Hiểu đúng về quy định cấm phân lô, bán nền

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị;

Đề xuất của Bộ Xây dựng là cấm bán nhà chưa hoàn thiện xong chứ không phải cấm quy hoạch phân lô, nền tại các dự án

Vấn đề là cả cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và người tiêu dùng đang hiểu nhầm về khái niệm cấm đoán này.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, đây là chủ trương cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ghi rõ, doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần, thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư được xét duyệt. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Khoản 1, 2 và 3, Điều 100, Chương X).

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT - cho rằng, đề xuất xóa bỏ chia lô, bán nền không mới, việc này đáng lẽ phải được tiến hành từ lâu. Nhưng thực tế có sự bắt tay ngầm giữa chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, vì vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, giới đầu cơ vi phạm pháp luật. Hệ lụy là rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa.

Nhưng, căn cứ vào chủ trương của Bộ Xây dựng và các quy định của pháp luật về vấn đề này thì việc cấm là cấm bán nhà chưa hoàn thiện, chứ không phải là cấm chia lô, bán nền.

Chỉ nên hạn chế hình thức phân lô, bán nền ở trong nội đô

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Hải, nhà phân lô, nền là loại hình của nhà ở thấp tầng gồm có nhà liền kề và biệt thự. Việc đề xuất của Bộ Xây dựng chỉ là cấm hình thức chia lô, bán nền chứ không cấm quy hoạch phân lô chia nền tại các dự án.

“Tôi cho rằng chỉ không khuyến khích hình thức chia lô bán nền trong đô thị. Các hình thức nhà ở thấp tầng nên được quy hoạch hợp lý trong đô thị. Nên hạn chế hình thức phân lô bán nền ở trong nội đô còn ở các vùng khác thì kệ để họ làm, chứ không nên cấm hoàn toàn. Bởi loại hình nhà ở giãn dân, tổ chức đấu giá đất thực chất cũng là chia lô, bán nền”, chuyên gia này nói.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội, việc cấm phân lô, bán nền sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ cũng như thực trạng hoang hóa ở các khu đô thị hiện nay. Đặc biệt khi chủ trương này được áp dụng sẽ loại bỏ được chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn. Qua đó, hạn chế được dòng tiền không bị “đọng” vào BĐS quá lâu, khách hàng cũng giảm thiểu được rủi ro khi tham gia dự án.

Nhưng, đây là sự nhầm lẫn.

“Nhiều người đang nhầm lẫn loại nhà chia lô và biệt thự đã gây hiệu ứng cho thị trường bất động sản vì nó chỉ phục vụ cho chủ đầu tư và đầu cơ còn người tiêu dùng không với tới được. Việc gần 2000 biệt thự ở Hà Nội bỏ hoang, nếu vin vào cớ lãng phí của cải của xã hội thì không phải. Bản chất của vấn đề ở đây là cung và cầu không gặp nhau”, anh Trần Văn Hưng, một chuyên gia bất động sản nói.

Còn các địa phương nên để họ tự làm. Vì thực chất việc các địa phương tổ chức đấu giá đất cũng là một hình thức phân lô, chia nền mà thôi.

Theo anh Hưng, việc chủ đầu tư phải cam kết hoàn thiện toàn bộ sản phẩm cuối cùng tới tay người mua là việc đương nhiên của bất cứ chủ đầu tư nào. Hiện nay, chúng ta chưa làm được việc này thì lỗi không thuộc về chủ đầu tư mà do hệ thống quản lý chưa quy định rõ ràng. Nếu có chế tài cụ thể về việc này sẽ tránh được tình trạng người muốn mua, nhưng không quen chủ đầu tư, không mua được đất giá gốc; hoặc người mua không có nhu cầu sử dụng để đất hoang hóa, nhà xây thô không có nhu cầu để ở nên không hoàn thiện, dẫn tới sự lãng phí, méo mó trong tổng thể cảnh quan.

Tại báo cáo về tình hình bất động sản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cũng cho biết, việc các biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang là do chủ đầu tư không có rằng buộc chặt chẽ với khách hàng trong hợp đồng mua bán ký kết khi bàn giao nhà. Lỗi này thuộc về nhà quản lý.

Theo ông Quân, các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Tăng cường kiểm tra các dự án phát triển nhà, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị.