Vực dậy nguồn lực bất động sản

Một góc chung cư đang xây dựng ở quận 2, TP Hồ Chí Minh.

Được biết, trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh, thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán hơn 30 triệu đồng/m2). Hiện nay, nếu xét chỉ số giá nhà trên thu nhập của người dân, thì Việt Nam là khoảng hơn 25 lần, trong khi đó theo tính toán của Liên hợp quốc, chỉ số hợp lý là 3-4 lần. Thực tế, cả nước còn khoảng hơn 20.000 căn hộ đang tồn kho, nếu không khơi thông được đầu ra trong năm nay thì dự kiến trong vài năm tới, số tồn kho sẽ tăng lên gấp đôi. Việc thắt chặt tín dụng, tiền sử dụng đất quá cao, không bán được hàng, phải nuôi đội ngũ công nhân, lãi suất ngân hàng cao... đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS có nguy cơ phá sản. Các chuyên gia kinh tế nhận định, nếu từ nay đến cuối năm 2012 không khơi thông được nguồn lực, chắc chắn số doanh nghiệp BĐS phá sản sẽ tăng lên đột biến.

Để tìm hướng đi mới cho thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng: Trong thời gian qua, đời sống xã hội đã và đang thay đổi với tốc độ nhanh, nhu cầu nhà ở có quy mô nhỏ ngày càng tăng. Bộ Xây dựng đã nhận được rất nhiều ý kiến phản ánh của các doanh nghiệp BĐS cũng như của người dân xoay quanh những bất cập hiện nay về quy định diện tích nhà ở tối thiểu quy định trong Luật Nhà ở. Cụ thể, đối với chung cư thương mại phải là căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng không thấp hơn 45m2. Đối với nhà ở xã hội diện tích tối thiểu là 30m2. Việc quy định này dẫn đến những căn hộ có diện tích nhỏ hơn quy định sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, gây khó khăn cho các hộ gia đình ít người, có thu nhập thấp cũng như không phân biệt được nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.

Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia: Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để phá băng thị trường BĐS. Cụ thể rất như Công văn số 8844 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành cuối năm 2011 về việc mở rộng cho vay sửa nhà, mua nhà bằng tiền lương; Chỉ thị số 2196 ngày 6-12-2011 đề cập tới việc mở rộng cho vay các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, cấm cho vay đầu cơ tư nhân, cấm cho vay giải phóng mặt bằng; Chỉ thị của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đầu tháng 2 năm 2012 đã tạo ra một bước đột phá mới, đó là kiểm soát rất hạn chế đối với tín dụng BĐS, hạ chi tiêu dự phòng, cho vay tập trung các dự án hoàn thành cả sau năm 2012, đưa cho vay BĐS ra khỏi diện không khuyến khích cho vay. Đặc biệt là gói hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường theo Nghị quyết 13 của Chính phủ bằng cách giãn thuế VAT 3 tháng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 20%, giảm 50% tiền thuê đất cho doanh nghiệp, giảm tiền thuế sử dụng đất trong vòng 1 năm, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và cơ sở hạ tầng. Tất nhiên, cùng với những giải pháp "phá băng" đó, cần tiếp tục hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường với các thành phần quan trọng. Đặc biệt là cần nhanh chóng thành lập các chỉ số BĐS chuẩn bị các đô thị lớn. Đã đến lúc phải có một chỉ số giá nhà đất minh bạch, là thước đo cho thị trường BĐS, tránh tình trạng nhiễu thông tin, có như vậy mới giúp cho thị trường BĐS nhanh chóng hồi phục.

Các doanh nghiệp BĐS đồng tình đề xuất Nhà nước sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại trên phạm vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước các cấp... nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, có biện pháp kịp thời trước những biến động của thị trường BĐS. Một vấn đề không kém quan trọng để BĐS phát triển là vốn. Theo các chuyên gia, có một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc tiếp cận vốn hiện nay của doanh nghiệp BĐS, đó là các doanh nghiệp BĐS chưa giải quyết được đầu ra, lượng hàng tồn đọng lớn; nhiều khoản nợ cũ chưa thể trả hết nên doanh nghiệp khó vay thêm nợ mới; mức lãi suất ngân hàng hiện nay giảm xuống dưới 15% nhưng lại không rơi vào đối tượng là các doanh nghiệp bất động sản. Hầu như các doanh nghiệp BĐS đã hết tài sản để thế chấp trong khi nợ xấu ngày càng tăng cao.

Giải quyết nguồn vốn, mở rộng chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện cho đầu ra sản phẩm… là biện pháp kịp thời của Nhà nước hy vọng vực dậy nguồn lực BĐS. Một ngành kinh tế đóng vai trò không nhỏ trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.