Nghị định “bó” thị trường bất động sản

Quy định về huy động vốn đối với chủ đầu tư cấp II quá ngặt nghèo

Theo quy định tại Điều 9.1(b), Điều 9.3 (a) của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư cấp I chỉ được ký kết huy động góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã giải phóng mặt bằng, khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án, chủ đầu tư cấp I mới được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư cấp II.

Nhiều quy định ràng buộc ngặt nghèo đang “làm khó” doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong khi đó, Điều 8.9 Thông tư 16/2010/TT-BXD định nghĩa, việc chưa chuyển nhượng đất được hiểu là trường hợp chủ đầu tư cấp II chưa nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư cấp I (chưa có biên bản bàn giao đất). Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư cấp II phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I.

Theo Luật sư Trần Quang Huy – VP Luật Bross và Cộng sự, việc ràng buộc điều kiện huy động vốn như trên với chủ đầu tư cấp II là quá ngặt nghèo. Luật sư Huy cho rằng, giữa hai bên đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề cập đến điều khoản chủ đầu tư cấp I cho phép chủ đầu tư cấp II được huy động vốn từ bên thứ ba thì không cần phải thêm chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I nữa.

“Giả sử rằng sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ tiến hành ngay thủ tục sang tên trước bạ và sau đó chủ đầu tư cấp II có ngay sổ đỏ mà chưa cần ngay phải bàn giao mặt bằng, thì lúc đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, khi chủ đầu tư cấp II có sổ đỏ thì họ có toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do đó, quy định việc họ phải xin phép chủ đầu tư cấp I để đươc huy động vốn do chưa được bàn giao mặt bằng là không hợp lý” – ông Huy bình luận.

Ủy quyền liên quan đến nhà ở có mâu thuẫn

Điều 63.6 Nghị định 71 quy định “Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn)”. Trong khi đó, Điều 581 Bộ luật Dân sự về hợp đồng ủy quyền quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.