Vẫn chưa thống nhất về phí dịch vụ chung cư

Một dự án căn hộ chung cư cao cấp vừa hoàn thành tại khu vực ngã ba Cát Lái thuộc quận 2, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng

Thực tế cho thấy việc tính toán các chi phí bảo trì, quản lý không thống nhất, không công khai, minh bạch khiến người dân cảm thấy lợi ích không được đảm bảo, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện của cư dân tại một số dự án như đã thấy thời gian vừa qua.

Cắt bớt dịch vụ

Chị Thu cho biết gia đình chị vừa mua căn hộ có diện tích 65 mét vuông tại một dự án chung cư nằm trên trục đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7, TPHCM. Mức phí quản lý hàng tháng gia đình chị phải nộp là 130.000 đồng, khoảng 2.000 đồng/mét vuông. Nếu cộng luôn phí giữ xe và tiền bơm nước, mỗi tháng chị đóng trên dưới 300.000 đồng.

Đây là khoản tiền cư dân đóng cho các dịch vụ như bảo vệ, chiếu sáng công cộng, điện thang máy, chăm sóc công viên, thu gom rác… So với mặt bằng chi phí quản lý chung cư, theo chị Thu, mức phí quản lý tại khu chung cư của chị khá thấp, một phần là nhờ chủ đầu tư tự quản lý thay vì phải thuê các đơn vị khác.

Với mức phí quản lý như hiện nay, chị Thu không có gì phải phàn nàn bởi khoản chi phí này nằm trong khả năng tài chính của chị. Tuy nhiên, có một điều chị cảm nhận được sau vài tháng là dịch vụ đang bị cắt bớt đi. Chẳng hạn như lực lượng bảo vệ nay chỉ còn một nửa so với trước đây, và thời gian đèn chiếu sáng công cộng cũng bị bớt đi. “Trước đây 12 giờ khuya đèn hành lang vẫn sáng, nay chỉ 10 giờ là đã tắt tối thui”.

Có thể hiểu được sự cắt giảm này là do chi phí tăng, buộc đơn vị quản lý phải tính toán lại cho phù hợp với khoản thu của mình.

Áp lực tăng phí

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết hiện khu chung cư Thái An tại quận 12 của ông đang thu khoản phí quản lý chung cư ở mức 3.000 đồng/mét vuông. Nhưng trước sức ép chi phí gia tăng, ông cho biết đang đề nghị cư dân cho tăng lên mức 4.000 đồng/mét vuông, bởi với mức thu như hiện nay sẽ không đủ chi phí nếu không muốn cắt bớt dịch vụ.

Một cán bộ ở công ty nước ngoài chuyên cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà cho biết thường khi tính toán chi phí dịch vụ quản lý cho mỗi công trình người ta đưa ra mức cao, đảm bảo tòa nhà vận hành theo đúng với đẳng cấp của mình. Sau đó mức chi phí được điều chỉnh cho phù hợp theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cư dân. Nói tóm lại là “tiền nào, của đó”.

Một điểm nữa là các chủ đầu tư vì phải bảo hành tòa nhà sau xây dựng nên thường không muốn chọn phương án dịch vụ kém, khiến cho tòa nhà nhếch nhác, mau xuống cấp. Trong khi đó, cư dân có khuynh hướng chọn mức phí thấp thấp nhằm giảm bớt chi tiêu hàng tháng của mình.

Những tranh chấp ở tòa nhà cao nhất Việt Nam là Keangnam tại Hà Nội vừa qua cũng xoay quanh vấn đề phí quản lý. Khi mới đi vào hoạt động, tòa nhà này đưa ra mức phí quản lý 17.000 đồng/mét vuông, sau này giảm xuống còn 4.000 đồng theo khung giá của thành phố Hà Nội trước áp lực của cư dân. Tuy nhiên, kết quả của việc giảm phí này là sự cắt giảm các dịch vụ như cắt bớt thang máy, thời gian chiếu sang công cộng rút ngắn, cư dân phải tự đem rác xuống nơi tập kết… vì đơn vị quản lý tòa nhà cho rằng mức thu này không đủ chi phí cho tòa nhà hoạt động như trước đây.

Nên để cư dân quyết định?

Không nhất thiết phải ban hành phí dịch vụ chung cư và mức thu bao nhiêu mà nên để cho cư dân quyết định là một trong những ý kiến mà Sở Xây dựng TPHCM đề cập đến trong dự thảo về cơ chế quản lý nhà chung cư.

Theo sở thì giá dịch vụ nhà chung cư nên được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường theo hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ, là doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, và bên sử dụng dịch vụ là ban quản trị nhà chung cư.

Theo quy định, việc vận hành chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về lĩnh vực này thực hiện. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư tự quản lý thông qua một công ty con của mình.

Liên quan đến vấn đề này, sở cho rằng việc chọn công ty quản lý vận hành phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư dự án đó. Nếu chung cư được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách thì chủ đầu tư sẽ lựa chọn đơn vị quản lý nhà chung cư.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp đang quản lý, ông Đực của Đất Lành cho rằng mặc dù thành phố không can thiệp vào việc thu phí dịch vụ quản lý nhưng cũng nên có hướng dẫn bởi nếu không sẽ không có cơ sở để tính.

Theo ông Đực, nên có khung giá thấp nhất và cao nhất để các doanh nghiệp tham chiếu, có thể từ 4.000 đến 15.000 mét vuông.

Tuy nhiên, vấn đề chưa hẳn nằm ở chỗ là thu bao nhiêu và ai quản lý mà là sự minh bạch trong chi tiêu và chất lượng dịch vụ nhằm đảm bảo lợi ích của cư dân. Thiếu điều này, cho dù là dự án cao ấp hay bình dân thì việc tranh chấp, khiếu kiện vẫn sẽ tiếp tục diễn ra.