Theo quy định hiện nay, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên bán là cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức thuế suất là 2% trên giá bán hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Tổng cục Thuế: ủy quyền cũng đánh thuế!

Để trốn thuế TNCN, bên mua và bên bán thường thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ ký hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản theo đó, người mua được thay mặt người bán toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản (như mua bán, tặng cho, góp vốn...) (tạm gọi là ủy quyền bất động sản) như được quy định tại điều 581 trong Bộ luật Dân sự hiện hành. Nhằm ngăn chặn tình trạng này, trong Công văn số 1133/TCT-TNCN trả lời Cục Thuế thành phố Hà Nội ngày 5-4-2011 (Công văn 1133), Tổng cục Thuế cho rằng ủy quyền bất động sản thực chất là mua bán bất động sản, do vậy, bên ủy quyền vẫn phải đóng thuế TNCN như trường hợp chuyển nhượng bất động sản.

Theo quan điểm của Tổng cục Thuế, hợp đồng ủy quyền trong đó người chủ bất động sản giao cho người nhận ủy quyền thay mặt mình toàn quyền định đoạt bất động sản (bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp...) và không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền chính là hợp đồng mua bán bất động sản bị giả cách dưới danh nghĩa hợp đồng ủy quyền và phải đóng thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trên thực tế, hướng dẫn của Tổng cục Thuế đã khiến một số cơ quan thuế địa phương lẫn người liên quan tới những giao dịch dạng này bối rối và gây ra nhiều tranh cãi. Điều này khiến nhiều hồ sơ nhà đất có liên quan hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản của người dân đã được các cơ quan quản lý nhà đất các quận huyện tiếp nhận, khi chuyển sang cơ quan thuế thì bị ách lại để chờ hướng dẫn cụ thể của cơ quan thuế cấp trên.

Những vấn đề pháp lý phải bàn

Có thể thấy rằng, quan điểm của Tổng cục Thuế dường như mang tính chủ quan và áp đặt hơn là dựa trên cơ sở pháp lý.

Thứ nhất, xét ở góc độ luật, chủ sở hữu một tài sản bất kỳ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Trong việc ủy quyền, chủ sở hữu bất động sản có quyền ủy quyền cho người khác được thay mặt chủ sở hữu bất động sản chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp. Nhìn chung, không có quy định nào hạn chế phạm vi ủy quyền của chủ sở hữu.

Do vậy, trong trường hợp nêu trên dù người nhận ủy quyền không phải hoàn trả lại bất động sản cho bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền vẫn hợp pháp chứ không tự suy diễn thành hợp đồng mua, bán bất động sản được.

Thứ hai, xét ở khía cạnh pháp lý, mua bán và ủy quyền là những chế định độc lập trong Bộ luật Dân sự, được thiết kế để tạo ra những quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau. Việc đánh đồng hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán vô tình sẽ phá vỡ hệ thống pháp luật dân sự và chúng tôi e rằng, thiệt hại từ các giao dịch bị phá vỡ sẽ lớn hơn nhiều lần từ số tiền thuế TNCN có thể thu được.

Thiết nghĩ, việc có những biện pháp phù hợp để tăng hiệu quả thu thuế của cơ quan thuế là điều cần thiết. Tuy nhiên, vì mục đích hành thu mà phá vỡ những quy định rõ ràng của pháp luật (dù những quy định đó có bất cập) gây khó khăn cho sự vận hành bình thường của hệ thống pháp luật, khó khăn cho người nộp thuế và cơ quan thuế là không hợp lý.

Nếu thật sự nghi ngờ một hợp đồng ủy quyền nào đó là một hợp đồng giả tạo, cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra được những bằng chứng và dấu hiệu thật sự thuyết phục để người bị áp dụng tính thuế tâm phục khẩu phục. Ngoài ra, pháp luật đã có những quy định cụ thể về hợp đồng giả cách dẫn đến vô hiệu tại điều 129 Bộ luật Dân sự, quy định xử phạt, truy thu đối với hành vi trốn thuế... Việc phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật nói chung, pháp luật thuế nói riêng cần phải có sự thống nhất giữa các văn bản quy định, văn bản áp dụng pháp luật cũng như các cơ quan quản lý, không thể áp đặt theo kiểu “thà thu nhầm hơn bỏ sót”, vừa vi phạm pháp luật vừa tạo tiền lệ không tốt cho sự tuân thủ pháp luật về sau.

Cũng trên quan điểm không đồng tình với việc thu thuế hoạt động ủy quyền giao dịch bất động sản, trong Công văn số 227 ngày 18-2-2011 góp ý với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cũng khẳng định không thể coi hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là hợp đồng mua, bán bất động sản. Trước hết đó là vì hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là một hình thức hợp đồng hợp pháp, được pháp luật cho phép. Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, không có cơ sở để thu thuế TNCN như trường hợp mua bán bất động sản đối với hoạt động này vì rõ ràng, giao dịch này “không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản”.

Thiệt thòi cho người ngay tình

Thực tế, không phải tất cả các hợp đồng ủy quyền (bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản) đều là giả tạo nhằm trốn thuế.

Thực tế nhu cầu ủy quyền giao dịch bất động sản của người dân là không nhỏ vì nhiều nguyên do như bên ủy quyền có vấn đề về sức khỏe, già yếu, điều kiện đi lại khó khăn... trong khi những người được nhờ nhận ủy quyền thường là những người thân thiết, đáng tin cậy đối với họ. Nhưng nếu áp dụng theo Công văn 1133, các hợp đồng ủy quyền ngay tình này sẽ vẫn phải chịu thuế TNCN như hoạt động mua, bán bất động sản.

Theo Lạc Thị Tú Duy (TBKTSG)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Sunshine Avenue 980 - 1,440
River View 450 - 600
An Bình Green Home 555 - 1,895
An Nhiên Riverside 398 - 1,733
Roman Plaza 1,900 - 3,745
GreenField 1,620 - 2,490
Grand Central 4,608 - 12,492
Centum Wealth 1,375 - 2,225
Sentosa Villa 1,500 - 2,890
Dragon Smart City 3,200 - 1,040
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.