Phương án giải quyết vốn cho dự án nhà ở xã hội : Không hợp lý

Với tư cách là một DN đã và đang đầu tư nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp, ông Hiền cho rằng, việc Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án giải quyết vốn cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội để trình Chính phủ vào thời điểm này là hết sức đúng đắn và cấp thiết, bởi hiện nay việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, có phương án là một chuyện, thực hiện thế nào mới là điều quan trọng. Thực tê, khó khăn về vốn đối với xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng chính là do việc thực hiện chính sách còn bất cập, dù chính sách đã rất thiết thực.

- Ông muốn nói đến chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội hiện nay ?

Để thực hiện chủ trương giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội, đối tượng có thu nhập thấp, trước đây Chính phủ cũng như các bộ ngành liên quan đã có chính sách hết sức thiết thực đối với chủ đầu tư như giao đất sạch, vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển, hay hỗ trợ vay vốn cho người dân để mua nhà. tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, tất cả các chủ trương chính sách đúng đắn trên vẫn chưa được thực hiện, gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư cũng như người dân.

- Ông có thể ví dụ cụ thể những vướng mắc từ chính DN của mình ?

Chúng tôi là đơn vị tiên phong trong việc đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại miền Trung. Cụ thể, tại Đà Nẵng Vicoland đã đầu tư gần 206 tỉ đồng xây 8 block với 805 căn hộ, tại thành phố Huế là 6 block với 660 căn hộ cùng tổng mức đầu tư 190 tỉ đồng. Theo quy định, cả hai dự án trên chúng tôi dự kiến được vay khoảng 70% tổng mức đầu tư, tương đương với khoảng hơn 270 tỉ đồng với mức lãi suất ưu đãi từ phía Ngân hàng Phát triển, cộng với việc được các địa phương giao đất sạch. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, ngay khi phê duyệt dự án, chính quyền Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế đã tạo điều kiện rất tốt để giao đất sạch cho chúng tôi, còn về vốn đầu tư đến nay gần 200 căn hộ tại Đà Nẵng đã đưa vào khai thác và khoảng gần 800 căn hộ tại Đà Nẵng và Huế sắp sửa được bàn giao mà chúng tôi vẫn chưa hề được vay một đồng vốn ưu đãi nào từ bất cứ tổ chức tín dụng nào.

Lý do mà phía Ngân hàng Phát triển đưa ra là DN phải có Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án. Tuy nhiên đối với dự án nhà ở xã hội thì địa phương chỉ giao đất sạch mà không thu tiền thuế sử dụng đất nên dù có giấy này cũng không có giá trị về mặt pháp lý. Mặt khác, phía Ngân hàng phát triển còn yêu cầu chúng tôi phải có 30% vốn đối ứng. Tuy nhiên khi dự án chúng tôi đã gần hoàn thiện thì việc bắt buộc chúng tôi có số vốn trên là điều bất hợp lý.

Tôi cũng muốn nói thêm là, phương án mà Bộ xây dựng đề xuất được các chủ đầu tư hết sức ủng hộ. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh “eo hẹp” vốn hiện nay, thì việc bù lãi suất 4% từ Quỹ dự trữ ngoại tệ của quốc gia là khó khả thi.

- Còn phương án 2, quan điểm của ông như thế nào ?

Theo tôi, phương án mà Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đưa ra thiết thực hơn. Nhưng tôi e tiếp tục không tránh khỏi những vướng mắc về thủ tục trong quá trình chủ đầu tư làm việc với ngân hàng.

Tôi cho rằng, song song việc hỗ trợ cho dự án nhà ở thu nhập thấp, rất cần chính sách hỗ trợ vốn cho các đối tượng mua nhà bởi đối tượng chính sách, thu nhập thấp... không phải ai cũng có đủ tiền để trả ngay một lần khi ký hợp đồng mua nhà, mà họ phải tích trữ và trả dần. Tuy nhiên, việc nợ trả dần đối với chủ đầu tư là không hợp lý, bởi họ còn thu hồi vốn để tái đầu tư, trả nợ đối tác và ngân hàng nên việc vay vốn theo tôi thời điểm này chỉ có hệ thống tín dụng là ngân hàng có thể thực hiện được.

Thực tế, thời gian qua các ngân hàng cũng không mặn mà với việc này lắm do việc thu hồi vốn cho vay rất khó, thời gian thu hồi lâu, rủi ro cao. Từ trược tới nay Vicoland đã đàm phán và ký hợp đồng hỗ trợ vốn của HDBank đối với người mua nhà và đã thực hiện cho vay đới với hơn 150 hợp đồng mua nhà. tuy nhiên đến thời điểm này việc vay tiền mua nhà qua các tổ chức tín dụng này cũng đang gặp khó khăn do thủ tục cho vay khắt khe, lãi suất quá cao... Theo tôi, Chính phủ cũng như các bộ ngành cũng cần có cơ chế thích hợp để một mặt kêu gọi và khuyến khích các ngân hàng đứng ra cho người mua nhà được vay vốn mua nhà trả góp, mặt khác hỗ trợ được những đối tượng mua nhà ở xã hội từ nguồn quỹ xã hội, đoàn thể...

- Nhiều chuyên gia cho rằng, cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó có đầu tư nhà ở thu nhập thấp ?

Theo tôi hình thức này chỉ có thể thực hiện khi dự án có cùng một tổ chức tín dụng vừa cho DN vay đầu tư dự án, vừa cho người dân vay trả góp để mua nhà của chính dự án ấy. Tuy nhiên thủ tục để thực hiện các bước trên sẽ rất phức tạp và khó thực hiện.

- Vậy ông có đề xuất hay kiến nghị một phương án khả thi hơn nhằm giải quyết bài toán vốn cho các dự án nhà ở thu nhập thấp ?

Ở góc độ DN, tôi thấy những chính sách hỗ trợ hiện tại đã đủ. Quan trọng là cơ chế thực hiện chính sách này còn bất cập, cần phải tháo gỡ, nhất là từ phía ngân hàng.

- Xin cảm ơn ông !

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ xây dựng đang trình Chính phủ hai phương án giải quyết vốn cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Phương án 1 : Các ngân hàng thương mại được ủy thác sẽ huy động nguồn vốn bổ sung, kết hợp với nguồn vốn tự có của chủ đầu tư dự án dự kiến tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư dự án, tương đương 1.300 tỉ đồng và vốn do các ngân hàng thương mại huy động khoảng 7.600 tỉ đồng. Đồng thời, Chính phủ sẽ hỗ trợ bù lãi suất 4% đối với các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong thời gian 2 năm từ Quỹ dự trữ ngoại tệ của quốc gia với số tiền khoảng 717 tỉ đồng.

Phương án 2 : Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp được vay vốn theo phương thức cấp phép tín dụng có hoàn trả với thời hạn cho vay và trả nợ tối đa 10 năm. Riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng dành cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên thuê được áp dụng thời gian vay tối đa 15 năm, thời hạn cho vay từng dự án được các ngân hàng thương mại và hội đồng quản lý quyết định.