2019 – một năm sóng gió của bất động sản nghỉ dưỡng

Bùng nổ mạnh rồi giảm tốc

Từng phát triển mạnh mẽ và bùng nổ vào năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng thu hút cả chủ đầu tư và nhiều người mua tham gia. Theo giới đầu tư, đà tăng trưởng mạnh mẽ của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam và sự tăng trưởng khách du lịch nội địa đã tạo cú hích đáng kể cho phân khúc này phát triển.

Bên cạnh đó, sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch - một trong những mảng đầu tư được ưu tiên của Việt Nam - là tiền đề tạo sức bật cho nhiều thành phố du lịch trong giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bắt đầu nổi lên từ cuối năm 2017 và tiếp tục trở thành “chướng ngại” cho thị trường đến thời điểm hiện tại.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, nhóm sản phẩm bất động sản du lịch bao gồm biệt thự và căn hộ ở các thành phố du lịch trọng điểm đã chứng kiến sự giảm nhiệt đáng kể về nguồn cung mới từ năm 2018 đến nay.

Cụ thể, nguồn cung tích lũy biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn 2017 đến quý 3/2019. Trong khi đó, trong giai đoạn 2015 đến 2017, con số này lần lượt là 5,5%, 35% và 27%.

Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau 2017. Chẳng hạn, nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong hai năm trước đó.

Sự sụt giảm nguồn cung mới tại các thị trường truyền thống đi song song với việc mở rộng tại các thị trường mới nổi trong năm 2019, đặc biệt là những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa-Vũng Tàu, Quảng Nam, Bình Thuận và Hạ Long.

Không chỉ sụt giảm nguồn cung, phân khúc thị trường này vừa choáng váng với cú sốc Cocobay (Đà Nẵng) tuyên bố ngưng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Sự đổ vỡ tại Cocobay khiến thị trường chao đảo bởi dự án này không chỉ có quy mô lớn đến 10.000 phòng mà còn gây sự chú ý của đông đảo giới đầu tư khi lợi nhuận cam kết thuộc hàng hấp dẫn bậc nhất thị trường.

Thực ra, việc chủ đầu tư một dự án condotel phá vỡ cam kết lợi nhuận đã được giới chuyên gia nhiều lần lên tiếng cảnh báo. Khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, cho rằng, mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Vẫn tranh cãi về pháp lý

Bên cạnh đà sụt giảm nguồn cung, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp vấn đề về pháp lý. Tại một buổi hội thảo mới được tổ chức tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp cho rằng việc thiếu quy định pháp luật khiến nhà đầu tư gặp khó. Trong khi đó, đại diện cơ quan quản lý nhà nước lại khẳng định đã có đầy đủ hệ thống pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3 cho biết, hiện nay chỉ có khái niệm căn hộ du lịch trong Luật Du lịch mà nhiều người hay gọi là condotel. Còn trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này.

Dù Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng, nhưng chưa được công bố chính thức nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi thiết kế căn hộ condotel.

Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở... để kết hợp thiết kế cho căn hộ loại này. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp cũng vướng vì luật chưa cho phép chuyển nhượng hợp đồng căn hộ condotel.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng việc thiếu hành lang pháp lý đang đẩy các nhà đầu tư thứ cấp vào rủi ro lớn, đặc biệt là rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên về phía cơ quan quản lý, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường), khẳng định cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này.

Ông Phấn cho biết, lý do chính khiến chủ đầu tư bối rối và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau là đầu vào đất được giao là đất sản xuất kinh doanh thì đầu ra không thể là đất ở. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định pháp luật không có từ “condotel” mà nó là căn hộ du lịch. Trong Luật Xây dựng đã quy định loại này là công trình dân dụng chứ không phải là không có pháp lý.

Ông Khởi cũng nói thêm, nhìn về tiềm năng thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung vẫn có dư địa phát triển. Dù có những vấn đề còn vướng mắc về pháp lý, cơ quan quản lý nhà nước đã vào cuộc để tháo gỡ.

“Bất động sản nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, mà du lịch của chúng ta đang trong thời kỳ phát triển tăng tốc, người tiêu dùng có thêm thông tin và đặc biệt là có những điều chỉnh không phải kiểu như lợi nhuận cao mà các nhà đầu tư sẽ lao vào đầu tư. Có thể trong giai đoạn này condotel đang điều chỉnh, tiềm năng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn rất tốt”, ông Khởi nhận định, đồng thời tin tưởng rằng đây là cơ hội để thị trường điều chỉnh lại, kể cả quan niệm về lợi nhuận, lợi suất như thế nào, cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn luôn có.