Tuyệt đại đa số nhân dân nước ta đều sống về nghề nông. Không chỉ có vậy, mọi người, dù mưu sinh bằng bất cứ ngành, nghề gì đều có liên quan đến quyền sở hữu đất đai. Yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai hiện hành cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống là yêu cầu nóng bỏng của toàn dân. Đảng và Nhà nước có chủ trương lấy ý kiến rộng rãi của dân trong sửa đổi Luật Đất đai.
Những nguyên lý cơ bản về quyền sở hữu
 
Trong buổi bình minh của nhân loại, con người chưa có ý thức về quyền sở hữu. Họ liều chết để bảo vệ không gian sinh tồn, đồng loại, thành quả lao động của mình chỉ là hành động theo bản năng. Nhưng rồi trải qua hàng triệu năm, ý thức về quyền sở hữu của con người ngày càng sáng tỏ, phong phú dần. Trong các bộ luật cổ đại như Bộ luật Hăm-mua-ra-bi của xứ Ba-bi-long, thế kỷ XVII trước Công nguyên (TCN), đã có những điều luật quy định về quyền sở hữu. Nhưng nội dung quyền sở hữu rất hạn hẹp, chủ yếu là những quy định hình phạt xâm phạm đến quyền sở hữu của giai cấp thống trị. Cho đến thế kỷ thứ VIII TCN, quyền sở hữu đã được Bộ luật La Mã quy định một cách rạch ròi hơn và bao quát hơn. Theo Bộ luật La Mã, nội dung của quyền sở hữu bao gồm trong nó ba quyền: 1) Quyền chiếm giữ là quyền bất khả xâm phạm đối với tài sản thuộc quyền; 2) Quyền định đoạt là quyền được tùy ý nhượng bán, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, thay đổi hình dáng, công dụng vật sở hữu; 3) Quyền sử dụng là quyền được khai thác công năng, tác dụng của vật sở hữu và quyền được hưởng thụ trọn vẹn những lợi ích do lao động đem lại.
 
Mọi người đều có quyền tự bảo vệ và được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu. Là chủ sở hữu, họ mới có đầy đủ cả ba quyền. Người không phải là chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng tài sản của người khác khi đã có hợp đồng bằng miệng hoặc bằng văn bản theo nguyên tắc tự nguyện của các bên. Bộ Luật La Mã còn quy định có ba hình thức sở hữu: 1- Sở hữu quốc gia mà Rex (nhà vua) là chủ sở hữu; 2- Sở hữu cộng đồng; 3- Sở hữu tư nhân của người dân tự do. Bộ luật La Mã còn phân định quyền sở hữu thành hai loại: Sở hữu tuyệt đối và sở hữu hạn chế. Quyền sở hữu tuyệt đối là quyền không bị hạn chế, bị cấm đoán, bị tước đoạt với điều kiện việc sử dụng quyền sở hữu không trái pháp luật, không gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác. Quyền sử dụng hạn chế là quyền của các chủ sở hữu phải dành đường cho các chủ sở hữu khác (bao gồm người, súc vật, phương tiện) được đi qua hoặc đào mương dẫn nước đến ruộng của họ, nếu họ không có con đường nào khác.
 
Đối với một số người, những khái niệm về quyền sở hữu của Bộ luật La Mã hình như chỉ là những điều sơ đẳng, chỉ nghe qua là hiểu được. Thật ra nội hàm về quyền sở hữu của Bộ luật La Mã tuy ngắn gọn, dễ hiểu, nhưng không dễ dàng được thực thi. Dưới chế độ nô lệ, nô lệ bị tước hết mọi quyền sở hữu. Các cuộc khởi nghĩa của nô lệ đã làm sụp đổ chế độ nô lệ. Dưới chế độ phong kiến, quyền sở hữu của quần chúng cần lao bị thu hẹp, bị tước đoạt đến mức không còn gì để sống. Đó là nguyên nhân chính khiến chế độ phong kiến diệt vong. Vào thế kỷ XVI cho đến đầu thế kỷ XX, những nhà "XHCN không tưởng” chủ trương xóa bỏ quyền tư hữu và phân phối đều sản phẩm làm ra cho mọi ngườì. Họ cho rằng có thể xây dựng được thiên đàng trên trái đất bằng cách đó. Có những người cấp tiến mong muốn nhanh chóng bỏ qua giai đoạn phát triển tư bản chủ nghĩa, đã vội vàng công hữu hóa, tập thể hóa quyền sở hữu tư nhân và áp dụng các chính sách kỳ thị, hạn chế, cấm đoán sở hữu tư nhân. Hậu quả dẫn đến động cơ, mục đích, sản xuất bị triệt tiêu, năng lực, tiềm lực sản xuất bị nhấn chìm, kinh tế chậm phát triển, đời sống nhân dân lao động rơi xuống đáy. Lịch sử gọi họ là những người duy ý chí. Dưới chế độ tư bản, quyền tư hữu được coi là thiêng liêng và vô hạn độ. Điều này đã dẫn đến sự phân hóa sâu sắc và làm phát sinh nhiều mâu thuẫn đối kháng, nhiều khuyết tật không thể khắc phục của chế độ tư bản. 
 
Với nền pháp luật hiện đại, quyền sở hữu tuy đã được mở rộng không ngừng về chủ thể, đối tượng, hình thức sở hữu. Tuy vậy những nguyên lý cơ bản về quyền sở hữu đã được xác định trong Bộ luật La Mã vẫn được các bộ luật dân sự hiện nay của tất cả các nước trên thế giới kế thừa.
 
Có nên xóa bỏ quyền sở hữu tư nhân về đất đai?
 
Ở Việt Nam đã có thời kỳ ngắn (1980 - 1992) chỉ thừa nhận "nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần…” và "Đất đai, rừng núi… đều thuộc sở hữu toàn dân.” [các điều 18, 19 Hiến pháp (HP) 1980]. Trong thời gian 7 năm (1980 - 1986) Việt Nam đã rơi vào khủng hoảng. May thay, sau đổi mới từ năm 1986, đặc biệt sau khi HP năm 1992 xác định: "Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước…”(điều 15) thì đất nước cất cánh bay lên. Lịch sử hàng ngàn năm nay của Việt Nam khẳng định rằng sự tồn tại một cách hài hòa ba hình thức sở hữu là cơ sở để quy tụ lòng dân trăm họ về một mối. Đó là nền tảng của nền thịnh trị của đất nước. Nó tạo ra sức mạnh phi thường làm cho đất nước vượt qua mọi thử thách: ngoại xâm, thiên tai, dịch bệnh.  
 
Lẫn lộn giữa quyền của chủ sở hữu với quyền quản lý
 
 Cơ cấu tổ chức nhà nước gồm ba hệ thống: Lập pháp, Hành pháp và Tư pháp.          
   
 Luật Đất đai hiện hành quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý...”. Nội hàm của quy phạm này có hai điều không rõ: 1-Ai trong số ba hệ thống các cơ quan nhà nước là người đại diện của chủ sở hữu và ai là người quản lý? Không lẽ cả ba (?);  2-Quyền quản lý trước hết là quyền của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hoặc trực tiếp quản lý, hoặc ủy quyền, hoặc thuê người khác quản lý thay mình. Người được ủy quyền hoặc được thuê quản lý phải làm theo chủ kiến và chịu sự giám sát, kiểm tra của chủ sở hữu. Đó là sự khác nhau giữa chủ sở hữu với người được giao, thuê làm quản lý. Với cụm từ "Nhà nước thống nhất quản lý” có thể giải thích rằng cả ba hệ thống đều thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai chăng? Không phải vậy. Theo điều 83, 119 HP 1992, Quốc hội và HĐND địa phương là đại diện của chủ sở hữu về đất đai mới đúng. Chính phủ và UBND các địa phương, theo điều 109 và 123 HP 1992, là cơ quan chấp hành của các cơ quan quyền lực và chỉ làm nhiệm vụ quản lý.
 
Hiện tình của đất nước đã và đang xảy ra các hiện tượng: 1- Cơ quan quyền lực buông lỏng quyền quy hoạch, kế hoạch và quyền kiểm tra, giám sát cơ quan hành pháp tuân thủ nghiêm các nghị quyết, quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. 2- Cơ quan quản lý không tuân thủ nghiêm mà tự ý thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, ban hành những văn bản dưới luật trái với Luật Đất đai.
 
Nguyên nhân chính là do có sự nhầm lẫn về mặt lý luận, tiếp đến là sự lẫn lộn về công tác lập pháp, lập quy về quyền của chủ sở hữu với người quản lý nên đã dẫn đến sự lạm quyền, lộng quyền trong thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai vì lợi ích nhóm. 
 
Lẫn lộn giữa quyền định đoạt với quyền sử dụng
 
Điều 17 HP 1992 quy định: "Đất đai, rừng núi… đều thuộc sở hữu toàn dân.”  Từng công dân chỉ có quyền sử dụng. Nhưng trong Luật Đất đai hiện hành, người dân lại có các quyền: chuyển nhượng, góp vốn sản xuất, kinh doanh, thế chấp, cầm cố, thừa kế… là những quyền thuộc quyền định đoạt của chủ sở hữu. Do vậy, người sử dụng ngộ nhận mình là người chủ sở hữu, người quản lý lạm quyền của người chủ sở hữu. Sự không rành mạch này đã dẫn đến nhiều hệ lụy là luật pháp về đất đai trở nên rườm rà, mâu thuẫn, chồng chéo, không ổn định. Cơ quan hành pháp phải ban hành thêm rất nhiều văn bản dưới luật dưới dạng luật hành chính để điều chỉnh các quan hệ thuộc phạm trù luật dân sự như: quy định các "hệ số K” (?) về khung giá và giá: giá đất đồng bằng, miền núi, đô thị, đất sát mặt đường loại 1, 2, 3, đất trong ngõ, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây ngắn ngày; quy định về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp, cầm cố, thừa kế, thu hồi đất có đền bù, không đền bù và loay hoay mãi trong nhiều năm để định nghĩa thế nào là phù hợp, là sát với giá thị trường (!). Pháp luật dân sự là công cụ chủ yếu trong điều chỉnh các quan hệ về đất đai. Nhưng hiện tình ở Việt Nam lại nặng về dùng pháp luật hành chính, pháp luật hình sự để giải quyết. Đây là mảnh đất màu mỡ cho tệ tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ngày càng khó ngăn chặn.
 
Bất cập về Luật Đất đai là bất cập làm phát sinh nhiều tiêu cực nhất. Bất cập về luật đất đai hiện hành không phải chủ yếu là vấn đề giá cả đền bù. Do vậy hướng sửa đổi Luật Đất đai của nước ta phải theo đúng những nguyên lý của quyền sở hữu mà sự thăng hoa về trí tuệ của nhân loại đã đúc kết được qua nhiều ngàn năm. Cần tỉnh táo trong đấu tranh chống lại các thói quen suy nghĩ và hành động duy ý chí. Có như vậy mới có thể an được dân.
Luật sư Lê Đức Tiết
Theo ĐĐK
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.