Thu hẹp nguồn cung nhà ở cao cấp

Đây là một trong 5 đề xuất chính mà Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vừa trình lên Văn phòng bộ này trong văn bản đánh giá tình hình thị trường 6 tháng đầu năm và đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm phát triển ổn định, hiệu quả thị trường.

Theo đánh giá của Quản lý nhà và thị trường BĐS, thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề vốn của thị trường. Thực trạng giao dịch yếu, doanh nghiệp kinh doanh đối diện với tình trạng đình trệ sản xuất, tín dụng thắt chặt,... điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình chung của thị trường BĐS. Trong tương lai gần, thị trường này sẽ còn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thậm chí theo nhiều chuyên gia, thị trường đang chính thức bước vào chu kỳ đi xuống sau giai đoạn phát triển bùng nổ trong vài năm gần đây.

Giá BĐS liên tục giảm trong thời gian gần đây, chủ yếu là mức giảm đột ngột của phân khúc đất nền dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian 4 tháng trước, đến nay so với mức đỉnh cũ giá các lô đất nền ở một số khu đô thị mới đã giảm 30%-40%. Tuy nhiên, phân khúc chung cư tại Hà Nội giá vẫn được cho là quá cao. Đến nay, so với đầu năm 2011 giá chung cư có giảm nhẹ khoảng từ 5% -10%, tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước thì không hề giảm. Văn phòng cho thuê tiếp tục ở xu thế giảm giá thuê trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, mức giảm bình quân khoảng 3% so với quý trước đó.

Để giải quyết tình trạng này, một trong những giải pháp được cục đánh giá là hết sức quan trọng, đó là điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới. Trong đó, đáng chú ý có biện pháp tăng tỉ lệ nhà ở chung cư cao tầng lên trên 80% tại Hà Nội và TPHCM, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự; căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị, thực hiện quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án. Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, một tỉ lệ không nhỏ nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện, chưa đưa vào sử dụng tại các khu đô thị diễn ra phổ biến đã gây ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế xã hội, gây lãng rất lớn về tài nguyên đất, tiền của, nguồn lực của nhân dân và xã hội, gây mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới tình hình an ninh xã hội và môi trường đô thị.

Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 mà Bộ Xây dựng trình Chính phủ đầu năm 2011 cũng chỉ ra, tính đến năm 2009, toàn quốc có gần 30 triệu ngôi nhà/căn hộ. Trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm tới 98,66%, còn nhà chung cư mới chỉ đạt 1,23%. Ở khu vực đô thị, tỉ lệ nhà chung cư đạt mức 226.854 căn, chiếm gần 4% trong tổng số trên 6 triệu ngôi nhà/căn hộ của thị trường.

“Chính vì vậy, vừa để đáp ứng nhu cầu nhà ở khu vực đô thị, vừa kéo giá căn hộ giảm xuống, đến năm 2020, nên tăng tỉ lệ nhà chung cư cao tầng, từ mức xấp xỉ 4% hiện tại lên 15%”, ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định. Theo đó, tại khu vực Hà Nội, tỉ lệ chung cư sẽ đạt 25-30% (hiện tại là 17%); tại TPHCM, con số này dự kiến đạt 18-20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỉ lệ nhà ở chung cư đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thị khác tỉ lệ nhà ở chung cư đạt 5-7%. “Nếu ta thực hiện bằng được như vậy thì vừa có tác dụng tiết kiệm quỹ đất, vừa tạo diện mạo hiện đại, văn minh đô thị” - ông Hà nói.

Bên cạnh đó, một giải pháp cũng hết sức quan trọng, theo cục này là cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Với một số biện pháp cụ thể, không coi tín dụng BĐS ở một số danh mục là lĩnh vực phi sản xuất, không tăng tỉ trọng tín dụng BĐS nhưng cần điều chỉnh linh hoạt, nghiên cứu thêm hình thức “chuyển nợ” từ chủ đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với chủ đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, theo đề xuất của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho chủ đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Cũng nằm trong nhóm 5 đề xuất để phát triển và ổn định thị trường BĐS cuối năm, theo cục này là cần đẩy mạnh hơn nữa công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án để các sản phẩm BĐS nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường. Các giải pháp như tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm; tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS cũng được đề xuất áp dụng song hành để thị trường BĐS minh bạch hơn và đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân trong thời gian tới.