11 quy tắc mà các nhà đầu tư “mua đi bán lại” bất động sản phải biết

“Mua đi bán lại” có thể tạm hiểu là chiến lược đầu tư bất động sản, trong đó nhà đầu tư lựa chọn mua một tài sản đã xuống cấp, sửa chữa, nâng cấp và bán lại ngay sau đó để kiếm lời.

Có thể bạn đã biết một số điều cơ bản, chẳng hạn như quy tắc 70% cho biết không nên trả quá 70% giá trị sau khi sửa chữa của ngôi nhà (ARV), luôn so sánh các bất động sản tiềm năng và tuân theo ngân sách.

Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều những quy tắc khác mà bạn có thể chưa nắm rõ. Chắc chắn là bạn sẽ rút ra được những bài học quý giá sau mỗi lần “mua đi bán lại” hoàn thành, nhưng bạn có thể giảm thiểu rủi ro thất bại bằng cáp áp dụng kinh nghiệm của những người đi trước. Với sự hướng dẫn của họ, bạn có thể bắt tay thực hiện chiến lược này thành công và có lợi hơn.

1. Bắt đầu bằng cách mua một bất động sản gần nơi bạn sống

Khi bạn bắt đầu sửa chữa và nâng cấp bất động sản đầu tư, bạn chắc chắn sẽ phải giám sát trực tiếp tài sản đó khi thi công thực hiện. Sẽ tiết kiệm đáng kể thời gian và rắc rối nếu bạn chọn một bất động sản tương đối gần nơi bạn sống.

2. Tự tìm kiếm giao dịch

Đừng mong đợi rằng ai đó sẽ đưa tận tay bạn một thỏa thuận để bạn kiếm tất cả lợi nhuận từ đó. Chìa khóa để thành công với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản là bắt đầu tự mình tìm kiếm các giao dịch thay vì chờ đợi sự dẫn dắt từ một người khác.

3. Đừng đưa tất cả tiền của bạn cho các chuyên gia

Một sai lầm mà các nhà đầu tư mới rất dễ mắc phải là chi quá nhiều tiền cho quá trình học hỏi, chi cả trăm triệu đồng vào “các khóa học dành cho bậc thầy” cho đến khi họ không còn dư một đồng nào để thực sự mua một căn nhà. Thay vào đó, hãy tham gia câu lạc bộ hoặc hội nhóm nhà đầu tư bất động sản để tìm hiểu những điều cần thiết và kết nối với những người trong ngành. Nếu gặp phải một thương vụ “khó nhằn”, bạn có thể hợp tác với một nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn để hoàn thành thương vụ đó.

Tại các câu lạc bộ này, hãy thận trọng với các diễn giả khách mời, vì họ thường cố gắng bán các khóa học. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm kiếm các nguồn tài nguyên trực tuyến, nơi mà bạn có thể tiếp cận mọi thứ cần biết với mức giá rất hợp lý.

4. Ước tính để đưa ra giá mua phù hợp

Khi bạn đã tìm thấy một ngôi nhà mà bạn muốn đầu tư, quan trọng là bạn phải đưa ra được một mức giá mua cạnh tranh cho phép bạn hoàn thành việc cải tạo trong phạm vi ngân sách của mình:

Bước 1: Xác định giá trị gần đúng sau sửa chữa (ARV)

Bước 2: Tính toán chi phí sửa chữa

Bước 3: Tìm kiếm khoản vay phù hợp nếu bạn cần

5. Đừng quên tính đến chi phí duy trì bất động sản

Nhiều nhà đầu tư “mua đi bán lại” bất động sản chỉ tính toán tới chi phí mua và cải tạo. Bạn cũng cần xem xét chi phí duy trì bất động sản, đó là chi phí phát sinh trong thời gian nhà đầu tư sở hữu tài sản, chẳng hạn như:

- Tiền lãi phải trả nếu bạn đang vay nợ để mua bất động sản

- Bảo hiểm bất động sản

- Thuế bất động sản

- Các chi phí tiện ích, chẳng hạn như thang máy, đậu xe,....

6. Không bao giờ bỏ qua việc kiểm tra

Bất kể giá mua bất động sản có thấp đến mức nào hoặc thoạt nhìn bất động sản trông tốt như thế nào, các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm luôn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm tra chuyên nghiệp trước khi quyết định ký tên vào thỏa thuận mua nhà.

7. Lên danh sách các nhà thầu đáng tin cậy

Hãy chuẩn bị sẵn một danh sách các nhà thầu đáng tin cậy với báo giá phải chăng để tránh phải trả thêm chi phí.

Hãy đảm bảo rằng nhà thầu đã được cấp phép, đồng thời đừng quên kiểm tra trên trang web và mạng xã hội để xem xét đánh giá. Sau đó, hãy yêu cầu báo giá tham khảo của nhiều nhà thầu để so sánh và cân nhắc. Một lưu ý khác là bạn có thể đi thăm các địa điểm dự án hiện tại của nhà thầu, quan sát cách đội ngũ của họ làm việc và tương tác.

Một kinh nghiệm đáng giá đó là cân nhắc tăng tiền thưởng cho nhà thầu để đẩy nhanh tiến độ công việc. Điều này sẽ giúp bạn bán nhanh hơn và giảm chi phí duy trì tài sản, nhờ đó tăng lợi nhuận của bạn.

8. Luôn lập kế hoạch chi tiết và có kế hoạch dự phòng

Với mỗi lần thực hiện “mua đi bán lại” bất động sản, bạn sẽ gặp phải những sự cố không lường trước được và hầu như tất cả chúng sẽ có tác động đến lợi nhuận của bạn. Vì vậy, đối với mỗi khoản đầu tư, bạn phải lập kế hoạch kỹ lưỡng. Bạn càng lên kế hoạch chi tiết cụ thể thì nhà thầu của bạn càng có thể thực hiện điều mà bạn muốn một cách chính xác hơn và nhanh hơn.

Nếu mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch, bạn sẽ mua căn nhà, cải thiện nó vừa đủ và bán nó cho người mua tiềm năng. Nhưng nếu điều đó không thành công thì sao? Chẳng hạn, điều kiện thị trường trở nên bất lợi trong khi bạn đang sửa sang lại bất động sản, do đó, khi bạn hoàn thành, rất ít người mua quan tâm hay có đủ điều kiện để mua nó. Do đó, đừng bao giờ quên phác thảo một kế hoạch dự phòng nếu chẳng may gặp phải những yếu tố bất ngờ khiến bạn không thể tiếp tục thực hiện kế hoạch trước đó.

9. Đừng cải thiện bất động sản quá mức

Khi thực hiện lần “mua đi bán lại” đầu tiên, bạn có thể muốn nâng cấp bất động sản lên một tầm cao mới với mặt bàn thạch anh, sàn gỗ cứng chắc chắn và nội thất cao cấp. Những nhà đầu tư bất động sản “tay mơ” có khả năng coi ngôi nhà như một “kiệt tác nghệ thuật” thay vì một khoản đầu tư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các khoản đầu tư đòi hỏi các quyết định tài chính hợp lý, không phải là một “tác phẩm nghệ thuật” khiến người khác phải ngưỡng mộ.

10. Nhất quán trong việc nâng cấp

Sẽ dễ dàng hơn và mang lại nhiều lợi nhuận hơn khi bạn thực hiện một số những cải tạo giống nhau cho mọi bất động sản. Hãy thử sử dụng cùng một loại gạch, màu sắc, tủ, phụ kiện và vật liệu cho mỗi ngôi nhà. Điều này làm cho cuộc sống của bạn dễ dàng hơn và các nhà thầu sửa chữa biết chính xác họ phải làm gì.

Theo nguyên tắc chung, bạn không nên thực hiện những thay đổi đáng kể đối với một ngôi nhà. Bạn có thể phá bỏ một bức tường để mở một căn bếp, nhưng những cuộc tu sửa lớn thường chỉ làm tăng chi phí và có thể không mang lại nhiều lợi nhuận hơn. Cố gắng giữ ngân sách cải tạo của bạn ở mức tối thiểu và hãy nhớ rằng: Bạn chỉ đang cố gắng mang lại cho ngôi nhà chất lượng vừa đủ với mức giá hợp lý.

11. Hợp tác với một công ty bất động sản am hiểu về đầu tư

Việc hợp tác với một công ty bất động sản sẽ giúp đảm bảo quá trình “mua đi bán lại” của bạn diễn ra suôn sẻ và thành công, đặc biệt đối với những nhà đầu tư mới. Một công ty môi giới bất động sản hiểu về đầu tư có thể giúp đỡ bạn ở từng giai đoạn của quy trình:

- Giai đoạn tìm kiếm bất động sản tiềm năng: Họ sẽ hiểu rõ hơn về thị trường địa phương và bạn có thể nhận được thông báo ngay lập tức khi bất động sản tiềm năng được rao bán.

- Giai đoạn cải tạo: Họ có thể đưa ra các đề xuất về những gì cần cải thiện và có thể cung cấp thông tin liên hệ của các nhà thầu uy tín.

- Giai đoạn bán: Khi đến thời điểm bán, họ có thể giúp bạn định giá rao bán phù hợp và khai thác mạng lưới người mua đủ điều kiện.

Bạn có thể không phải là một nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm, nhưng bạn vẫn có thể thành công trong lần đầu tiên thực hiện chiến lược “mua đi bán lại”. Hãy học hỏi lời khuyên của các chuyên gia để lập kế hoạch của bạn một cách phù hợp.