị của một tập đoàn lớn.

Đặc điểm của những cơn “sốt đất ảo” là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lường “cò đất” hùng hậu giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Cơn sốt đất cũng chỉ diễn ra một thời gian ngắn.

Theo CEO Asian Holding, đây thực chất là cuộc chơi của những nhóm “đội lái”. Những người này có tài chính và nắm bắt các thông tin nhanh nhạy và sớm hơn. Họ là những người tạo ra cơn sốt đất, đẩy giá đất đạt đỉnh chốt lời rồi rút lui. Những người nhảy vào sau cùng sẽ “chết chìm”.

TP.HCM và hơn 100 ngày phong tỏa

Cuối tháng 5/2021, đợt dịch lần thứ 4 có những dấu hiệu bùng phát trở lại ở TP.HCM khi những ca bệnh mới liên tục xuất hiện. Đầu tháng 6/2021, TP.HCM bắt đầu đợt giãn cách xã hội đầu tiên kéo dài nửa tháng theo Chỉ thị 15 với yêu cầu không tụ tập từ 10 người, dừng các hoạt động kinh doanh không thiết yếu ...; ở những nơi ghi nhận nhiều ca nhiễm, thực hiện Chỉ thị 16 - người dân chỉ ra ngoài khi cần thiết, dừng hoạt động vận chuyển...

Tuy nhiên, số lượng ca nhiễm vẫn không ngừng tăng cao. Các đợt giãn cách tiếp tục được thực hiện với mức độ ngày càng cao. Đỉnh điểm nhất là giai đoạn bắt đầu từ ngày 15/8. Lệnh giãn cách nghiêm ngặt nhất từ trước đến nay, trong vòng 30 ngày người dân TP.HCM phải tuân thủ “ai ở đâu ở yên đó”. Quân đội được huy động để hỗ trợ TP.HCM bước vào đợt cao điểm.

Trong gần 4 tháng chống chọi với dịch bệnh, người dân và cả nền kinh tế của thành phố bắt đầu kiệt sức. Hầu hết trên những tuyến đường đều la liệt các mặt bằng buôn bán bị trả lại. Phố phường vốn sầm uất, nhộn nhịp trở nên đìu hiu chưa từng có.

Cùng với những tín hiệu khả quan trong việc kiểm soát dịch và độ phủ vắc xin ngày một cao hơn, TP.HCM buộc phải dần mở cửa trước sức ép kinh tế ngày mỗi lớn. Khảo sát của Ban nghiên cứu Phát triển Kinh tế tư nhân (Ban IV) trong 21.000 doanh nghiệp, 70% đã đóng cửa. Hàng chục nghìn lao động mất việc, thu nhập giảm sút, đặc biệt là nhóm nhập cư và thu nhập thấp.

Ngày 1/10/2021, TP.HCM dần dần nới lỏng giãn cách ở những khu vực dịch dần được kiểm soát. Đến đầu tháng 11/2021, thành phố đã gần như mở cửa hoàn toàn để khôi phục hoạt động kinh tế. Người dân vẫn phải tuân thủ các biện pháp phòng bệnh như tuân thủ 5k và tiêm đủ vắc xin.

Giá đất lập kỉ lục khó tin ở Thủ Thiêm

Trong một năm mà thị trường bất động sản gần như “đóng băng” vì ảnh hưởng của dịch bệnh thì những thông tin về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vào tháng cuối cùng của năm đã làm “nóng” cả thị trường.

Ngày 11/12/2021, bốn lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích 30.000 m2 đã được UBND TP.HCM tổ chức bán đấu giá thành công thu về 37.346 tỉ đồng, vượt xa giá mức khởi điểm 5.300 tỉ.

Đáng chú ý nhất là cuộc trả giá căng thẳng cho lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2. Từ mức khởi điểm 2.942 tỉ đồng, sau 70 lần trả giá một doanh nghiệp đã sở hữu khu đất này với mức giá 24.500 tỉ đồng. Tính ra, mỗi mét vuông lô đất có giá lên đến hơn 2,4 tỉ đồng.

Chủ nhân của lô đất này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Mức giá 24.500 tỉ đồng mà Tân Hoàng Minh chấp nhận bỏ ra để sở hữu lô đất vàng khiến cả thị trường choáng váng. Đây có thể xem là mức giá kỷ lục cho một mét vuông đất tại Việt Nam hiện nay.

Ngay sau khi thông tin về cuộc đấu giá đất này được công bố, trên nhiều diễn đàn bất động sản tranh luận sôi nổi về việc tập đoàn của doanh nhân Đỗ Anh Dũng sẽ làm gì, phát triển dự án như thế nào để có thể thu lợi nhuận khi đã bỏ ra mức giá “khủng khiếp” như vậy.

Trong một khảo sát được thực hiện trong năm 2020, giá đất cao nhất tại TP.HCM đều nằm dọc tuyến đường khu vực trung tâm thành phố như Đông Du (phường Bến Nghé) có giá 1,1 tỉ đồng/m2, đường Mạc Thị Bưởi (phường Nguyễn Cư Trinh) có giá 1 tỉ đồng/m2, đường Nguyễn Huệ (phường Bến Nghé) có giá 1 tỉ đồng/m2...

Tại khu đô thị Thủ Thiêm, dù từ trước đến nay vẫn được sánh với “đất vàng” song giá đất cao nhất cũng chưa vượt quá 500 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những dự án căn hộ từ cao cấp, hạng sang đến siêu sang đang được xây dựng ở khu vực này mức giáo cao nhất hiện nay là khoảng hơn 200 triệu đồng/m2.

Theo nhiều chuyên gia, rất khó hiểu khi Tân Hoàng Minh trả mức giá quá cao như vậy. Với mục đích sử dụng đất như trên thì để kinh doanh có lời giá bán căn hộ tại lô đất này phải ở mức 500 – 700 triệu đồng/m2. Mức giá này cũng vượt mặt giá căn hộ siêu sang ở trung tâm quận 1, TP.HCM hiện nay.

Một số ý kiến khác lại cho rằng, Tân Hoàng Minh đã tính toán và có lý khi mua giá cao vì đây là một trong những vị trí đắc địa nhất ở Thủ Thiêm, có thể họ sẽ mua và để dành cho 5 – 10 năm sau và hướng đến những giới siêu giàu, cả khách quốc tế. Mức giá 500 triệu đồng/m2 so với các đô thị trong khu vực cũng không phải cao.

Với thị trường bất động sản, mức giá đất kỉ lục ở Thủ Thiêm có khả năng sẽ tạo lập mặt bằng giá mới cho cả khu vực TP. Thủ Đức. Tuy nhiên, về lâu dài giá đất quá cao sẽ là trở ngại cho nhiều doanh nghiệp đang có ý định đầu tư vào Thủ Thiêm. Nguy cơ, kéo dài quá trình hoàn thiện diện mạo của khu đô thị Thủ Thiêm là có cơ sở.

Theo thông tin từ Cổng thông tin Chính phủ mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ban hành Công điện liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua.Thủ tướng chỉ đạo các cơ quan chức năng không được để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên & Môi trường, các địa phương, đánh giá cụ thể tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, đặc biệt là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường. Nếu có tác động tiêu cực, các cơ quan này cần đề xuất các giải pháp để hạn chế.

Bộ Tài nguyên & Môi trường cùng với các Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và các địa phương phải cùng kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá đất của những trường hợp có biểu hiện bất thường này và xử lý.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam được giao rà soát các nhà băng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất và xử lý nghiêm nếu vi phạm.

Bộ Công an được giao chỉ đạo công an các địa phương tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất.