Vay vốn mua nhà: Lãi suất thấp, nhiều rào cản

Rào cản đầu tiên mà người thu nhập thấp cần phải vượt qua là tìm kiếm tài sản thế chấp để có thể vay tiền trong gói hỗ trợ này theo thông tư 11 của NHNN. Theo thông tư này thì ngân hàng xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật. Như vậy điều chắc chắn là hồ sơ xin vay vốn của người thu nhập thấp sẽ rơi rụng nhiều khi ngân hàng xét duyệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, rất nhiều người thu nhập thấp, hay người được xét duyệt mua nhà xã hội sẽ khó bước qua được rào cản này để vay vôn. Họ không có nhà nên mới có nhu cầu mua nhà xã hội, đa phần trong số họ đều là người nghèo đô thị, công chức thì tài sản tích lũy gần như không có.

“Tài sản thế chấp của họ phải chăng chỉ là mức lương hàng tháng và niềm tin vào chính sách hỗ trợ. Mà những yếu tố này khó có thể tương thích với điều kiện từ ngân hàng”, ông Châu nói.

Thậm chí đối với những người mua nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá dưới 15 triệu còn phải bước qua mức rào cao hơn để tiếp cận vốn vì tài sản thế chấp. Ngay cả khi họ có ý định mua những dự án nhà ở thương mại nếu mới xây dựng xong phần móng, chưa xây dựng xong phần thô cũng không được NH cho vay nếu không có tài sản khác thế chấp.

Giám đốc một doanh nghiệp có dự án nhà thu nhập thấp ở TP.HCM cho rằng, hầu hết người mua nhà đều có nhu cầu vay vốn. Họ thông qua chủ đầu tư để được giới thiệu qua vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên các ngân hàng đều lắc đầu khi nhìn vào hồ sơ không có tài sản thế chấp.

“Bi kịch hơn là khi họ thế chấp bằng căn hộ đã mua thì ngân hàng cũng yêu cầu một tài sản đảm bảo khác công thêm có thu nhập ổn định”, giám độc DN này nói.

Rào cản tiếp theo là việc nguồn vốn này tập trung vào tiêu chí mức thu nhập dưới 9 triệu đồng. Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thì gia đình 2 đến 3 người đi làm thì mức thu nhập cũng từ 15 đến 18 triệu như vậy “theo tính toán thì hàng tháng trả gốc và lãi là 6 triệu/tháng là có thể được”…

Tuy nhiên phản ứng từ người dân thì việc này khác nào ra thêm bài toán hóc búa, khiến dân lại phải quay quắt tự tìm đáp án sao cho đúng với cả phía ra đề lẫn thực tế nguồn thu của đông đảo người thực sự thu nhập thấp.

Anh Trần Việt Anh là lãnh đạo cấp phòng ở một DN khá, có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp ở Quận 12 cho hay: “Theo phân tích của thứ trưởng thì gia đình có thu nhập 9 triệu đồng/tháng thì không thể mua nhà (tức là không thể tham gia gói 30 nghìn tỷ). Việc xác định người thu nhập thấp phải căn cứ trên mức sống trung bình của xã hội, chứ không thể tính… như cách của các nhà quản lý được. 9 triệu đồng, về nguyên tắc theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân là mức chịu thuế, thuộc loại thu nhập khá. Mà số đấy theo giải thích của ngành thuế thì không nhiều?”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành còn cho rằng thực chất gói tín dụng này dành cho người có thu nhập khá, trung lưu chứ người nghèo thực sự khó lòng mua nổi. Theo tính toán của ông, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/người chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m², giá 15 triệu đồng/m² có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng.

Có thể thấy, cụm từ “thu nhập thấp” dưới mức đánh thuế thu nhập cá nhân đã bị dùng quá nhiều đến mức vô hình chung đã xếp tất cả các mức thu nhập có độ chênh rất lớn vào cùng một giỏ, trong khi chỉ cần theo tạm tính đã có thể thấy thực chất là chỉ hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình, tức là từ 7-9 triệu đồng/tháng.

Tiếp đến việc người nghèo có dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn hay không vẫn phải qua mức rào từ phía ngân hàng đặt ra. Thông tư 11 của NHNN cũng nói rõ là người dân phải có phương án trả nợ, như lương bao nhiêu một tháng, đã có tiền 30% để đối ứng, có nguồn trả nợ... Tuy vậy việc quyết định có cần tài sản thế chấp hay không thì vẫn phụ thuộc vào ngân hàng. Có thể không cần thế chấp nếu ngân hàng cảm thấy các dự án cần mua đáp ứng đủ điều kiện. Đối với những người có thu nhập không ổn định thì có thể đòi hỏi thế chấp, khi đó người dân phải đáp ứng các điều kiện ngân hàng đưa ra.

Như vậy từ việc chứng minh được tài sản thế chấp cho đến thực tế mức lương của người thu nhập thấp thì gói 30.000 tỷ được chính phủ đưa ra có thực sự xác định đúng và giải cứu được “phân khúc nghèo” hay không?

Nỗi lo lắng về tài sản thế chấp của người dân vơi đi phần nào khi thông tu 07 đã chỉ rõ trao quyền ngân hàng thương mại xem xét cho vay tín chấp hoặc thế chấp chính căn hộ. Mới đây ngân hàng trên địa thành phố đã họp và tạo điều kiện ưu tiên cho người vay. Đặc biệt là những đối tượng mua, thuê mua nhà được hội đồng thẩm định thành phố xét duyệt.

Tuy nhiên do nguồn vốn có hạn và nhà ở cũng có hạn nên NHNN cũng đưa ra một số đối tượng theo yêu cầu của thành phố như: gia đình có công với cách mạng, gia đình chính sách., cán bộ ngành giáo dục – y tế, lực lượng vũ trang… Và đây cũng là một phép loại trừ nữa và tất nhiên không phải ai cũng dễ dàng vay vốn ưu đãi mua nhà.