TP.HCM có thuận lợi để làm…

Vấn có tình trạng nhà đất, biệt thự bỏ hoang, gây lãng phí (ảnh minh hoạ).

Như vậy, tính cả cơ chế nhà đầu tư tự thương thảo với người đang sử dụng đất thì pháp luật nước ta có tới ba cơ chế để có đất cho dự án đầu tư. Phong phú đến như thế nhưng mới chỉ có Đà Nẵng lựa chọn cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch (đại biểu Trần Du Lịch đề xuất cách này) để triển khai như một cách làm chủ đạo. Đà Nẵng đã thành công trong quy hoạch lại toàn bộ thành phố mà khiếu kiện của dân ít. Các địa phương khác không lựa chọn cơ chế này (vì ba lý do chủ yếu: (1) không có cơ chế để xuất trước tiền từ ngân sách ra để thực hiện di dời người dân, giải phóng mặt bằng; (2) giải phóng mặt bằng xong nhưng không có nhà đầu tư nào quan tâm tới đất đó nên lãng phí lớn; (3) bắt nhà đầu tư tham gia đấu giá đất là làm mất lợi thế ưu đãi đầu tư của địa phương) mà chọn cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư. Theo cơ chế này, nhà đầu tư đã được chỉ định có trách nhiệm xuất trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND cấp huyện chỉ còn việc mang quyết định hành chính của tỉnh, của mình đi ép dân thực hiện.

Theo các cán bộ lãnh đạo ở Đà Nẵng, để thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, đừng dựa hẳn vào nguồn lực tài chính của chủ đầu tư để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhà nước địa phương phải chủ động, phải “nắm đằng chuôi” đối với quỹ đất, cách làm này càng tạo thêm tính hấp dẫn cho môi trường đầu tư của địa phương.

Trung tâm của bức xúc chính là vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường quá thiếu minh bạch. Luật Đất đai 2003 đã quy định giá đất do Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (điểm a khoản 1 điều 56). Trên thực tế giá đất có cao hơn so với mặt bằng cuối năm 2004, nhưng chưa chạm được vào mức giá thị trường. Có nơi giá đất của Nhà nước chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Ví dụ, giá đất ở cao nhất của Nhà nước hiện nay là 81 triệu đồng/m², nhưng giá đất thực tế cao nhất ở trung tâm Hà Nội là trên 810 triệu đồng/m². Thấy vậy, nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27.1.2006 đã quy định mạnh hơn là “trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” (khoản 2 điều 4). Thế nhưng, quy định này cũng chỉ làm cho giá đất tính bồi thường cao hơn bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành ít nhiều, không thể ngang bằng với giá thực tế.

Cho đến nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về hành lang pháp lý cho quy trình xác định giá đất phù hợp thị trường. Nhiều nhà lãnh đạo địa phương nói rằng khó có thể xác định được giá đất phù hợp thị trường. Chúng ta hãy hiểu một cách giản dị rằng, giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về đất là phù hợp với thị trường, nếu có thể dùng giá trị đó để nhận chuyển nhượng được một thửa đất có điều kiện tương tự tại cùng thời điểm. Theo khảo sát thực tế ở nhiều nơi, có tới trên 95% ý kiến của người bị thu hồi đất cho rằng giá trị bồi thường, hỗ trợ không đủ để nhận chuyển nhượng được một thửa đất tương tự và trên 80% cho rằng thiếu rất nhiều. Xác định sòng phẳng, minh bạch về giá trị trong quá trình chuyển dịch đất đai từ người dân sang nhà đầu tư là cốt lõi của mọi bức xúc. Cơ chế chẳng qua là cách thức để giá trị này thể hiện được “nguyên hình” trên thực tế. TP.HCM là địa phương duy nhất trong cả nước đã đưa ra cách thức rất tiến bộ trong quá trình xác định giá đất phù hợp thị trường, bằng cơ chế sử dụng dịch vụ định giá trước khi UBND thành phố quyết định.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ