Nhà ở thu nhập thấp - từ chủ trương đến thực hiện

Gắp thăm mua nhà ở thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để cho việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp có điều kiện phát triển nhanh và vững chắc còn nhiều việc phải làm, rất cần sự nỗ lực của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và cả sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả của dư luận và công luận.

Không nên gây "sốc"

Vấn đề nhà ở thu nhập thấp vừa qua "nóng" lên có nhiều lý do, nhưng theo chúng tôi, việc chúng ta chưa tập trung làm rõ các khái niệm cơ bản về lĩnh vực này đóng vai trò rất lớn. Trước hết, khái niệm người có thu nhập thấp đã được quy định rõ tại Quyết định số 67, đó là những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu các đối tượng này chỉ trông vào mức lương hiện tại của mình thì rất khó có thể mua được nhà ở thu nhập thấp. Vì sao như vậy?

Các gia đình đã vào ở tại Chung cư CT1-Ngô Thì Nhậm, Hà Ðông, Hà Nội cho biết, họ đều là những người có thu nhập thấp, vào thời điểm cuối năm 2010, giá trị căn hộ là 600 triệu đồng/căn, nhưng họ cũng đã phải vận dụng tối đa các nguồn lực để chi trả như: Tiền tích lũy của gia đình, tiền vay mượn họ hàng, bạn bè, người thân... Quyết định số 67 cũng ghi rõ, nhà ở thu nhập thấp theo quyết định này là loại nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chỉ được hưởng một số ưu đãi theo quy định. Ðiều đó có nghĩa là, các doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của mình. Quyết định cũng ghi rõ, giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước và được Sở Tài chính các địa phương thẩm định.

Như vậy có thể thấy, đây là loại hình nhà ở thương mại, dành cho người có thu nhập thấp có sự bảo trợ và ưu đãi của Nhà nước, là phân khúc nhà ở thương mại bình dân, hoàn toàn không phải là nhà ở chính sách xã hội, không phải nhà ở dành cho người nghèo. Thế nhưng, thời gian qua khi phát sinh một số vấn đề trong quá trình thực hiện, không ít người khi đề cập đến khái niệm nhà ở thu nhập thấp hình như chưa hiểu rõ nên đã bị lẫn lộn khái niệm, do đó có những ý kiến, suy luận, góp phần làm cho tình hình thêm phức tạp. Theo chúng tôi, để tạo điều kiện phát triển nhà ở thu nhập thấp trong giai đoạn tới, khi xuất hiện bất cứ vấn đề gì trong quá trình thực hiện, chúng ta cần bình tĩnh xem xét thấu đáo, tránh vội vàng đưa ra những nhận định, kiến nghị không chuẩn xác làm cho tình hình "rối" thêm.

Trao đổi với chúng tôi, lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo các đơn vị tham gia các dự án nhà thu nhập thấp đều phàn nàn về việc họ chưa có được sự thông cảm, động viên từ dư luận và công luận, trong khi họ đã và đang có những cố gắng tạo ra thêm nguồn cung nhà ở cho xã hội.

Cần những giải pháp đồng bộ

Ðể phát triển nhà ở thu nhập thấp một cách vững chắc, trước hết, về quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cần giúp Chính phủ hoàn thiện hơn các cơ chế, chính sách về loại hình này. Việc phát triển nhà ở thu nhập thấp mới chỉ ở giai đoạn đầu, do đó các địa phương cần thiết phải thực hiện đúng quy luật thị trường, cần có những điều tra cung, cầu thật cơ bản, có thể tiến hành bằng cách thông qua chính quyền địa phương, để cho các đối tượng có thu nhập thấp tự điền vào phiếu điều tra theo mẫu, về nhu cầu diện tích ở, địa điểm, khả năng chi trả nếu được mua hoặc thuê nhà... Ðây là những số liệu rất cần thiết để làm căn cứ xem xét, quyết định cho các dự án nhà thu nhập thấp được chính xác hơn, tránh tình trạng mất cân đối cung, cầu do các doanh nghiệp tự đăng ký, tự tìm địa điểm xây dựng như thời gian vừa qua. Các chính sách ưu tiên của Nhà nước cũng cần thống nhất và phải được thực hiện nghiêm túc trên toàn quốc. Không để xảy ra tình trạng nơi này thì cấp đất "sạch", nơi khác thì doanh nghiệp lại phải tự lo việc đền bù, giải phóng mặt bằng làm cho giá thành nhà ở có sự chênh lệch quá lớn như hiện nay.

Các địa phương cần hỗ trợ doanh nghiệp trong việc xác định đối tượng, đưa ra các chỉ dẫn cụ thể, hữu ích về địa điểm, quy mô xây dựng, giúp các doanh nghiệp đầu tư, xử lý nhanh gọn những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện dự án. Cần xem xét lại quy định phải có hộ khẩu thường trú mới được xem xét mua nhà ở thu nhập thấp. Hiện nay ở Hà Nội đang còn rất nhiều người có việc làm ổn định thời gian khá dài, nhưng vì chưa có nhà ở nên chưa đăng ký được hộ khẩu thường trú, do đó họ chưa có đủ điều kiện để đăng ký mua nhà thu nhập thấp. Cũng cần có cơ chế, chính sách để có thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp trả góp hoặc cho thuê nhằm đáp ứng đa dạng hơn nhu cầu của người có thu nhập thấp, nhất là những nơi tập trung dân số đông như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Những quy định về việc bán lại các căn hộ nhà ở thu nhập thấp rất chặt chẽ và cần thiết, nhưng theo chúng tôi không cần quy định phải ở sau 10 năm mới được bán. Vì đây là nhà ở thương mại có ưu đãi của Nhà nước, cho nên chỉ cần quy định không được bán để hưởng chênh lệch giá, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư, hoặc bán lại cho người thuộc đối tượng có thu nhập thấp là đủ. Ðiều này sẽ giúp người mua nhà thuận lợi hơn trong việc thay đổi chỗ ở phù hợp khi công việc biến động hoặc thu nhập được cải thiện.

Về các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp, thời gian qua tuy đã có những nỗ lực nhất định, nhưng cũng không thể phủ nhận việc các doanh nghiệp còn coi trọng lợi nhuận, khiến cho giá thành xây dựng và giá căn hộ bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Xin nêu một dẫn chứng, theo Quyết định số 67, các căn hộ nhà ở thu nhập thấp được phép xây dựng từ 30 đến 70m2, tuy nhiên ở Hà Nội, tất cả các căn hộ ở các dự án đã và đang triển khai đều có quy mô nhỏ nhất là 60m2. Tại dự án nhà thu nhập thấp Khu đô thị Ðặng Xá, ngoài các điều kiện dịch vụ phục vụ đi kèm như trông giữ xe, siêu thị, nhà hàng, còn có cả bể bơi. Căn hộ có quy mô 65m2 được chủ đầu tư xây dựng tới hai khu vệ sinh. Theo chúng tôi, chưa cần giảm giá thành, với giá hiện nay, nếu các dự án xây dựng những căn hộ nhỏ từ 30 đến 40m2 thì giá trị căn hộ chỉ trong khoảng từ 300 đến 500 triệu đồng rõ ràng sẽ phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người hơn.

Giá thành xây dựng hoàn toàn có thể giảm nếu doanh nghiệp được giao đất "sạch", được bảo đảm các chế độ ưu đãi của Nhà nước, đồng thời áp dụng kỹ thuật xây dựng tiên tiến, lựa chọn quy mô xây dựng hợp lý, vật tư, thiết bị phù hợp hơn, đó là khẳng định của lãnh đạo các doanh nghiệp tham gia các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội mà chúng tôi có dịp gặp gỡ, trao đổi. Giám đốc Công ty cổ phần Bê-tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai Ðặng Hoàng Huy cho biết, bằng kỹ thuật tiên tiến mà công ty đang áp dụng để xây dựng nhà ở tại các khu đô thị hiện nay, công ty hoàn toàn có thể áp dụng để xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ. Sắp tới, công ty sẽ đưa ra thị trường mẫu thiết kế mới, có thể linh hoạt thay đổi từ căn hộ 60m2 thành căn hộ 30m2 hoặc ngược lại chỉ bằng một vách ngăn, để giúp người mua có thêm sự lựa chọn phù hợp khả năng tài chính của từng người. Công ty cũng sẵn sàng tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê, nếu có chính sách rõ ràng, cụ thể. Ðây là một cam kết rất có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay.

Hiện tại ở nước ta giá cả vật tư, thiết bị, hàng hóa, dịch vụ thiết yếu đều đã ngang mặt bằng giá thế giới. Ðương nhiên là giá cả thiết bị, vật tư, vật liệu cho xây dựng nhà ở cũng không được loại trừ. Song tiền lương của các đối tượng quy định tại Quyết định số 67 lại chưa cải thiện được bao nhiêu. Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam thẳng thắn phát biểu "Nếu chỉ trông chờ vào đồng lương thì đến lương Bộ trưởng cũng phải 40 năm mới mua được nhà thu nhập thấp". Do đó, bên cạnh việc khuyến khích các doanh nghiệp tham gia các dự án nhà thu nhập thấp áp dụng tiến bộ kỹ thuật, giảm chi phí, hạ giá thành, tăng nguồn cung, cũng cần từng bước thực hiện cải cách chế độ tiền lương đối với cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị một cách phù hợp, tăng khả năng tài chính chi trả cho nhu cầu nhà ở của các đối tượng này hơn nữa. Các doanh nghiệp tham gia các dự án nhà ở thu nhập thấp cũng cần tính đến khả năng cho người mua nhà "trả góp" trong một thời gian nhất định. Tin rằng, với những nỗ lực chung của tất cả chúng ta, thời gian tới việc phát triển loại hình nhà ở này sẽ ngày càng được cải thiện và vững chắc hơn.