"Con-vớt" hay công thức vớt ngọc trong đất

Ngọc thì thường trong đá, hoặc nằm trong lớp vỏ rắn tựa như đá của của con trai ngoài biển.

Có một loại ngọc khác, không ở trong đá, cũng không ở trong lớp vỏ bằng chất sừng của loài trai ngọc. Nhưng không vì thế mà loại ngọc này ít giá trị hơn, thậm chí, giá cả, quy mô và sản lượng của ngọc này còn lớn hơn nhiều cả hai loại ngọc kia cộng lại. Ngọc ấy có tên là "Con-vớt". (P hiên âm của từ "convert", có nghĩa là "chuyển đổi", ở đây chỉ quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất - NV)

Trong một hội thảo do Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì về dự kiến sửa đổi Luật Đất đai 2003, có ý kiến cho rằng, trong đa số các dự án bất động sản, chủ đầu tư không bao giờ lỗ. Đơn giản vì nền tảng của các dự án khu đô thị mới là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, đất đô thị. Tất nhiên, khi chuyển đổi, giá đền bù của loại tư liệu sản xuất quý báu này là giá đất nông nghiệp. Tuỳ vùng, tuỳ thời điểm, tuỳ quan hệ, giá đất có thể là vài nghìn, vài chục nghìn, hoặc cùng lắm là vài trăm nghìn một m2. Giá đó, nếu so với giá bán của chủ dự án cho các nhà đầu tư, giữa nhà đầu tư với nhau, rồi từ các nhà đầu tư cho người sử dụng đất cuối cùng, thì quả là đất so với ngọc.

Ngoài đất nông nghiệp, một nguồn "vỏ trai" phong phú khác là đất công, bao gồm công sở, công thự hoặc đất nhà máy xí nghiệp, thậm chí cả trường học, sân bay. So với ngọc sinh ra từ đất nông nghiệp, loại ngọc từ đất công tinh tuý hơn nhiều, vì tuy khá hiếm, chúng lại thường nằm ở các khu trung tâm. Tại Hà Nội và TPHCM, những khuôn viên hiện đại và đắt giá nhất gần đây và trong tương lai hầu hết đều là ngọc loại này.

Giống như ngọc "con-trai", ngọc "con-vớt" được rút ra từ những bìa hồ sơ có hình dạng đóng mở tương tự vỏ trai. Nhưng thay vì được cấy bằng hạt cát bọc xà cừ trong lòng con trai, ngọc "con-vớt" được tạo nên qua hàng loạt quy trình phức tạp hơn nhiều, ví dụ như quy hoạch, giới thiệu địa điểm, đo đạc, đền bù, áp giá đất, tái định cư, và thậm chí là cưỡng chế. Thông thường, các công đoạn này rất khó để mắt thường nhìn thấy được, tựa như quá trình tạo ngọc trong lớp vỏ trai khép kín dưới hun hút biển sâu.

Khác với ngọc trong đá và ngọc "con-trai", thường phải được cất giấu kỹ trong két sắt và chỉ long lanh ngự trên cổ những người đẹp vào các dịp lễ lạt, tiệc tùng quan trọng, loại ngọc "con-vớt" thản nhiên lồ lộ được bày ra từ hàng chuỗi "ngọc" cao ốc trung tâm tới từng chùm "ngọc" đô thị ven đô.

Điều đáng nói là mặc dù ngân sách nhà nước luôn trong tình trạng thu không bù nổi chi, việc khai thác ngọc "con-vớt" dường như không được quản lý hiệu quả. So với giá thị trường vài trăm triệu tới hàng tỷ /1m2, giá trị thực tế mà nguồn lợi đất đai mang về cho ngân sách vẫn còn khoảng cách khá xa. Nghe nói khoảng cách này là do các lớp xà cừ bị "bong", "tróc", "rơi vãi", trong quá trình tạo ngọc nêu trên. Ở nơi đô thị, đó là quá trình chuyển đổi đất, "hoá giá" đất hoặc mua lại cổ phần với giá thấp của các doanh nghiệp nhà nước có đất. Ở nông thôn, đó là khi đất ruộng hồ ao được cộp dấu thổ cư tại chính quyền huyện, xã.

Người thu hoạch được ngọc "con-vớt" cũng có nghĩa là "vớt" được một khoản lợi nhuận kếch xù từ chênh lệch giá giữa hai loại đất. Nhưng lợi nhuận lớn thì rủi ro cao. Thi thoảng các viên ngọc có bị trầy xước, lúc gặp phải khiếu kiện lũ lượt hàng đoàn người vì đền bù dân không thoả đáng. Có những viên bị vỡ, khi được nuôi trong những vỏ trai có nguồn gốc tâm linh như trung tâm thương mại trên nền chợ 19-12 hay mang tính văn hoá cộng đồng như toà khách sạn ở góc công viên Thống Nhất.

Cũng vì sợ rủi ro và quá quen với siêu lợi nhuận của ngọc "con-vớt", khi nền kinh tế lỡ xầm xì ảm đạm, dân "vớt" ngọc dù chưa âm vốn vẫn sẵn sàng báo động rằng thị trường ngọc có nguy cơ...không tăng giá được nữa. Nhiều quan chức có trách nhiệm sau khi trầm ngâm suy xét, cũng góp phần xôn xao khi phán rằng về dài hạn đầu tư vào các loại "ngọc" vẫn sinh lợi hơn đầu tư vào chứng khoán, vàng hoặc đô la.

Nhận định này quả không sai, khi nhìn về khía cạnh tích cực, ngọc "con-vớt" đã giúp rất nhiều người đổi đời, hoặc chí ít cũng đổi nhà, hoặc đổi xe.

Đáng tiếc, mặc dù giá trị của những viên ngọc "con-vớt" là rất lớn, lớn tới mức hiếm ai từ chối được, chính những mối lợi vật chất này đã lấy đi nhiều giá trị mà tiền không thể mua lại. Quy hoạch liên tục lửng lơ xáo trộn. Đất màu ven đô biến mất. Nông điền hoang hoá. Mật độ dân cư bị nén căng. Giao thông hỗn loạn vì xây dựng chồng chéo. Giá bất động sản gia tăng không ngừng nghỉ, thúc đẩy tâm lý xã hội hoặc hau háu đầu cơ hoặc bất mãn kiệt sức. Cách hành xử của con người với nhau liên quan tới đất đai thay đổi. Sự lẫn lộn của văn hoá làng quê và văn hoá thành thị. Thậm chí, những nơi đất thiêng biểu tượng của nghìn năm văn hiến như Hồ Tây hay làng hoa Nhật Tân cũng nơi thì bị từ từ xâm lấn, nơi thì bị vĩnh viễn chôn vùi dưới nền những biệt thự lộng lẫy.

Quan trọng hơn, khi đã phổ biến và không bị ngăn chặn, những điều trên đây vô thức tạo ra tư thế sẵn sàng đổi của công sang của tư, chuyển của cải xã hội thành tài sản cho riêng mình.

Dù sao, với cơn khát ngọc từ cuộc chạy đua đô thị hoá vũ bão hiện nay, loại ngọc con-vớt này sẽ ngày càng nhiều thêm, có lẽ cho tới ngày các nguồn vỏ trai sinh ngọc là đất nông nghiệp và đất công không còn.