Tắc cải tạo chung cư cũ

Chung cư Nguyễn Công Trứ xuống cấp, môi trường sống bị ô nhiễm rất nặng Ảnh: Minh Tuấn .

Vướng mắc khắp nơi

Khởi động cải tạo từ năm 2003, chung cư Nguyễn Công Trứ được nhiều lãnh đạo cấp cao của thành phố đến tận nơi thực tế và có ý kiến chỉ đạo. Tuy nhiên cho đến hôm nay, khi thực tế tại khu chung cư này chúng tôi chứng kiến cuộc sống của hàng ngàn người dân vẫn rất nhếch nhác trong những căn nhà xập xệ, xuống cấp, cơi nới tứ tung. Quán cơm, bia hơi, hàng tạp hóa, bãi gửi xe, mái che mái vẩy đua nhau mọc lên tại tầng một và sân chơi, vỉa hè, khiến cuộc sống tại đây thêm ngột ngạt trong cái nóng hầm hập của ngày hè.

Cơ chế đối ứng, tháo gỡ đã được ban hành nhưng sau 8 năm triển khai hai dãy nhà đầu tiên là A1, A2 khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) vẫn chưa thể khởi công. Chủ đầu tư là Cty Đầu tư và Phát triển nhà số 7 cho biết, còn 38 hộ dân chưa di dời bàn giao mặt bằng. Trong đó, 4 hộ chưa tự thỏa thuận chia thừa kế, 5 hộ muốn bán đứt nhưng lại phát giá trên trời, còn 20 hộ bất hợp tác, cố tình gây khó khăn với dự án.

Cải tạo khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) có lẽ còn bi đát hơn. Sau gần 10 năm khởi động, khảo sát với vốn đầu tư nhiều tỷ đồng, dự án cải tạo khu Văn Chương vẫn dậm chân tại chỗ. Ông Nguyễn Chí Sỹ -Giám đốc Cty xây dựng số 3 - Hacinco cho hay, được thành phố giao lập dự án, công ty đã lao vào khảo sát điều tra xã hội học, thi thiết kế nhưng sau đấy mới ngã ngửa ra là quy hoạch khu Văn Chương chỉ được xây dựng nhà cao không quá 5 tầng! Trong khi đề xuất quy hoạch của doanh nghiệp đi liền với việc sắp xếp lại khu dân cư, hạ tầng, tái định cư tại chỗ thì buộc phải xây nhà cao tầng. Quy hoạch, thiết kế trình lên nhưng chờ mãi không có ai phê duyệt vì sợ phạm vào quy hoạch chung.

Doanh nghiệp đi tiên phong cải tạo chung cư cũ B4 và B14 Kim Liên là Cty Cổ phần xây dựng Sông Hồng - Incomex than rằng, đã mất tới 3 năm để giải phóng mặt bằng với nhiều công sức và chi phí phát sinh. Quy định từ 70% trở lên các hộ dân đồng thuận thì được quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế không dễ gì áp dụng. “Cơ chế thỏa thuận với dân, nhất là các hộ lấn chiếm không rõ ràng. Chờ chính quyền ra được các chế tài như xử lý, cưỡng chế các hộ lấn chiếm cũng mất rất nhiều thời gian”- đại diện chủ đầu tư nói.

Dự án cải tạo chung cư cũ nát Nguyễn Công Trứ từ năm 2003 đến nay vẫn dang dở Ảnh: Hồng Vĩnh.

Thiếu hấp dẫn nhà đầu tư

Nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư Nguyễn Công Trứ, thành phố Hà Nội đã sẵn sàng bù chi phí cho nhà đầu tư theo hình thức giao thêm quỹ đất khác để chủ đầu tư cân đối lợi nhuận nhưng tiến độ vẫn cực kỳ chậm. “Nhiều hộ dân liên tục yêu cầu phải tăng hệ số đền bù, tăng quyền lợi nhưng thực ra quỹ nhà xây lên chỉ đủ để dành tái định cư đã hết rồi, làm gì có căn hộ kinh doanh”- chủ đầu tư cho hay.

Cân đối lợi nhuận là câu hỏi khó nhất với các doanh nghiệp đầu tư cải tạo chung cư cũ. Cty Đầu tư và Phát triển nhà số 7 khẳng định, tính đến thời điểm hiện nay, doanh nghiệp đã đầu tư tới cả ngàn tỷ đồng xây 5 toà nhà tạm cư, chi tiền đền bù. Nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước thì ít nhất sau khi tái định cư phải còn tối thiểu 50% quỹ nhà bán giá kinh doanh tại vị trí trung tâm mới bù lại được chi phí đầu tư (lập dự án, nhà tái định cư, tạm cư, hạ tầng...).

Ông Nguyễn Chí Sỹ - Giám đốc Hacinco cho rằng, nếu chỉ cân đối tài chính theo kiểu làm tách riêng từng dãy nhà thì không tránh được kiểu “mỡ nó rán nó” và chuyện phải ép thành phố phá vỡ quy hoạch tầng cao là điều dễ hiểu. Cải tạo chung cư cũ phải đi liền với sắp xếp lại dân cư và nhất là không nên áp đặt cứng phải tái định cư tại chỗ.

“Hãy để người dân được chọn nhà tái định cư, cho phép chủ đầu tư mua lại căn hộ cũ của dân theo giá thị trường để từ đó chủ động trong cơ cấu sản phẩm, lợi nhuận cho dự án. Như vậy mới có thể triển khai nhanh được”- ông Sỹ kiến nghị.

Trong buổi làm việc với các sở ngành mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Khôi giao Sở Xây dựng chủ trì rà soát lại toàn bộ dự án cải tạo chung cư cũ, làm rõ nguyên nhân, vướng mắc. Ông Khôi cũng yêu cầu Sở Quy hoạch-Kiến trúc trên cơ sở Quy hoạch chung mới được Thủ tướng phê duyệt, phải sớm công bố quy hoạch, nhất là mật độ chiều cao công trình tại các địa điểm cải tạo chung cư cũ, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

Hà Nội hiện mới thực hiện cải tạo được sấp xỉ 1% trong tổng số 982 khu nhà chung cư cũ và 173 nhà chung cư - tập thể khác cao từ 3-4 tầng đã xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại. Tổng vốn cần thu hút đầu tư cho chương trình cải tạo này ước tính lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng. Nghị quyết HĐND TP Hà Nội vào tháng 8-2005 xác định đến năm 2015 cơ bản hoàn thành cải tạo chung cư cũ.