Thiếu minh bạch cơ chế quản lý đất đai

Theo ông Võ, Luật Đất đai hiện hành quy định ba cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất theo dự án, thu hồi theo quy hoạch và nhà đầu tư tự thỏa thuận.

- Ông có thể chỉ ra từng điểm bất cập trong ba cơ chế trên ?

Trước tiên là cơ chế thu hồi đất theo dự án, có chế này có nhiều nguy cơ dẫn đến tham nhũng nhất. Tuy nhiên, nó đang rất thịnh hành thời gian gần đây. Tiếp đến là thu hồi đất theo quy hoạch. Đây là cơ chế ít nguy cơ tham nhũng hơn. Nhưng thu hồi đất kiểu này lại gặp một số điểm yếu. Các địa phương thực hiện phương án này thường không thực hiện được đúng quy hoạch dẫn đến tình trạng dự án treo, đất bỏ hoang hoặc gây mất ổn định trong đời sống người dân.

Một số địa phương đã thu hồi đất vượt quá khả năng phát triển. Ví dụ tỉnh Long An và Tây Ninh mới đây phải trả lại hàng ngàn hecta đất cho dân vì đã thu hồi nhưng không dùng đến. Tất nhiên, cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch này có thể vẫn áp dụng thành công ở một số địa phương thực hiện tốt quy hoạch như Đà Nẵng.

Còn với cơ chế thu hồi đất tự thỏa thuận thì hiện đang bị tắc. Nhà đầu tư thường thỏa thuận được với đa số người dân (khoảng 70 – 80%). Số còn lại thì đòi vượt quá giá trị nên dự án không thể triển khai.

- Vậy dự thảo đã xóa bất cập trong các phương án thu hồi đất thế nào, thưa ông ?

Thực tiễn cho thấy, cả ba cơ chế trên đều có những ưu và nhược điểm. Tuy nhiên, lỗi chính ở chỗ các cơ chế đó không được quy định rõ ràng, mạch lạc trong Luật Đất đai hiện hành, gây nên những ách tắc trong thực thi.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án, mà chủ yếu cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch rồi đưa ra đấu giá, còn cơ chế tự thỏa thuận không có cải tiến. Nhưng theo tôi, nếu đi theo hướng dự thảo, thì tình trạng tham nhũng trong đền bù, giải phóng mặt bằng, khiếu kiện vẫn không được cải thiện.

Cả ba cơ chế trên đều có mặt tốt và mặt chưa tốt. Luật mới không nên hạn chế bất cứ cơ chế nào mà cần xem nó hỏng ở đâu thì chữa ở đó. Ví dụ ở cơ chế thu hồi đất theo dự án, cần công khai minh bạch ngay từ khi chủ đầu tư đến địa phương. Từ khâu thẩm định đến công khai dự án, cơ chế bồi thường… tất cả phải rõ ràng và tạo sự đồng thuận trong cộng đồng để hạn chế và ngăn ngừa tham nhũng.

Với cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể thực hiện ở những nơi có sức hút đầu tư lớn. Chất lượng quy hoạch cũng phải được nâng cấp rất cao, rất khả thi thì lúc đó mới không diễn ra tình trạng quy hoạch treo, lãng phí đất đai.

Đối với cơ chế tự thỏa thuận, tôi cho rằng, đây là cơ chế tốt nhất, tạo sự đồng thuận cao trong xã hội và tôn trọng quyền của người sử dụng đất, tránh được tham nhũng. Tuy nhiên, cơ chế này đang bị tê liệt vì 20 – 30% người dân không đồng tình, đòi giá quá cao.

Chính vì vậy, luật cần một định nghĩa mới về sự đồng thuận trong cơ chế tự thỏa thuận, theo nguyên tắc là đạt được 2/3 ý kiến đồng thuận trở lên. Mô hình này rất thành công ở nhiều quốc gia. Ví dụ như Hàn Quốc, họ đã rất thành công khi áp dụng cơ chế này trong thu hồi đất.

- Thực tế, nhiều dự án thu hồi đất thời gian qua đã có sự can thiệp của chính quyền địa phương. Ông đánh giá thế nào về sự can thiệp này ?

Sự can thiệp hành chính sẽ làm méo mó quy luật của thị trường. Bất cập lớn nhất khi các địa phương can thiệp là giá đất. Điều này vừa dẫn đến nguy cơ tham nhũng vừa tạo nên sự không công bằng và khiếu kiện kéo dài. Các địa phương thường áp giá đất không phù hợp với giá thị trường. Giá đất theo thang bảng giá nhà nước là rất thấp, người dân bị thiệt thòi nên việc khiếu kiện là điều dễ hiểu.

Nguyên tắc tính giá đất phải được quy định rõ ràng và triệt để trong luật. Những trường hợp được áp dụng bảng giá đất của nhà nước phải quy định rõ ràng ví dụ như: để tính thuế, phí, xử phạt hành chính hay tính bồi thường khi bị thất thoát. Còn nếu liên quan đến lợi ích của người sử dụng đất thì phải áp giá thị trường tại thời điểm đó.

- Vậy ai là người quyết định giá đất thị trường, thưa ông ?

Theo tôi, cần có một cơ quan độc lập định giá đất. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia đã làm thành công cho thấy, quyền định giá phải độc lập với quyền quyết định về đất đai. Đây là nguyên tắc đề phòng tránh tham nhũng. Tất nhiên, quyết định cuối cùng vẫn phải là cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, cơ quan nhà nước cần phải tổ chức tốt mọi khâu trong quá trình thu hồi đất. Cơ quan nhà nước không can thiệp bằng các quyết định hành chính mà tạo cho các bên tự thỏa thuận và đồng thuận khi thu hồi đất. Nhà nước chỉ can thiệp khi cần thiết. Ví dụ như phương án TP HCM đang xin làm thí điểm. Để hai bên tự thỏa thuận, khi 20 -30% người dân không thỏa thuận được thì nhà nước can thiệp.

- Thưa ông, tham nhũng thời gian qua chủ yếu dựa vào sự chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất đô thị, hay đất dịch vụ khi có sự chuyển dịch mục đích sử dụng. Vậy làm thế nào để xóa bỏ được tình trạng này ?

Đúng là sự chênh lệch về giá đất sản xuất nông nghiệp và đất đô thị, đất dịch vụ hiện rất lớn. Để chênh lệch này không rơi vào trung gian thì phải công khai minh bạch. Giao đất hay đấu thầu đất cho các chủ dự án khu đô thị thì cũng phải theo giá thị trường khu đô thị. Phần chênh lệch thuộc về nhà nước. Chỉ có công khai minh bạch thì mới đảm bảo được quyền lợi người sử dụng đất, tránh được tham nhũng và có lợi cho ngân sách. Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ những nội dụng buộc phải công khai minh bạch.

- Xin cảm ơn ông !