Tín dụng bất động sản: Thắt chặt đúng chỗ sẽ không gây sốc

Đánh đồng các "dòng" sản phẩm

Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS không chỉ là ngành tạo cơ sở vật chất cho xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn góp phần tạo công ăn, việc làm và thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Theo tính toán, để xây dựng một mét vuông nhà ở cần từ 17 - 25 công lao động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng; mỗi một khối nhà chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho công tác quản lý vận hành.

Có chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát và đưa BĐS nói chung vào nhóm phi sản xuất chỉ là cách hiểu nôm na, chưa hoàn toàn chính xác. Cần phân chia rõ giữa hoạt động sản xuất, tạo lập sản phẩm với kinh doanh, đầu cơ khá phổ biến trong lĩnh vực này. Với mức lãi suất có thể lên tới 25 - 27%, phải tìm hiểu vì sao doanh nghiệp BĐS vẫn sẵn sàng vay vốn (?).

Bất cập lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS vẫn là khó kiểm soát được giá cả. Bộ Xây dựng cho rằng, điểm mấu chốt của thị trường là hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện. Thị trường phụ thuộc phần lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Vốn chủ yếu huy động từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng BĐS khoảng trên 20%/năm, song không phân biệt được loại BĐS thiết yếu và không thiết yếu (như nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng...), vì vậy dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ.

Hạn chế đúng chỗ

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số biện pháp để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế "bong bóng", kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Theo đó, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng. Quan trọng là phải hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia. Đồng thời, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời, nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.

Đề xuất của Bộ Xây dựng là vậy, tuy nhiên, để đảm bảo kiểm soát được lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, theo các chuyên gia kinh tế, chính sách thắt chặt tiền tệ sẽ được duy trì đủ lâu chứ không nên "giật cục".

Chưa rõ đề xuất phân định rõ loại hình BĐS của Bộ Xây dựng có được chấp thuận hay không, nhưng trước mắt, hệ lụy thấy rõ là việc thị trường chung cư trở nên đóng băng ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh; giá đất nền phía Tây Hà Nội sụt giảm... Giới đầu tư, các doanh nghiệp và cả những người có nhu cầu thật về BĐS đều đang nghe ngóng tác động của chính sách thắt chặt tín dụng với thị trường BĐS để có những động thái thích hợp.