Thế chấp nhà hình thành trong tương lai: Người mua nắm đằng lưỡi

Mua nhà trên giấy, khách hàng vẫn đang nắm đàng lưỡi - Hình minh họa.

Tuy nhiên, thực tế thì đây chỉ là việc hợp thức hóa những vấn đề đã từng được thị trường thực hiện trước đây. Ngoài ra, với quy định tại Thông tư này thì người mua vẫn nắm đằng lưỡi.

Hợp thực hóa

Nội dung chính của Thông tư 01 hướng dẫn chi tiết về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó các tổ chức cá nhân có thể vay vốn tại tổ chức tín dụng để mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án xây dựng khu đô thị của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế, trước đây người mua nhà vẫn được ngân hàng cấp tín dụng khi “mua nhà trên giấy”. Các hợp đồng thế chấp vay tiền ngân hàng trước đây thường được gọi là thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai”. Thông thường người mua chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Sau đó mang hợp đồng hồ sơ đến ngân hàng để vay vốn từ tổ chức tín dụng. Phần 70% còn lại được tổ chức tín dụng giải ngân dần cho công ty bất động sản.

Như vậy, về bản chất Thông tư 01 không tạo ra điểm mới mẽ thực sự đối với thị trường bất động sản. Điểm khác biệt chỉ là câu chữ “quyền tài sản hình thành trong tương lai” và “nhà ở hình thành trong tương lai”. Tuy nhiên, Thông tư này chỉ quy định chi tiết hơn về đối tượng, thủ tục pháp lý và điều kiện vay vốn từ việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Với quy định này thì hành lang pháp lý cho việc vay nhà sẽ rõ ràng hơn. Những quyền lợi và nghĩa vụ đối với người thế chấp nhà, doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng được quy định rõ ràng. Đó là những tác dụng tích cực của Thông tư này.

Người mua vẫn nắm đang lưỡi

Điều 8, quy định về Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo đó, trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng hoặc bị tiêu hủy hoặc không thể hoàn thành việc xây dựng vì lí do khách quan hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản có giá trị tương đương hoặc bổ sung thay thế bằng biện pháp đảm bảo khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong thời gian qua có không ít trường hợp được xem là “khách quan” đối với người mua nhà xuất hiện hiện. Chẳng hạn khách hàng tại dự án Usilk City tại Hà Nội, dự án căn hộ Gia Phú tại TP.HCM… đang chậm tiến độ và khách hàng phải khiếu kiện nhiều lần. Hiện tượng các dự án chậm tiến độ nhiều năm và bị khách hàng kiện không phải là hiếm trong thời gian qua. Như vậy, nếu những khách hàng mua căn hộ này bằng hình thức thế chấp “nhà hình thành trong tương lai” thì có thể bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu không có thì có thể bị ngân hàng phát mại với giá rẻ. Như vậy, khách hàng có thể bị thiệt hại nhưng họ hoàn toàn không có lỗi.

Bên cạnh đó, Điều 9, của thông tư quy định về Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quy định bên nhận thế chấp (TCTD) được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết.

Quy định này cũng đẩy rủi ro về phía khách hàng. Chẳng hạn, nếu khách hàng mua căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai với giá 30 triệu đồng/m2, sau đó giá căn hộ này lại được rao bán với giá 17 triệu đồng/m2. Rõ ràng tài sản thế chấp bị giảm xuống khá nhiều. Lúc đó khách hàng bị yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp. Nếu trong trường hợp người mua nhà không có tài sản thế chấp thì cũng có thể bị phát mãi.

Như vậy, Thông tư liên tịch này đã trao quyền cho ngân hàng nắm đàng chuôi, khách hàng nắm đàng lưỡi. Trong khi đó, đối tượng quan trọng khách là chủ đầu tư thì quy định nghĩa vụ rất mờ nhạt. Đáng lẽ trong trường hợp lỗi về phía chủ đầu tư như việc chậm tiến độ, chất lượng xuống cấp… thì phải quy định nghĩa vụ thuộc chủ đầu tư. Trong trường hợp bất khả kháng như hỏa hoạn, thiên tại thì hai bên thế chấp và nhận thế chấp phải chia sẽ rủi ro.