Luật đất đai: Không dễ vướng đâu,sửa đó

Đụng đâu vướng đó

Trước tiên là vấn đề sở hữu đất đai, các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân, từ đó cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này hay không, bởi khái niệm của nó có nhiều kẻ hở như: quá mơ hồ, trên thực tế không có chủ thể nào được gọi là toàn dân cả, trong khi về bản chất, nói đến sở hữu là phải gắn với một chủ thể nào đó.

Theo các luật sư, hiện có quá nhiều Điều luật, Nghị định do Quốc hội ban hành hay Chính phủ ban hành chồng chéo lên nhau. Ngay cả cùng một Điều luật do cùng một tổ chức ban hành cũng tự mâu thuẫn nhau. Chẳng hạn, Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định, phần lớn các loại đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, Điều 200, Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai nói chung thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy, rõ ràng Luật đất đai chưa có sự thống nhất về quy định sở hữu.

Thị trường BĐS điêu đứng một phần là do luật kinh doanh BĐS còn nhiều bất cập

Một trong những vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm đó là quy định tiền sử dụng đất, thuê đất, quy định về nghĩa vụ thanh toán. Ông Nguyễn Cảnh Hà, giám đốc công ty TNHH XD-DV An Thiên Lý cho rằng, những địa phương áp dụng giá đất sát giá thị trường nên việc thu tiền sử dụng đất 100% theo bảng giá đất chẳng khác nào là tịch thu dự án, doanh nghiệp không thể xoay xở được, dẫn đến ách tắc. Ông Hà kiến nghị, chỉ nên thu tiền sử dụng đất từ 10 – 20% theo bảng giá đất này.

Nhiều doanh nghiệp tỏ ra hoang mang đối với những dự án thuê đất có thời hạn 50 năm, trong khi doanh nghiệp nước ngoài được lựa chọn đóng tiền thuê đất một lần hoặc đóng tiền thuê đất 5 năm một lần với mức tăng không quá 15% thì các doanh nghiệp trong nước phải đóng tiền thuê đất hàng năm, mà giá đất lại tăng từng ngày, rất bất công cho doanh nghiệp trong nước.

Luật sư Nguyễn Đình Kim, VP Luật sư Quang Trung (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị hàng loạt các nội dung cần sửa đổi trong Luật đất đai hiện hành như: vấn đề quy hoạch sử dụng đất; giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giá đất; cấp giấy chứng nhận và thời hạn quyền sử dụng đất; thủ tục hành chính trong quản lý đất; quản lý đất liên quan thị trường BĐS…

Theo các luật sư, luật kinh doanh BĐS là một vấn đề nhức nhối nhất hiện nay. Luật sư Hoàng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư VNC (có trụ sở 129, Chu Văn An, quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho rằng, về thủ tục giao đất, thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho đến nay đã lộ rõ quá nhiều bất cập.

Luật sư Sơn khẳng định: “Với các điều khoản trong Nghị định này làm các doanh nghiệp tiếp cận đất đai trở nên vô cùng khó khăn, dẫn đến phát sinh tiêu cực, nếu có “phong bì lớn” sẽ được địa điểm tốt, “phong bì nhỏ” thì bị đẩy đến địa điểm khác xấu hơn, còn không có phong bì thì đừng hòng thuê được đất”.

Hiện nay, một trong những vấn đề bức xúc nhất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS đó là quy định và thủ tục giải phóng mặt bằng. Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc công ty An Thiên Lý cho biết, dự án do công ty ông làm chủ đầu tư, sau khi đã giải phóng mặt bằng hơn 70% nhưng chỉ vài hộ dân còn lại không chịu nhận mức bồi thường nên dự án đành phải chôn chân nhiều năm trời. Cuối cùng, người được bồi thường sau cùng, số tiền bồi thường cao gấp 20 - 30 lần người nhận bồi thường đầu tiên, dẫn đến khiếu nại, gây cản trở cho doanh nghiệp.

Khó sửa

Tại Hội thảo “Hoàn thiện các báo cáo rà soát luật đất đai, luật xây dựng, luật đấu thầu, luật kinh doanh BĐS” do VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ vừa tổ chức tại TP.HCM, hầu hết các ý kiến nêu ra đều được đánh giá là sát đáng, đúng điểm nhấn và đúng với những gì mà thực tế người dân và doanh nghiệp gặp phải.

Tuy nhiên, các chuyên gia, luật sư nhận định, để hóa giải tất cả những vướng mắc hiện nay của luật đất đai là điều rất khó thành hiện thực, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề. Để dẫn chứng điều này, TS. Nguyễn Thị Tuyết Như cho biết, gần 4 năm nay, nhiều quy định bất cập trong luật kinh doanh BĐS đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, hàng trăm công ty BĐS rút khỏi thị trường, nếu không nói là phá sản, số còn lại thì đang thoi thóp sống được ngày nào hay ngày ấy.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, vì có quá nhiều bất cập trong luật đất đai, luật kinh doanh BĐS hiện hành nên rất khó xác định đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất, cần sửa đổi đầu tiên, đâu là những bất cập cần điều chỉnh theo lộ trình. Chính vì vậy, những kiến nghị sửa đổi thì nhiều nhưng để điều chỉnh được thì còn cả quá trình.

Vừa qua, Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Nguyễn Đức Hạnh cũng đã có buổi làm việc với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.HCM. Tại buổi làm việc, ông Nguyễn Đức Hạnh đã tổng kết 8 nhóm vướng mắc mà luật đất đai, luật kinh doanh BĐS đang làm khó cho doanh nghiệp. Ông Hạnh cho rằng, những kẻ hở của luật hiện hành là một trong những nguyên do dẫn đến những vụ khiếu kiện triền miên mà ông trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

“Nếu cách đây năm bảy năm về trước, những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai còn có thể giải quyết trong một thời gian xác định nhưng giờ đây, có quá nhiều quy định mới khiến cho công tác Thanh tra Chính phủ gặp rất nhiều khó khăn, và để giải quyết dứt điểm một vụ khiếu kiện nào đó cũng không phải là dễ”, ông Hạnh chia sẻ.