Khung giá đất, “chiếc áo” chật và lỗi mốt? (kỳ 2)

ảnh minh họa

“Giá thị trường” được định nghĩa tại Nghị định 123/2007/NĐ – CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ – CP về định giá đất và khung giá các loại đất như sau: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.

Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực từ ngày 1/10/2009 quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.

Từ trước đến nay, việc mua bán trên thị trường về mặt hình thức là “thuận mua vừa bán”, dù cơ bản giá nằm trong tay giới đầu cơ, và không phải lúc nào người mua cũng được quyền thỏa thuận. Trong khi giá BĐS tăng chóng mặt thì DN BĐS nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm - chỉ ở mức tương đương 30 – 40% giá giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, quy định tại Nghị định 69 đã làm “dậy sóng” thị trường BĐS, bởi sự tranh cãi thế nào là “giá thị trường”, việc lúng túng của cơ quan chức năng trong xác định “giá thị trường” và than vãn của DN khi số tiền sử dụng đất phải nộp đội lên chóng mặt.

Theo định nghĩa của các nhà chuyên môn, giá thị trường là giá giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng thực tế xác định giá theo tiêu chí này là vô cùng khó, do ngay trên cùng một con đường có nhiều giá khác nhau, có nhà giáp ngã ba, ngã tư , có nhà đầu đường, nhà cuối đường, chỉ cách nhau ranh giới, giá thị trường cũng đã chênh lệch lớn.

Thậm chí, cùng một ngôi nhà, cùng một địa điểm, khảo sát của hai đơn vị thẩm định giá khác nhau cũng có thể cho ra hai kết quả khác nhau. Giá giao dịch trên thị trường là giá của các giao dịch thành công, tức là thuận mua vừa bán, mà thuận mua vừa bán lại phụ thuộc vào người mua, người bán là ai và đối tượng được mua bán có giá trị vật chất, tinh thần như thế nào.

Hiện nay, giá đất “chính thống” đến được với các cơ quan quản lý nhà nước được hình thành thông qua 3 kênh. Thứ nhất là bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Thứ hai là loại giá hình thành do các công ty thẩm định giá trình lên UBND các tỉnh - giá này thường được xây dựng đối với các dự án riêng lẻ, mang tính cá biệt. Thứ ba là giá được hình thành thông qua các cuộc đấu giá.

Thực tế thì cùng một lô đất, giá của UBND ban hành thường thấp hơn giá của các công ty thẩm định do khi xây dựng bảng giá đất, UBND đưa ra giá cho cả khu vực có cấu trúc tương tự nhau, còn khi thẩm định vị trí dự án được lựa chọn thường chứa các yếu tố thuận lợi tiêu biểu của đất đai trong khu vực. Theo nhận định của một chuyên gia, trong ba hình thức hình thành lên giá đất, thì hoạt động đấu giá có “tính thị trường” nhất, bởi được hình thành từ những chủ đầu tư có xét trên nhận định về năng lực thị trường của dự án…