Nan giải hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K)

Hệ số K là gì?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu, điều này được quy định tại khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003. Theo đó, một số trường hợp (được quy định cụ thể tại điều 34 Luật Đất đai 2003) Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo quy định trên thì cá nhân, hộ gia đình được giao đất ở sẽ phải đóng tiền xử dụng đất (khoản 1 điều 34). Đối với trường hợp chuyển mục đích xử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì cũng phải đóng tiền xử dụng đất (Điều 36).

Trong trường hợp thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích vượt hạn mức tại cùng một khu vực có các trường hợp phải xác định giá đất thị trường để tính thu tiền sử dụng đất thì theo Thông tư số 93/2011/TT-BTC, tiền xử dụng đất do Chi Cục thuế tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất. Thông tư cũng quy định hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất này (hệ số K) được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.

(Tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho nhà nước để chuyển đổi sẽ bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K)

Trả sổ đỏ vì K

Tại TP.HCM, quy định về hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với cá nhân, hộ gia đình được quy định tại Quyết định số 28/2012/QĐ – UBND. Theo đó, đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở thuộc khu dân cư (do Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số K = 2.

Còn đối với trường hợp diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số K tùy theo khu vực.

Cụ thể:

- K = 4,5: gồm có quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận.

- K = 4: gồm có quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Bình Tân, quận Thủ Đức, quận Tân Phú.

- K = 3,5: gồm có huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Nhà Bè.

Tuy nhiên, thời gian qua đã có nhiều ý kiến cho rằng hệ số K hiện tại ở TP.HCM là quá cao và không hợp lý. Cụ thể là đã có nhiều trường hợp người dân không trả nổi tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo báo Thanh Niên, tại Quận 8 đã hơn 300 trường hợp người dân xin trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hàng trăm trường hợp hồ sơ bị treo người dân không đóng nổi tiền sử dụng đất (K = 4). Tại Bình Tân (K= 4), cũng có đến 200 trường hợp tương tự. Tại quận 3 (K = 4,5), có đến 1.836 hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải bổ sung pháp lý nhưng hầu như người dân không lên bổ sung hồ sơ để ra sổ vì tiền sử dụng đất cao. Tính chung toàn thành phố (thiếu quận 2 và quận 9) thì có khoảng 4.500 trường hợp chưa xác định được nghĩa vụ tài chính nên chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bất hợp lý?

Trên thực tế, nếu so sánh với những tỉnh thành khác thì hệ số sử dụng đất (hệ số K) tại TP.HCM hiện tại đang ở mức rất cao. Ngay cả tại Hà Nội, hệ số K này chỉ bằng 1,1 đến tối đa 1,8 lần (theo Quyết định số 35/2012/QĐ – UBND). Ở Đà Nẵng, hệ số này chỉ là 1,1 (Quyết định số 20/2012/QĐ-UBND).

Lý giải cho sự chênh lệch này, lãnh đạo UBND thành phố giải thích rằng theo kết quả cuộc khảo sát do Sở Tài chính chủ trì thì giá đất thị trường tại TP.HCM có chênh lệch quá lớn, lên đến 7 – 8 lần so với giá đất do UBND tỉnh quy định. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường ở Hà Nội luôn được đánh giá là cao hơn so với TP.HCM. Bảng giá đất do UBND quy định tại Hà Nội cũng không chênh lệch nhiều so với TP.HCM khi so sánh những vị trí tương đương. Vậy thì tại sao hệ số K lại chênh lệch cao đến như vậy?

Bạn đọc có thể tham khảo bảng giá đất do UBND quy định tại đây.