Không thể “minh bạch hóa” thị trường trên sàn BĐS

Sàn giao dịch BĐS được thành lập tăng nhanh đến chóng mặt sau mỗi năm. Nhưng liệu có thể minh bạch hóa thì trường khi chính Bộ Xây Dựng cũng nhiều lần "lách luật" với những đề xuất khó hiểu, mâu thuân với chính những gì Bộ đã đưa ra?

Sau 3 năm lượng sàn BĐS tăng gấp 3 lần!

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, hiện số sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động kinh doanh theo Luật BĐS đã lên đến 913 sàn.

Trước đó, vào cuối năm 2010 Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thống kê được số lượng sàn giao dịch BĐS trên địa bàn cả nước là hơn 700 sàn. Còn cuối năm 2009, số lượng sàn BĐS mà đơn vị này thống kê được là 368 sàn. Như vậy, chỉ sau 3 năm, lượng sàn giao dịch bất động sản đã tăng lên gần gấp3 lần.

Sự thực, không phải đến năm 2009, luật mới quy định mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn. Bởi, từ ngày 1/1/2007, khi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, luật này cũng đã quy định mọi giao dịch BĐS bắt buộc phải thong qua sàn. Thế nhưng, theo bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, vì doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiểu chưa đúng các quy định của luật nên quy định này đã không được thực hiện.

Và, việc không tuân thủ luật, đã dẫn đến tình trạng các giao dịch BĐS đều được tiến hành giao dịch “chui” khiến thị trường BĐS “loạn” giá, Bộ Xây dựng không quản lý được thị trường, Nhà nước thất thu thuế, trong khi người mua nhà có nguy cơ gặp vô vàn rủi ro. Chính vì thế, chỉ sau đó ít lâu, Chính phủ đã ra Nghị định số 153 và Bộ xây dựng cũng phải ra Thông tư số 13, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153. Qua đó, việc giao dịch BĐS phải thong qua các sàn giao dịch BĐS được quy định rõ rang và chặt chẽ hơn.

Với những động thái quản lý thị trường ngày một mạnh mẽ của cơ quan Nhà nước nên từ năm 2009, số sàn giao dịch BĐS mới được thành lập trên địa bàn cả nước tăng rất nhanh. Đặc biệt, tại các tỉnh, thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương và Đà Nẵng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã đua nhau thành lập sàn giao dịch BĐS khiến số lượng sàn BĐS tăng nhanh đến chóng mặt.

Song, do thủ tục lập sàn giao dịch BĐS khá dễ dàng nên sau khi thành lập, nhiều sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu chuyên nghiệp, chỉ mang tính hình thức Thậm chí, nhiều sàn giao dịch còn trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư, trong khi lượng giao dịch qua các sàn lại rất ít.

Theo thống kê của Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, năm 2009 cả nước mới có 25% giao dịch BĐS qua sàn và năm 2010, lượng giao dịch qua sàn chỉ chiếm 30% lượng giao dịch trên thị trường.

Sàn BĐS càng tăng, tiêu cực càng nhiều!

Mặc dù luật kinh doanh BĐS và Nghị định của Chính phủ nêu rõ việc giao dịch BĐS phải thông qua sàn nhưng tỷ lệ giao dịch qua sàn BĐS lại quá thấp, trong khi các doanh nghiệp BĐS vẫn “kêu gào thảm thiết” việc khó huy động vốn. Vì thế, Bộ Xây dựng đã lại đưa ra đề xuất cho phép doanh nghiệp được bán 20% sản phẩm không qua sàn.

Sàn giao dịch BĐS để minh bạch hóa thị trường và giúp nhà đầu tư tránh rủi ro. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư lại bị chính sàn BĐS... lừa. Trong ảnh là Trương Chiến Bình, Tổng giám đốc sàn giao dịch BĐS UDIC nghe đọc lệnh bắt giữ của cơ quan điều tra vì hành vi "lạm dụng chức vụ quyền hạn để chiếm đoạt tài sản".

Đề xuất gây tranh cãi này của Bộ Xây dựng đã khiến nhiều chuyên gia trong giới BĐS cho rằng: Do Bộ Xây dựng không quản được các sàn cũng như thị trường BĐS nên mới đưa ra đề xuất này. Và, đề xuất này cũng đồng nghĩa Bộ Xây dựng đã thừa nhận việc làm minh bạch hóa thị trường bằng các công cụ sàn giao dịch là rất khó khăn!

Thực tế cho thấy, ngay cả với các giao dịch qua sàn cũng không phải không có tiêu cực. Và, việc tìm đến sàn giao dịch không có nghĩa nhà đầu tư đã tránh được hết những rủi ro. Bởi gần đây, cơ quan điều tra đã liên tục phanh phui các vụ tiêu cực, lừa đảo liên quan đến sàn giao dịch BĐS. Và, mức độ nghiêm trọng của việc vi phạm tại các sàn BĐS này khiến nhiều người không khỏi lo sợ trước số lượng sàn BĐS ngày một tăng trong khi chế tài nhằm quản lý hoạt động của các sàn này dường như chưa đủ mạnh!

Cụ thể mới đây, ngày 10/3/2011, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã bắt quả tang Tạ Tất Toàn (SN1975)- Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư phát triển Đài Việt vì có hành vi sử dụng tài liệu giả để lừa đảo. Trước đó, Toàn và đồng bọn đã làm giả hồ sơ giao đất dự án, làm giả con dấu của UBND Tp Hà Nội để lừa bán sản phẩm, thu về số tiền bất chính lên đến nhiều tỷ đồng.

Gần đây hơn, ngày 6/6/2011, cơ quan điều tra Công an TP Hà Nội cũng đã bắt ông Trương Chiến Bình, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý BĐS UDIC để điều tra về hành vi "lạm dụng chức vụ quyền hạn để chiếm đoạt tài sản", khi Bình nhận hàng tỷ đồng tiền chênh lệch từ việc bán hàng cho khách.

Mở rộng điều tra, cơ quan công an còn xác định, tại sàn giao dịch bất động sản UDIC do Trương Chiến Bình làm Tổng Giám đốc đã tiến hành giao dịch thành công 7/12 căn hộ liền kề thấp tầng, thu về số tiền chênh lệnh gần 30 tỷ đồng.

Mới đây hơn, hàng chục khách hàng mua hàng tại dự án CT1 và CT2 Khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) của chủ đầu tư AZLand cũng phản ánh phải mua nhà tại dự án này qua nhiều sàn BĐS với giá chênh từ 1-2 triệu đồng/m2. Và dĩ nhiên, số tiền chênh này cũng chỉ là thỏa thuận miệng, chứ nó không hề được ghi chú trong một phụ lục nào của bản hợp đồng….

Còn rất nhiều những tiêu cực liên quan đến sàn giao dịch BĐS trước đó mà phóng viên không tiện đưa vào trong khuôn khổ bài viết này. Trong khi những tiêu cực đã và còn đang tiếp tục diễn ra tại các sàn giao dịch nhưng chưa bị báo chí và cơ quan điều tra phanh phui, phát hiện thì theo nhiều người am hiểu về thị trường BĐS có rất nhiều.

Vì thế, nhìn vào thành tích có đến gần 1.000 sàn giao dịch BĐS – yếu tố làm minh bạch hóa thị trường như kỳ vọng của nhiều lãnh đạo Bộ xây dựng - mà lãnh đạoBộ Xây dựng mới nêu trong Báo cáo của mình khiến nhiều người không khỏi lo lắng.

Và, việc xảy ra quá nhiều tiêu cực liên quan đến các sàn giao dịch BĐS là vì cơ quan quản lý, mà cụ thể ở đây là Bộ Xây Dựng, là Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (cơ quan của Bộ Xây Dựng) đã bất lực trong việc quản lý các sàn? Nếu vậy, đã đến lúc chúng ta nên thừa nhận: Không thể minh bạch thị trường BĐS bằng sàn giao dịch hay không?