Thực tế cho thấy, định giá đất theo nguyên tắc thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là một yêu cầu bức thiết.

Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã thảo luận, cho ý kiến về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Ban Chấp hành Trung ương nhấn mạnh, trong thời gian tới, tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, tập trung vào các vấn đề như: quy hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và đặc biệt là về giá đất. Thực tế cho thấy, định giá đất theo nguyên tắc thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là một yêu cầu bức thiết.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững.

Tuy nhiên, đất đai lại là vấn đề đang gây ra nhiều bức xúc nhất hiện nay trong dân, nhất là việc bồi hoàn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Tình trạng này diễn ra gay gắt ở các địa bàn gần đô thị và các địa phương phát triển công nghiệp nhanh. Như tại Long An và Cần Thơ, 44% nông hộ cho rằng, họ bị đối xử bất công khi bị thu hồi đất do giá đền bù quá thấp; quy trình thu hồi đất không minh bạch và không nhất quán giữa các thời điểm và ở các cấp khác nhau. Trong khi đó, chính quyền địa phương sử dụng các biện pháp phi kinh tế để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất. Sự việc này dẫn đến hệ quả là khiếu kiện liên quan đến đất lại xảy ra ở nhiều nơi. Vì sao có tình trạng này và quan trọng hơn là có giải pháp nào có thể khắc phục được không?

TS. Nguyễn Thị Tố Quyên, Viện Kinh tế Việt Nam phân tích, về nguyên tắc, phương pháp tính giá đền bù của Nghị định số 188 đã thể hiện cơ sở đền bù dựa trên địa tô của đất. Điều này hoàn toàn hợp lý. Chỉ có điều địa tô đất là những địa tô nào? Đối với đất nông nghiệp, chúng ta chỉ hiểu địa tô đất gồm địa tô tuyệt đối và địa tô tương đối mà quên rằng, địa tô đất còn bao gồm cả địa tô kinh tế, địa tô trạng thái - được hiểu là giá trị gia tăng do vị trí đất mang lại.

Thực tế, việc đền bù đất nông nghiệp thời gian qua chỉ tính đơn thuần dựa trên địa tô đất nông nghiệp, do vậy gây thiệt thòi cho người có đất nông nghiệp. Mặt khác, chúng ta có sự nhầm lẫn ít nhiều giữa mức đền bù và giá đất. Mức đền bù phải dựa trên địa tô đất, còn giá đất là giá do thị trường xây dựng nên. Tiền đền bù thì chủ sở hữu đất (Nhà nước) phải được hưởng. Nhà nước phân phối lại địa tô đó như thế nào mới là vế thứ hai của chính sách đền bù.

Dễ dàng thấy rằng, khi chưa quy hoạch, địa tô của 1 ha đất nông nghiệp là địa tô đất nông nghiệp. Nhưng khi đã có chủ trương quy hoạch thành công nghiệp - dịch vụ (ngay cả khi chưa đầu tư thêm cơ sở hạ tầng) thì địa tô của nó đã là địa tô đất phi nông nghiệp. Thực tế, giá của hai loại đất đó chênh lệch nhau đến mức khó có thể hình dung được. Nhưng sự chênh lệch này lại do chính Nhà nước mang lại mà hầu hết nhà đầu tư hưởng. Đáng ra, nếu Nhà nước vẫn thừa nhận một quyền sở hữu có giới hạn thông qua 7 quyền của người dân hiện nay, thì giá trị chênh lệch hay địa tô chênh lệch này phải được chia cho Nhà nước và người dân mất đất.

Vì thế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo cơ chế thị trường trên cơ sở quy định của pháp luật và phải có hệ thống chính sách phù hợp. Theo đó, khi xác định mức đền bù cho đất nông nghiệp bị thu hồi, cần phải tính đến giá cơ hội của nó tại thời điểm đã được quy hoạch. Điều này khá phức tạp, nhưng sự phức tạp này chỉ nằm ở khâu nghiên cứu và xác định lúc ban đầu, chứ không nằm ở khâu thực hiện.

Nếu không, cứ như hiện nay, mặc dù đã có mức quy định rất rõ ràng, nhưng ở mỗi trường hợp, người thực hiện giải phóng mặt bằng lại phải áp dụng chiến lược “mềm dẻo” khác nhau làm nảy sinh tính mất công bằng. Thực tế cho thấy, lợi dụng những điểm bất cập trong Luật Đất đai và lợi dụng chức quyền, không ít cán bộ lãnh đạo, quản lý đã thông đồng để chiếm đoạt hợp pháp đất canh tác, dựa trên danh nghĩa việc công nhưng thực chất là nhằm mục đích chia chác quyền lợi, hưởng “hoa hồng” hay chênh lệch giá. Nhiều tổ chức và cá nhân nắm trong tay nhiều đất nhưng lại chỉ đầu tư, sử dụng đúng mục đích một phần nhỏ, còn lại “giữ phần” hoặc sử dụng sai mục đích, thậm chí đem nhượng lại với giá cao cho các tổ chức, cá nhân khác.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng này xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, với trên 1.500 tổ chức trên diện tích gần 21.500 ha, chiếm trên 84%.

Đây là một trong những lý do mà Ban Chấp hành Trung ương đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Theo Lê Phúc (VOV)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.