Siêu đô thị trước sức ép tăng trưởng

Một góc đô thị thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM.

Ở thời điểm hiện tại, diện tích về nhà ở bình quân đầu người của TP HCM đã đạt 19,9 m2. Tuy nhiên, các dự báo về gia tăng hàm năm đối tượng người lao động, đặc biệt là người thu nhập thấp còn tạo ra nhiều khu nhà ở phát sinh chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo vệ sinh, an toàn xen cài vào vùng “lõi” trung tâm đô thị.

Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM dự báo thành phố sẽ đạt con số dân cư ở ngưỡng tới 13-14 triệu người vào năm 2040 và tiếp tục tăng lên 16 triệu người vào năm 2060 khi mà thành phố ở giai đoạn phát triển là trung tâm tài chính, dịch vụ của cả nước và khu vực châu Á - Thái Bình dương.

Việc tách lập mô hình “thành phố trong thành phố”, là thành phố Thủ Đức, đã cho thấy các lo ngại có cơ sở và cần một tầm nhìn trung hạn. Chỉ tính riêng về phân bổ dân cư thì dự kiến khu vực nội thành cũ đã tới 4,5 - 5 triệu người. Trong đó, Thủ Đức có 1,9 triệu người ở thời điểm hiện tại nhưng dự báo đến năm 2060 sẽ đạt quy mô 3 triệu người. Các khu vực ngoại thành cũng đang phát triển nhanh về quy mô dân số khoảng 4,2-5,6 triệu dân (dân số nông thôn khoảng 0,5 triệu người)…

Quỹ đất để đáp ứng cho sự tăng trưởng về dân số được Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM dự báo đến năm 2020 sẽ đạt quy mô đất đai xây dựng đô thị vào khoảng 100.000-110.000 ha. Trong khi đó, khu nội thành cũ sẽ là khoảng 14.000 ha và khu nội thành phát triển khoảng 35.000 ha.

Kể từ khi tách lập thành phố Thủ Đức, chính quyền TP HCM đã định hướng phát triển theo hướng đô thị đổi mới, sáng tạo, phát triển năng động, tiên phong trong vùng đô thị lớn phía Nam, tiến tới tiêu chuẩn của một trung tâm về kinh tế tri thức và giao thương quốc tế; trung tâm tài chính và dịch vụ của cả khu vực.

Cơ quan tham mưu còn đề xuất về ranh giới hành chính TP HCM được điều chỉnh với diện tích 2.095 km2 và 28,7 km2 khu đô thị du lịch biển Cần Giờ (đang hình thành dự án lấn biển). Ngoài ra, phạm vi điều chỉnh quy hoạch tính tới các đặc điểm địa kinh tế khi TP HCM có ranh giới hành chính với nhiều thành phố trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, như Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, Thành phố mới Bình Dương, Tân An, sắp tới đây có thể thêm TP Nhơn Trạch (đang có chủ trương lên thành phố).

Mục tiêu của quy hoạch điều chỉnh đô thị với tầm nhìn trung hạn đến 2060 được Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM nhấn mạnh, nhằm hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối vùng giữa TP HCM với các tỉnh, thành lân cận. Đồng thời, điều chỉnh quy hoạch chung do thay đổi về hình thành TP Thủ Đức theo mô hình đô thị sáng tạo tương tác cao. Đô thị này được Trung ương và TP HCM kỳ vọng đặc biệt sẽ trở thành thành phố kinh tế tri thức và trí tuệ nhân tạo, động lực đóng góp cho tăng trưởng của TP HCM và khu vực.

Cùng với điều chỉnh quy hoạch chung của TP HCM đến năm 2040 và tầm nhìn đến năm 2060, các khuyến nghị cũng cho rằng TP HCM nên tìm kiếm những giải pháp để xây dựng cơ chế, giải pháp phát triển bền vững về nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và người nhập cư.

Chuyên gia nước ngoài Yap Kioe Sheng dẫn chứng nghiên cứu của mình, cho rằng TP HCM có tốc độ thị hóa tương tự ở Bangkok (Thái Lan), trong khi quốc gia láng giềng đã thực hiện từ lâu chính sách về xây dựng nhà ở và trợ giá cho người nghèo mua nhà. Ở TP HCM cũng khuyến khích giải pháp tương tự cho các dự án nhà ở xã hội nhưng dương như sau một thời gian phần lớn căn hộ trợ giá kể trên lại được bán lại cho lớp đối tượng khá giả.

Chuyên gia này đề xuất việc xây dựng các dự án ở quy mô nhỏ hơn, với các loại nhà đa dạng khác nhau, có cả nhà bán và nhà cho thuê. Nhất là, chính sách của Nhà nước phải hỗ trợ đúng đối tượng, kết nối ngân hàng cho người nghèo và người có nhu cầu thực sự vay mua nhà trả góp.

PGS.TS Nguyễn Lê Ninh, Ủy viên Ủy ban MTTQ TP HCM cho rằng, cùng với các chính sách về nhà ở thì địa phương cần phải kết nối cộng đồng và các nền tảng giá trị xã hội, bao gồm hạ tầng về trường học, bệnh viện, chợ búa và không gian xanh...

Từ đó, chính quyền mới tạo nên một khu dân cư đảm bảo phát triển bền vững, lâu dài và níu chân nhân tài. Mô hình này nên học TP Đà Nẵng đã làm rất tốt và thu hút được đội ngũ trí thức cho nhiều cơ quan sở ban ngành của thành phố.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng khuyến nghị bằng cơ chế đặc thù, TP HCM nên chủ động xây dựng khung pháp lý riêng để đơn giản hóa thủ tục hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở. Đây là khâu đang khiến các nhà đầu tư “ngại” tham gia, do các vướng mắc, nhiêu khê về quá trình thủ tục để được phê duyệt một dự án nhà ở xã hội hoặc dự án phát triển nhà ở khác.