Đất đai được đánh giá là nguồn lực có thể chuyển đổi thành nguồn vốn chủ yếu để phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc chuyển đất thành cơ sở hạ tầng vẫn khó khăn, nhiều bất cập. TS Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng, nói với TBKTSG Online về giải pháp cho vấn đề này.

Thay đổi quan điểm về thu hồi đất
TS Phạm Sĩ Liêm-Ảnh Thoa Nguyễn

TBKTSG Online: Ông có thể cho biết vì sao mà giá đất ở nước ta thuộc loại cao trên thế giới và tăng liên tục như hiện nay?

TS Phạm Sĩ Liêm: Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Đặc điểm này khiến thị trường đất thực ra chỉ là thị trường quyền sử dụng đất, và chia hai cấp: thị trường cấp 1 chỉ có một bên cung là Nhà nước, thông qua thu hồi đất đang được sử dụng để cung ứng cho các bên thuộc mọi thành phần kinh tế, nhằm chuyển đổi sử dụng; thị trường cấp 2 là các bên cung và cầu thuộc mọi thành phần kinh tế chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất đã được cấp cho nhau.


Thị trường 1 là thị trường độc quyền dẫn đến việc rất dễ lạm quyền, cho nên tham nhũng xảy ra không phải thị trường đất nói chung mà chủ yếu xảy ra ở thị tường đất cấp 1


Khi nhà nước thực hiện đền bù tiền đất cho người dân, thì có giá đền bù do nhà nước quy định dựa trên mặt bằng giá thị trường của năm trước. Tuy nhiên, giá của thị trường cấp 2 gồm giá tiền đền bù mà nhà nước quy định, cộng với chi phí giao dịch tại thị trường cấp 1 (phí giao dịch có khi cao hơn rất nhiều lần so với giá tiền đền bù) rồi cộng thêm giá thành phát triển và lợi nhuận kỳ vọng của dự án. Cuối cùng là cộng thêm các chi phí giao dịch để hình thành mặt bằng giá trong thị trường cấp 2, mức giá này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng giá trong thị trường cấp 1. Tiếp đó, khi ban hành giá đất cho năm sau chính quyền lại phải bám sát mặt bằng giá cuối năm trước và vì vậy nói chung phải đẩy giá trong thị trường cấp 1 lên.


Chu trình hai giá đẩy nhau lên như vậy cứ tiếp tục năm này qua năm khác, khiến giá đất đền bù năm sau luôn cao hơn năm trước. Duy chỉ có năm 2011, khung giá đất được giữ nguyên do thị trường bất động sản suy thoái.


Với cách tính như thế này, thì giá đất mỗi năm một lên, cứ một chu kỳ là lên một bậc. Điều đó có thể lý giải vì sao kinh tế mới chỉ phát triển theo cơ chế thị trường chưa được bao lâu mà giá đất Việt Nam từ không có giá trị đã đến mức giá được đánh giá thuộc hạng cao ở trên thế giới


Theo ông, cách nào để giải quyết mâu thuẫn nói trên?


Để hạ được giá đất trong thị trường cấp 1 thì chúng ta thực hiện chế độ thu hồi đất, chế độ phát triển quỹ đất, tức là thu hồi đất khi chưa có dự án.


Phải coi người có đất mà chúng ta thu hồi là những người góp đất vào sự phát triển của quốc gia, và khi đã góp đất vì sự phát triển thì phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, chứ không đơn thuần là những người bị thu hồi đất và chỉ được nhận tiền đền bù mà thôi.

Trước tiên, để có thể thu hồi đất một cách dễ dàng, chúng ta cần thay đổi quan điểm. Phải coi người có đất mà chúng ta thu hồi là những người góp đất vào sự phát triển của quốc gia, và khi đã góp đất vì sự phát triển thì phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, chứ không đơn thuần là những người bị thu hồi đất và chỉ được nhận tiền đền bù mà thôi.


Quan điểm ấy được thông suốt thì chúng ta sẽ có cách làm.


Ngoài ra, để có thể hạ giá đất ở thị trường cấp 2 xuống mức hợp lý, cần triển khai mạnh mẽ việc dự trữ đất theo hai phương thức: nhà nước thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi và quản lý đất thu hồi khi chưa có dự án; nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho dự án đầu tư.


Xin cảm ơn ông!

Theo Thoa Nguyễn (TBKTSG)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: phân tích

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
TSG Lotus Sài Đồng 1,645 - 8,878
Galaxy Long Hải Village 480 - 1,600
The Royal River 2,625 - 3,375
Tiến Lộc Garden 680 - 1,275
Tân An Riverside 720 - 2,080
Palado Vạn An 1,700 - 2,700
The Residence 1 650 - 1,071
Para Draco 16,000 - 27,429
Hậu Giang Pearl 1,620 - 2,808
Khu đô thị An Hạ Lotus 528 - 2,816
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn