Nhìn lại chính sách bất động sản 6 tháng đầu năm 2014 của Bộ Xây dựng

Nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra chỉ vì "quy định nước đôi" trong Thông tư 16/2010/TT-BXD

Thông tư 02: Ngày 12/2, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/TT-BXD hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và cho phép công trình xây dựng không phép, sai phép (nếu đủ điều kiện) được tồn tại khi nộp phạt.

Cụ thể, tổ chức có hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500 nghìn - 50 triệu đồng.

Mặt khác, các tổ chức vi phạm có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng, sai thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư, hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế, kỹ thuật xây dựng.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 2/4/2014 và thay thế Thông tư số 24/2009 ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng.

Theo khảo sát của CafeLand, Thông tư 02 không được sự đồng tình của dư luận và quan ngại các kiến trúc sư. Bởi chỉ nếu nộp phạt để tồn tại thì sợ rằng sẽ có nhiều trường hợp vượt rào hợp lệ. Để trấn an dư luận, ngày 12/3, Bộ Xây dựng đã ra Thông cáo báo chí với nội dung sẽ “đề xuất với Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, đồng thời tiến hành sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2014/TT-BXD cho phù hợp để đảm bảo kỷ luật, kỷ cương trong quản lý trật tự xây dựng đô thị, cũng như tránh làm lãng phí các nguồn lực xã hội trong hoạt động đầu tư xây dựng”.

Thông tư 03: Ngày 20/2, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD về loại bỏ cách tính diện tích nhà chung cư từ tim tường mà diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy (diện tích thực tế sử dụng).

Được biết, Thông tư 16 đưa ra 2 phương án tính diện tích căn hộ (tính từ tim tường và tính theo thông thủy) để chủ đầu tư và khách hàng tự quyết. Và tất nhiên, khi làm hợp đồng thì hầu hết chủ đầu tư đều chọn phương án tính từ tim tường (tính luôn khung, cột, tường chịu lực,…). Chính vì cách tính này dẫn đến tình trạng khiếu kiện, ttranh chấp trong thời gian qua của chủ đầu tư và người dân do không rỏ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của phần diện tích sở hữu chung – riêng.

Thông tư 03 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 8/4/2014. Tuy nhiên, 1 lần nữa người dân lại thất vọng về việc không áp dụng hồi tố cho các hợp đồng đã ký trước đó. Vụ việc về Thông tư 16 và Thông tư 13 của Bộ Xây dựng chắc chắn sẽ là scandal của ngành xây dựng trong năm nay.

Thông tư 05: Ngày 9/5, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 05/2014/TT-BXD Sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng.

Theo đó, Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở hữu, người sử dụng có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư. Mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà chung cư (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/6. Đối với các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trước ngày 08/4 (ngày Thông tư 03 có hiệu lực) mà các bên thỏa thuận cách tính diện tích căn hộ theo tim tường thì kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ.

Thông tư 08: Ngày 23/5, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định.

Thông tin quan trọng của Thông tư 08 quy định về đối tượng và điều kiện để được mua nhà xã hội gồm: Các đối tượng là viên chức nhà nước, người có công cách mạng, sỹ quan, quân nhân, công nhân, người thuộc diện hộ gia đình nghèo, đối tượng bảo trợ xã hội, người thu nhập thấp, người lao động tự do, kinh doanh cá thể, học sinh, sinh viên,…

Về điều kiện thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định về cư trú như: Có khó khăn về nhà ở là phải chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và không được bồi thường bằng nhà ở, đất khác; Nếu đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình, thì nhà ở (nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư) phải có diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 08m2 sàn/người hoặc nhà bị hư hỏng khung - tường, mái và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng (đối với nhà ở riêng lẻ); Phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng; Trường hợp không có hộ khẩu thường trú, người có nhu cầu mua nhà ở phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động có thời hạn từ 01 năm trở lên và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 8/7.

Thông tư liên tịch 01: Ngày 22/5, Liên bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tư pháp và Tài nguyên - Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Thông tư liên tịch số 01/2014, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hoặc nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16/6/2014 và thay thế hay thế Thông tư liên tịch số 05/2007 ngày 21/5/2007 của liên bộ này.

Trên thực tế, trước khi Thông tư 01 ra đời, người mua nhà và chủ đầu tư đã có thể thế chấp nhà hình thành trong tương lai dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo Thông tư 08/2014/TT-BTP của Bộ Tư pháp. Như vậy, việc Thông tư liên tịch 01 ra đời cho người mua nhà và chủ đầu tư 2 lựa chọn pháp lý để thế chấp. Theo nhận xét của nhiều người, thế chấp tài sản theo Thông tư của Bộ Tư pháp có vẻ dễ dàng và an toàn hơn.