Thị trường bất động sản: Điều chỉnh để phát triển bền vững

Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS thời gian vừa qua cũng đã bộc lộ một số vấn đề cần được quan tâm. Thứ nhất, giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức tương đối cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là tại khu vực đô thị lớn. Thứ hai, cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Theo thống kê, tỷ trọng nhà ở chung cư mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, qua thực tế kiểm tra một số dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hà Nội cho thấy, gần như 100% số căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, trong khi các nhà ở liền kề, biệt thự có tỷ lệ sử dụng thấp. Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc nhà ở cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang dần rơi vào bão hòa trong khi thị trường thiếu những gói sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Loại hình nhà ở cho thuê/mượn hiện chỉ chiếm khoảng 6,5% tổng số nhà ở cả nước. Thứ ba, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện. Tình hình thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường. Thứ tư, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến độ triển khai các dự án BĐS còn chậm chưa đáp ứng kịp thời các nhu cầu thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án BĐS vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp các dịch vụ đô thị trong các dự án khu đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm phát triển dự án chưa phù hợp cũng chưa thu hút người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Trong thời gian gần đây, từ những biểu hiện thiếu ổn định của thị trường BĐS, nhất là sau khi thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, các tổ chức tín dụng thực hiện yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay vốn lĩnh vực phi sản xuất bao gồm cả lĩnh vực BĐS và chứng khoán, đã có nhiều ý kiến cho rằng "bong bóng" BĐS sắp "vỡ". Những ý kiến này phần lớn là nêu nhận định, ít có những ý kiến phân tích sâu sắc, có cơ sở khoa học, vì vậy dễ gây tâm lý hoang mang trong dư luận xã hội.

Như chúng ta đã biết, khái niệm "bong bóng" trong kinh tế được dùng để chỉ một tình huống của thị trường mà một loại hàng hóa có quá nhiều người kỳ vọng giá cả của nó sẽ tăng cao trong tương lai, nên đã tham gia mua, đầu cơ làm cho giá của loại hàng hóa đó tăng rất cao đến mức vô lý trong thời gian ngắn. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn hoặc lãi suất tăng cao, thị trường sụt giảm mạnh sẽ xảy ra hiện tượng được gọi là "bong bóng vỡ". Hiện tượng "bong bóng" kinh tế cũng chỉ được sử dụng khi nó gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, gây thiệt hại một khối lượng của cải lớn làm bất ổn kinh tế kéo dài của một quốc gia, thậm chí trên bình diện quốc tế. Câu hỏi đặt ra là liệu đã có bong bóng BĐS và bong bóng BĐS sắp vỡ ở Việt Nam?

Về lý thuyết thì thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở, tự thân khó để trở thành bong bóng, bởi vì giá trị giao dịch của một BĐS là quá lớn và chỉ có số lượng rất ít người mua cùng mua một tài sản, trừ trường hợp các sản phẩm BĐS được chứng khoán hóa trực tiếp hay gián tiếp như dạng “trái phiếu tái thế chấp” tại Bắc Mỹ giai đoạn cuối những năm 2000, khi đó thị trường chứng khoán hóa BĐS thế chấp đã phát triển đầy đủ; Những khoản vay dùng BĐS thế chấp đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường BĐS bị suy thoái, giá BĐS giảm xuống dưới mức cho phép, các tổ chức tài chính và ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, dẫn đến mất khả năng thanh khoản. Ở thị trường nhà ở của Việt Nam, tỷ lệ BĐS để giao dịch còn nhỏ so với các BĐS phi hàng hóa. Theo thống kê, trong khoảng 85 triệu m² sàn nhà ở xây mới năm 2010, chỉ có khoảng 30% là nhà ở do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư để bán ra thị trường, còn lại 70% là nhà ở do người dân tự xây (cả khu vực đô thị và nông thôn) để phục vụ nhu cầu ở của bản thân hộ gia đình, không tham gia thị trường và được xây dựng bằng tiền tiết kiệm, ít vay vốn từ ngân hàng. Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực BĐS trong những năm vừa qua cũng chỉ chiếm từ 9 - 10% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, ngân hàng; trong đó, dư nợ xấu của tín dụng BĐS chiếm khoảng 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp ở nước ta hầu như chưa có. Chưa hình thành hệ thống quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) để bán chứng chỉ quỹ ra công chúng. Hơn nữa, nhu cầu về các loại BĐS như văn phòng, khách sạn, dịch vụ thương mại, nhà ở của nước ta còn rất lớn. Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích bình quân nhà ở đầu người của nước ta mới đạt 16,7 m²/người. Để phấn đấu đạt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở đầu người lên 25 m²/người vào năm 2020, bình quân mỗi năm trong 10 năm tới phải xây dựng mới khoảng 100 triệu m² sàn nhà ở. Vì vậy, có thể nói rằng hiện tượng "đóng băng" giao dịch nhà ở thương mại hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở những phân khúc thị trường nhất định.