Vô hiệu hóa quy định bán nhà khi có móng

Tuy nhiên, thực tế các hợp đồng góp vốn vẫn được sử dụng tràn lan, bất chấp khuyến cáo của cơ quan quản lý rằng những người mua nhà diện này có thể sẽ không được cấp “sổ đỏ” nếu chủ đầu tư không lập danh sách khách hàng để sở xây dựng địa phương phê duyệt.

Nhằm giúp cho các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, Bộ Xây dựng khi soạn thảo Nghị định 71 đã phải đưa ra quy định tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản, khu đô thị được phép bán 20% không phải qua sàn giao dịch. Lý giải cho việc ban hành quy định này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đó là một chính sách có phần ưu ái cho các chủ đầu tư nhằm giúp họ “giữ quan hệ” với các đối tác... đã giúp đỡ chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

Để ngăn chặn các DN bất động sản “vượt rào”, bán sản phẩm quá 20% quy định, Nghị định 71 đã nêu rõ nhiệm vụ của chủ đầu tư khi huy động vốn theo hình thức này là họ phải lập danh sách những người mua trong diện 20% không thông qua sàn nộp lên sở xây dựng địa phương để phê duyệt. Đó là điều kiện để những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu không thông qua sàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc/và giấy chứng nhận sở hữu nhà – sổ đỏ.

Ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý dự án, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, cuối tháng 6/2011, Sở này mới nhận được báo cáo của 22 dự án bất động sản trên địa bàn đề nghị được bán nhà theo quy định 20%. Tuy nhiên, ông Tuấn cho biết: “Sau khi tiến hành hướng dẫn cho các DN theo quy định, đến nay chúng tôi mới nhận được 10 danh sách, nhưng mới phê duyệt được 2 danh sách”.

Theo ông Tuấn, ngay sau khi Nghị định 71 có hiệu lực, Sở Xây dựng Hà Nội đã mở một chuyên mục trên website của Sở để đăng tải công khai danh sách những người mua nhà diện 20% không thông qua sàn tại các dự án. Nhưng đến nay, theo tìm hiểu của phóng viên ĐTCK thì mới chỉ có danh sách của 2 dự án mà quy mô là rất nhỏ so với nhiều công trình nhà ở khác ở Hà Nội đã khởi công từ tháng 10/2010 tới nay.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án lớn trên địa bàn Hà Nội đã vi phạm Nghị định 71 khi cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với các nhà đầu tư sau khi đã cầm tiền góp vốn của họ mà không nộp danh sách 20% khách hàng đó lên cho Sở Xây dựng phê duyệt. Lý do dễ hiểu là nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, thậm chí là bán hết sạch trước khi mà họ hoàn thiện hạ tầng móng.

Ông Tuấn nhấn mạnh, khi người mua cầm trong tay cái gọi là Hợp đồng góp vốn mà trong đó ghi rõ góp vốn và được phân chia sản phẩm là nhà ở, thì đồng nghĩa là chủ đầu tư đã sử dụng hình thức huy động vốn bằng cách bán nhà 20% không thông qua sàn. Đương nhiên, người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách được trình lên Sở Xây dựng để sau này có quyền được làm sổ đỏ.

Với khó khăn về tài chính như hiện nay, nhiều DN đã “lách luật” huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn trước khi dự án xong móng, thậm chí cả khi dự án còn chưa có quy hoạch 1/500. Khi dự án đủ điều kiện lập hợp đồng mua bán, chủ đầu tư sẽ chuyển sang ký hợp đồng mua bán với khách hàng và hủy hợp đồng góp vốn. Nghị định 71 với mong muốn làm minh bạch thị trường bất động sản, song đưa ra những quy định khó giám sát, khó triển khai trong thực tế đang có nguy cơ bị vô hiệu hóa.