Gần 4 năm triển khai Nghị định 69/2009/NĐ-CP, nhiều DN bất động sản (BĐS) vẫn loay hoay với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo “giá thị trường”.

“Giá thị trường” được định nghĩa tại Nghị định 123/2007/NĐ – CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ – CP về định giá đất và khung giá các loại đất như sau: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.


Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực từ ngày 1/10/2009 quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì  UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.


Từ trước đến nay, việc mua bán trên thị trường về mặt hình thức là “thuận mua vừa bán”, dù cơ bản giá nằm trong tay giới đầu cơ, và không phải lúc nào người mua cũng được quyền thỏa thuận. Trong khi giá BĐS tăng chóng mặt thì DN BĐS nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm -  chỉ ở mức tương đương 30 – 40% giá giao dịch thực tế.


Tuy nhiên, quy định tại Nghị định 69 đã làm “dậy sóng” thị trường BĐS, bởi sự tranh cãi thế nào là “giá thị trường”, việc lúng túng của cơ quan chức năng trong xác định “giá thị trường” và than vãn của DN khi số tiền sử dụng đất phải nộp đội lên chóng mặt.


Theo định nghĩa của các nhà chuyên môn, giá thị trường là giá giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng thực tế xác định giá theo tiêu chí này là vô cùng khó, do ngay trên cùng một con đường có nhiều giá khác nhau, có nhà giáp ngã ba, ngã tư , có nhà đầu đường, nhà cuối đường, chỉ cách nhau ranh giới, giá thị trường cũng đã chênh lệch lớn.


Thậm chí, cùng một ngôi nhà, cùng một địa điểm, khảo sát của hai đơn vị thẩm định giá khác nhau cũng có thể cho ra hai kết quả khác nhau. Giá giao dịch trên thị trường là giá của các giao dịch thành công, tức là thuận mua vừa bán, mà thuận mua vừa bán lại phụ thuộc vào người mua, người bán là ai và đối tượng được mua bán có giá trị vật chất, tinh thần như thế nào.


Hiện nay, giá đất “chính thống” đến được với các cơ quan quản lý nhà nước được hình thành thông qua 3 kênh. Thứ nhất là bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Thứ hai là loại giá hình thành do các công ty thẩm định giá trình lên UBND các tỉnh -  giá này thường được xây dựng đối với các dự án riêng lẻ, mang tính cá biệt. Thứ ba là giá được hình thành thông qua các cuộc đấu giá.


Thực tế thì cùng một lô đất, giá của UBND ban hành thường thấp hơn giá của các công ty thẩm định do khi xây dựng bảng giá đất, UBND đưa ra giá cho cả khu vực có cấu trúc tương tự nhau, còn khi thẩm định vị trí dự án được lựa chọn thường chứa các yếu tố thuận lợi tiêu biểu của đất đai trong khu vực. Theo nhận định của một chuyên gia, trong ba hình thức hình thành lên giá đất, thì hoạt động đấu giá có “tính thị trường” nhất, bởi được hình thành từ những chủ đầu tư có xét trên nhận định về năng lực thị trường của dự án…

Theo Pháp Luật VN
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Movenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden
Dự án Picity