Những Nghị định với các quy định ràng buộc nhiều điều kiện ngặt nghèo đang đặt doanh nghiệp bất động sản và người dân ở thế “tiến thoái lưỡng nan”…

Quy định về huy động vốn đối với chủ đầu tư cấp II quá ngặt nghèo

Theo quy định tại Điều 9.1(b), Điều 9.3 (a) của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư cấp I chỉ được ký kết huy động góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã giải phóng mặt bằng, khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án, chủ đầu tư cấp I mới được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư cấp II.


Nhiều quy định ràng buộc ngặt nghèo đang “làm khó” doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định trong trường hợp này. Trong trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.

Trong khi đó, Điều 8.9 Thông tư 16/2010/TT-BXD định nghĩa, việc chưa chuyển nhượng đất được hiểu là trường hợp chủ đầu tư cấp II chưa nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư cấp I (chưa có biên bản bàn giao đất). Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư cấp II phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I.

Theo Luật sư Trần Quang Huy – VP Luật Bross và Cộng sự, việc ràng buộc điều kiện huy động vốn như trên với chủ đầu tư cấp II là quá ngặt nghèo. Luật sư Huy cho rằng, giữa hai bên đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề cập đến điều khoản chủ đầu tư cấp I cho phép chủ đầu tư cấp II được huy động vốn từ bên thứ ba thì không cần phải thêm chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I nữa.

“Giả sử rằng sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ tiến hành ngay thủ tục sang tên trước bạ và sau đó chủ đầu tư cấp II có ngay sổ đỏ mà chưa cần ngay phải bàn giao mặt bằng, thì lúc đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, khi chủ đầu tư cấp II có sổ đỏ thì họ có toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do đó, quy định việc họ phải xin phép chủ đầu tư cấp I để đươc huy động vốn do chưa được bàn giao mặt bằng là không hợp lý” – ông Huy bình luận.

Ủy quyền liên quan đến nhà ở có mâu thuẫn

Điều 63.6 Nghị định 71 quy định “Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn)”. Trong khi đó, Điều 581 Bộ luật Dân sự về hợp đồng ủy quyền quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền giữa hai bên theo Bộ luật Dân sự cho phép bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền tiến hành bất cứ công việc gì mà pháp luật không cấm. Quy định của Bộ luật Dân sự về ủy quyền rất thông thoáng trong khi Nghị định 71 là văn bản có hiệu lực pháp lý thấp hơn lại đưa ra những hạn chế đối với việc ủy quyền theo Bộ luật Dân sự (ủy quyền liên quan đến nhà ở có sẵn). Nói cách khác, ở điểm này, Nghị định 71 mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự.
Cafeland.vn - Theo Pháp Luật TP
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Victoria Premium 643 - 998
Lavieen Hội An 6,600 - 11,550
Mekong Centre 1,128 - 3,300
Grand Bay Townhouse 8,001 - 67,545
Shantira Beach Resort and Spa 2,000 - 18,000
Hà Tiên Centoria 1,740 - 2,176
Hà Nội Paragon 3,148 - 4,227
Mipec Rubik360 2,132 - 5,004
Tân Tạo Central Park 1,750 - 7,000
Velona 6,720 - 9,310
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.