CafeLand - Mục đích tối thượng của luật pháp là bảo vệ con người và tài sản. Trong đó, về nguyên tắc những người yếu và dễ bị tổn thương luôn được pháp luật ưu tiên bảo vệ khỏi những bất công mà kẻ mạnh có thể áp đặt. Nhiệm vụ của cơ quan thực thi pháp luật là thực hiện các mục đích tối thượng đó. Tuy nhiên, trong Thông tư 16/2010 và Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng dường như không hướng tới những mục tiêu đó.

Qua việc ban hành Thông tư 16 hay Thông tư 03 mới đây cho thấy, dường như Bộ Xây dựng đang đứng về phía chủ đầu tư. Ảnh minh họa: TT

Mập mờ cách tính diện tích chung cư, người mua lãnh đủ

Trả lời báo Tuổi Trẻ ngày 26/02, ông Ngô Văn Minh - Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng việc Bộ Xây dựng “âm thầm” sửa quy định về cách tính diện tích chung cư ở Thông tư 16/2010 trong Thông tư 03/2014 là “Rõ ràng đây là chuyện thấy sai mà không chịu nhận sai”. Ông Minh cũng đề nghị cần phải xem lại tính pháp lý của Thông tư 16 và Bộ Xây dựng phải xin lỗi dân.

Trước đó ngày 25/2, kết luận phiên điều trần, ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội khẳng định: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 không đúng thẩm quyền. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư từ tim tường không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ Luật Dân sự.

Trái ngược với những lời “buộc tội” đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định việc ban hành Thông tư 16 không trái luật và hoàn toàn hợp lý và Bộ Xây dựng không phải xin lỗi người dân như nhiều ý kiến đề nghị. Theo ông Nam giải thích thì những văn bản pháp luật trước đó không quy định chi tiết việc tính diện tích căn hộ. Như vậy, về lý Thông tư 16 không vi phạm. Ngoài ra, ông cũng biện minh thêm là Thông tư 16 đã đưa ra 2 cách tính để nhà đầu tư và người mua nhà tự thỏa thuận.

Tuy nhiên, sau đó trả lời báo chí vì sao lại ban hành Thông tư 03 để sửa đổi, ông Nam giải thích "thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển". Như vậy, một thông tư gây ra bao nhiêu tranh cải, bức xúc, kiện tụng cho người mua trong suốt những năm qua lại được xem là “hoàn toàn hợp lý” còn khi thay đổi nó đơn giản chỉ là “phù hợp”.

Về nguyên tắc, việc ký hợp đồng theo thỏa thuận giữa 2 bên. Tuy nhiên, cách thức quy định lấy một phần tường, cột, hộp kỹ thuật là những cái được xác định là sử dụng chung trong một chung cư để tính vào diện tích căn hộ và tính giá cho người tiêu dùng liệu có hợp lý không?

Một câu hỏi không thể không đặt ra là tại sao Bộ Xây dựng lại đưa ra 2 cách tính? Với cách tính cả tim tường thì chắc chắn diện tích của căn hộ sẽ tăng thêm 3-4 m2, thậm chí là hàng chục m2 với những căn hộ ở phía dưới. Như vậy, người mua nhà phải trả hàng trăm triệu đồng cho những “diện tích chết” này. Tất nhiên, dù có thể giá bán trong 2 cách tính khác nhau nhưng chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính theo cách có lợi cho mình và đánh lừa cảm giác người tiêu dùng. Hậu quả của nó là rất nhiều vụ kiện liên quan đến diện tích căn hộ đã xảy ra trong suốt thời gian qua.

Hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng thiên vị chủ đầu tư ?!

Thông tư 03 không chỉ sửa cách tính diện tích căn hộ và mà còn đưa ra một mẫu hợp đồng mới khác khá xa so với mẫu hợp đồng trong Thông tư 16 trước đó. Điểm đáng lưu ý là Khoản 2, Điều 2 của Thông tư 03 còn ghi rõ “Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận”.

Điểm đáng nói là đây là quy định hoàn toàn mới Thông tư 16 trước đó. Trao đổi với chúng tôi một luật sư cho rằng việc Bộ Xây dựng “đóng khung” một hợp đồng dân sự là hoàn toàn trái với nguyên tắc thực thi pháp luật. Hợp đồng là một thỏa thuận dân sự hai bên có thể tự thỏa thuận các điều kiện mua bán với nhau miễn là nó không vi phạm các quy định của luật hiện hành. Không thể đem một hợp đồng mẫu bắt tất cả mọi người phải theo. Điểm đáng nói là Thông tư 16 trước đó không đưa ra các quy định “đanh thép” và có tính ép buộc như vậy.

Mẫu hợp đồng theo Thông tư 03 trong “Điều 13. Cam kết các bên” có đoạn cam kết của bên mua là “Đã được bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, Bên mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà bên bán cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”.

Điều 13 trong mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD

Đây cũng là nội dung hoàn toàn mới so với mẫu hợp đồng trước đó. Những câu từ trong hợp đồng ở trên lại mang tính định tính mơ hồ và đầy cảm tính như “cần thiết”, “đọc cẩn thận”, “tìm hiểu mọi vấn đề”, “chính xác”, “bên bán cho là”. Những quy định này không khác gì đánh đố người mua nhà và đổ hết mọi trách nhiệm lên họ. Trong khi đó, về nguyên tắc thì người mua nhà là những người “yếu”, tức là họ không thể có nhiều thông tin, hiểu biết pháp luật bằng chủ đầu tư như vậy họ cần được bảo vệ. Do đó, đáng lẽ mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng phải đưa ra các quy định ràng buộc phía chủ đầu tư phải cam kết tính hợp lý, hợp pháp của căn hộ đối với khách hàng trong khi lại làm ngược lại.

Qua việc ban hành Thông tư 16 hay Thông tư 03 mới đây cho thấy, dường như Bộ Xây dựng đang đứng về phía chủ đầu tư. Nếu đúng như vậy thì một câu hỏi không thể không đặt ra là liệu có nhóm lợi ích trong việc ban hành văn bản pháp luật hay không hay chỉ đơn giản là do sai sót của “cậu đánh máy” hay do những chuyên viên soạn thảo “copy” từ hợp đồng mẫu của doanh nghiệp mà chưa kịp đọc kỹ ?!

Khẳng định việc ban hành thông tư 16 không trái luật và hoàn toàn hợp lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, Bộ Xây dựng không phải xin lỗi người dân.
Hoàng Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tuấn Anh     Tuấn Anh - 29/04/2014 1:04 PM     Trả lời

Ủng hộ ban Lê minh Trung nhé, ai làm sai hay không đủ năng lực thì từ chức đi. Để thành lập luôn văn hóa từ chức ( thế kỷ hiện đại mà) dân đâu rảnh nghe từ xin lỗi và hic ic xin lỗi nhưng chẳng có khả năng sửa

 (0 (0)

Trả lời
Tuấn Anh     Tuấn Anh - 29/04/2014 12:54 PM     Trả lời

Bài viết hay, người mua nhà đâu có chọn lưa nào. Rõ ràng là bảo vệ CĐT. Mình thấy ngay cả bồi thường, thời gian tiến độ thi công cũng có vấn đề. Đâu có đơn giản là trả lại tiền gì gì đó. Không trái luật đâu có nghĩa là nó được hiểu và làm đúng luật mà là lách luật. Một điều đơn giản như vậy cũng không hiểu được. Vd nhé: CĐT lách luật bằng cách tính tổng giá trị căn hộ, như vậy thì người mua có được hưởng lợi gì từ tính diện tích không??? Sao không thấy gì hết, lúc phê duyệt sao không ai thấy điều này. Hay là không có bộ phận đó Tóm lại, mọi sai lầm chi dân đen chịu thôi

 (0 (0)

Trả lời
Phúc Đặng     Phúc Đặng - 21/04/2014 5:29 PM     Trả lời

Tôi thích bài viết này, người dân, những người không thể nào hiểu hết về luật, còn chủ đầu tư thì biết quá rõ...vậy bên nào sẽ có lợi. luật là cái cân công lý...khi đưa ra văn bản luật phải rõ ràng, không mơ hồ... Người dân tích cóp cả đời, vay mượn để mua được căn nhà, hãy bảo vệ người dân, hãy để người dân còn niềm tin...tôi là người làm bất động sản, thông tư 03 tôi thấy khấ tốt, nhưng còn 2 điều trên tôi thấy rất đúng...mong những nhà làm luật quan tâm. tôi xin cám ơn.

 (0 (0)

Trả lời
Sơn Nguyễn     Sơn Nguyễn - 08/03/2014 10:39 AM     Trả lời

Nói như bạn Vân thì những người mua nhà ở khu CC Đại Thanh đi biểu tình, kiện cáo vì tính sai m2... rồi bị đầu gấu của chủ Đầu tư nó đánh cho vỡ đầu là ngủ hả. Chỉ có động đến quyền lợi của bản thân là tự thấy xót thôi, cho hỏi bạn đã mua căn hộ ở đâu chưa? giá bao nhiêu? hai cách đo này không khác nhau như nt nếu áp vào căn hộ của bạn? đứng ngoài mà chỉ chỏ bô bô thì chỉ thấy mình khôn còn người khác thì ngu tất bạn ạ. Còn cái chuyện khách hàng không quan tâm đến hợp đồng thì " khách hàng" ở đây cũng có ít nhất là 2 loại: Loại khách hàng thứ nhất: những nhà đầu tư thứ cấp - loại này có thừa trình độ chuyên môn về HĐ mua bán BĐS nhưng họ ko quan tâm vì nay mua mai bán, mua rẻ bán rẻ, mua đắt bán đắt, thậm chí phải bán cắt lỗ nữa vậy cách đo khác nhau như thế nào cũng không ảnh hưởng tới họ nhiều. Loại khách hàng thứ 2: người mua để ở, đây là những người có thể sẽ kém hiểu biết về điều kiện của các hợp đồng mua bán ( bạn đừng có bảo họ ngu vì mình đảm bảo chắc chắn là ngay tại gia đình bạn cũng ối thành viên mù tịt về cái này) nay họ thấy bản thân mất đi hàng tỷ đồng ( như trường hợp mua CH 200 m2 ở Keang nam đo lại không được 180 m2 vì bị tính cả hộp kỹ thuật cả cột bê tông giáp với căn hộ của mình) thì họ điên là phải.

 (0 (0)

Trả lời
Ngo Van Thanh     Ngo Van Thanh - 07/03/2014 4:36 PM     Trả lời

Tôi thấy mọi người đều chưa hiểu mình nói gì? Cả hai Thông tư Bộ XD ban hành đều không làm ảnh hưởng tới ai ( Cả Chủ đầu tư và người Mua). Khi BĐS lên cơn sốt, các KH mua rồi bán đi lãi lớn thì có ai quan tâm gì đến Nội dung hợp đồng, khi lập dự án, Chủ đầu tư đã tính toán một tỷ lệ lợi nhuận nào đó thì tính theo cách nào thì tổng mức đầu tư vẫn ko thay đổi. Khi thay đổi cách tính diện tích ( theo TT 16 hay 03) thì họ lại tính giá bán khác nhau. Khi BĐS lên cơn sốt, họ vẫn bán hết, còn như bây giờ họ đã Hạ giá quá nhiều lần chênh lệch cách tính giữa Hai thông tư mà có bán hết đâu? Có chăng nếu ban hành thông tư 03, phần rắc rối là ở phí QL. Mọi người hãy xem, nhiều toà nhà sẽ tăng giá nếu diện tích thực giảm đi. Nếu tôi là Chủ đầu tư mà bán nhà theo TT 03, tôi sẽ không cho phép KH đóng Đinh lên tường đâu nhé. Đấy là Tài sản của tôi mà. Mình không làm ra TT thì hãy nhìn nhận khách quan, Ai giỏi thì hãy đề xuất cách tính tốt nhất đi xem có bị nem đá không?

 (0 (0)

Trả lời
Lê Minh Trung     Lê Minh Trung - 05/03/2014 9:34 AM     Trả lời

Hết chuyện Bộ xây dựng đưa ông này phát biểu linh tinh: "Bộ Xây dựng không phải xin lỗi người dân..." Theo dự luật mới, giảm biên chế công chức thì nên ưu tiên...

 (0 (0)

Trả lời
Tranducthanh     Tranducthanh - 04/03/2014 1:37 PM     Trả lời

tôi đang BV những ai nuôi tôi lo cuộc sống cho tôi .o lợi ích nhóm thì cũng là học giả lấy bằng thật..cứ giao cho CA thì biết ngay..

 (0 (0)

Trả lời
Sau     Sau - 03/03/2014 5:47 PM     Trả lời

tiền của ông thì ông bảo vệ chú nói lạ thê chú khg biết à làm gị ăn náy ông khg an nhà đất thì ông ăn gị ông bảo vệ là hợp ly chứ khg măt tiền ông sao dược ông hói đó giàu nhất đò

 (0 (0)

Trả lời
Chán     Chán - 03/03/2014 11:06 AM     Trả lời

Một bài viết rất hay . Tôi nhờ bác thứ trưởng Nam đứng trước ống quay VTV nói "không cần xin lỗi ai" rất tự tin nhưng sau đó lại đưa "thông tư 03" ra để phù hợp với "phát triển". Câu hỏi đặt ra là " anh đang bảo vệ ai ?" và anh có đủ thẩm quyền để làm việc đó không ?

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.